欄目導航 Navigation
編者按：一(yī)個博鳌，一(yī)個行業。
走過逾二十載光陰，博鳌房地産論壇影響并記錄着中(zhōng)國房地産行業發展的曆史進程。
來到2021年，在疫情、十四五、三道紅線、雙集中(zhōng)等新常态下(xià)，中(zhōng)國地産亦面臨着最深層次變化。從行業規則、企業模式到市場叠代，都與過往二十年大(dà)有不同。
作爲有着數十年市場化發展深厚積澱的重要産業，在大(dà)時代浪潮席卷而來之際，中(zhōng)國地産企業和行業精英們如何調整與應對？
值此2021博鳌房地産論壇即将召開(kāi)的時節，觀點地産新媒體(tǐ)一(yī)如往昔，遍尋中(zhōng)國地産商(shāng)業領袖及新生(shēng)代地産人，講述他們的故事與廣闊視野。
觀點地産網 數據顯示，去(qù)年雙十一(yī)當日，京東與阿裏銷量共計1440億美元，需要将近1000萬平倉儲面積。近年來，得益于電商(shāng)和快遞行業的高速發展，成熟期短、收益率大(dà)的物(wù)流地産逐步成爲海内外(wài)資(zī)本追逐的熱點。
新冠疫情期間，社會對于冷鏈運輸儲藏的需求增大(dà)，也作爲催化劑帶動了高标準倉庫，以及高标準冷鏈庫的發展。
作爲ForestLogistics瀚溥物(wù)流地産的聯合創始人兼首席執行官，許漢斌曾直言，瀚溥的策略是要從中(zhōng)國開(kāi)始做一(yī)個高端、高标準倉庫的物(wù)流地産平台。
如今，瀚溥第二期募資(zī)已獲得超過7億美元，上市也即将提上日程。
許漢斌在和我(wǒ)們對話(huà)差異化競争、選址考量與拿地策略時，展露他的從容與謹慎。
差異化競争力
美國普洛斯公司對物(wù)流地産的解釋是：根據客戶需求，選擇合适地點，建設、運營與管理專用物(wù)流設施，并采用專業技能開(kāi)發物(wù)流配送設施，與客戶建立密切的合作關系，爲其在合适的時間與合适的地點，提供合适的現代物(wù)流設施和專業的物(wù)業管理服務。
采訪的過程中(zhōng)，許漢斌頻繁提到的一(yī)個詞是"差異化"，以客戶爲導向，關注差異化的競争力。
他首先描述了一(yī)個技術問題。
"過往國内做倉庫是用傳統的混凝土現澆結構，可以看到工(gōng)地有大(dà)量工(gōng)人，制作模闆和架設10米高腳手架，這種模式不是最環保的模式，有較多人力物(wù)力的浪費，在疫情期間缺工(gōng)情況嚴重時，可能并非最理想的建造方式。
所以我(wǒ)們用了一(yī)種環保、省工(gōng)期又(yòu)省人力的後張法預制裝配式技術，可以比傳統現澆工(gōng)藝節省兩個月以上工(gōng)期。比如北京項目澆築柱子時，混凝土梁同時在地面預制完成。柱子完成後，預制梁馬上吊裝，就跟樂高積木一(yī)樣進行拼裝。
能更快的讓客戶入住，幫助客戶以輕資(zī)産模式迅速擴張，搶占生(shēng)意先機。這就是我(wǒ)們的差異化。"
此外(wài)是招商(shāng)管理差異化，據許漢斌介紹，瀚溥内部有一(yī)個大(dà)客戶的定期追蹤管理系統，對電商(shāng)、快遞快運、冷鏈、零售商(shāng)、以及生(shēng)産制造型大(dà)客戶企業定期跟蹤、回訪。
以今年初與國内頭部肉制品冷鏈企業雨潤對接爲例："我(wǒ)們短短幾個月時間密切跟着雨潤對接其于全中(zhōng)國各區的租倉需求，如何協助客戶盡快迅速擴張，搶占生(shēng)意先機。比如我(wǒ)們現有的倉庫能改造并馬上入駐，未來還在拿地的項目可以做定制化，甚至還沒有拿地的某些地區，客戶覺得可以開(kāi)個點，我(wǒ)們也可以帶着客戶一(yī)起跟政府談。"目前與雨潤第一(yī)個合作已成功的在我(wǒ)們長沙項目落戶。
以客戶爲本導向的服務态度迅速獲得行業内電商(shāng)、快遞快運和冷鏈龍頭企業的認可。
許漢斌接着提到，在環保節能方面，瀚溥現在跟日本上市的三井不動産在倉庫屋頂搭設太陽能(000591,股吧)光伏闆，這種光伏闆除了減少碳排放(fàng)，更能節約客戶電價。而瀚溥的北京項目，更一(yī)舉獲得了美國綠色建築協會頒發的能源與環境設計先鋒獎（"LEED"）金獎認證。
同時在運營方面，我(wǒ)們積極搭建的智慧物(wù)流園區平台，以大(dà)數據智能管理系統對倉庫内貨物(wù)、車(chē)輛、人員(yuán)、能耗進行遠程管控，提升資(zī)産運營效率。
我(wǒ)們也提供給客戶的一(yī)站式專業供應鏈集成解決方案，整合産業上下(xià)遊資(zī)源，打造一(yī)個物(wù)流生(shēng)态體(tǐ)系，協助客戶共建品牌核心價值競争力。
他再次說道："這也是一(yī)種差異化。"
不難看出，許漢斌反複強調的差異化，本質上是以客戶爲中(zhōng)心，最大(dà)程度上優化資(zī)産管理。不斷提升運營效率和服務水準，持續爲客戶和投資(zī)人創造價值。
在許漢斌看來，物(wù)流地産企業伴随着租戶對精細化服務的要求，必須專注于長期運營及資(zī)産管理模式。未來中(zhōng)國物(wù)流地産是考驗資(zī)管核心競争力與企業創新能力的時代。管理要精益求精，在差異化中(zhōng)建立起價值壁壘。
"瀚溥的競争力來自不斷精益求精的精細化管理，嚴格風險控制。我(wǒ)們在專注的物(wù)流地産每個環節領域，從投資(zī)拓展、設計規劃、開(kāi)發建設，财務成本控制、招商(shāng)客勤維護等進行深耕和拓展，給我(wǒ)們的客戶提供最好服務。給投資(zī)人帶來最好回報。這就是瀚溥時時刻刻督促自己必須做好的準備。"
拿地考量與策略
許漢斌介紹，對于客戶來說，倉庫租金隻是20%的物(wù)流成本，絕大(dà)多數物(wù)流成本都在運輸，尤其是500強客戶對于交通動線、倉庫選址有非常精密的要求。
從投資(zī)選址開(kāi)始，瀚溥即深入思考客戶的需求。不僅僅單一(yī)看經濟指标，而是把客戶利益放(fàng)第一(yī)位。關于選址，許漢斌有一(yī)套量化标準，也是瀚溥的投資(zī)選址KPI："一(yī)定要在一(yī)個小(xiǎo)時車(chē)程以内到達，不管在長三角還是京津冀的高消費人群聚集區。如此将大(dà)大(dà)減少客戶在物(wù)流上的運輸成本。所以一(yī)個小(xiǎo)時是硬考核。"
因此瀚溥在全國布局僅僅專注于不超過20個最熱門的物(wù)流節點城市，發展目前已落地13個項目，已經簽約潛在項目布局總共有300萬平米。預計2023年，在核心物(wù)流節點省會城市，瀚溥投資(zī)管理持有的項目會累積超過超過15%以上的市占率。
也因此，瀚溥目前不會到三四線城市拓點。
他以瀚溥在西安的倉庫爲例："我(wǒ)們地塊就在西安經開(kāi)區高鐵北站旁，離(lí)西安市人民政府隻有6公裏。由于冷鏈生(shēng)鮮運輸車(chē)能耗很費電，成本高。瀚溥僅在圍繞城市消費中(zhōng)心建造冷庫，大(dà)大(dà)降低冷鏈客戶的運輸成本。"
除了客戶角度，許漢斌也有另一(yī)層考量："因爲我(wǒ)們是自己投資(zī)開(kāi)發，并且百分(fēn)之百持有，所以我(wǒ)們隻在核心物(wù)流節點城市做最好的産品，這是瀚溥和投資(zī)人之間的共識，未來整體(tǐ)資(zī)産包上市估值會非常漂亮。"
過去(qù)兩年半，瀚溥積累了110萬平方米可租賃面積，環顧四周，對手也越來越多，非物(wù)流地産開(kāi)發商(shāng)、電商(shāng)、快遞、險資(zī)、基金等來自各行業的資(zī)本紛紛進場。
新的競争環境下(xià)，如何拿到位置好的項目？許漢斌分(fēn)别從秩序與合作的角度作出了回答。
由于政府宏觀規劃對物(wù)流倉儲用地的供給，對每塊物(wù)流用地的釋出，皆是需要企業前期以項目獲得準入才能參與招拍挂，對項目内容、完工(gōng)時間、投産時間、産出稅收、投資(zī)總額等進行論述。拿地的關鍵在于能否解決政府的痛點，而非價高者得。因此有效的抑制了地塊供給和價格。
"盡管衆多基金布局物(wù)流地産行業，看似百家争鳴，但還是有序競争，大(dà)家各看門道。"這是秩序。
許漢斌還提到了另一(yī)種策略："我(wǒ)們跟客戶一(yī)起走。這些客戶基本上在當地已經能爲政府帶來稅收、爲社會帶來經濟貢獻，我(wǒ)們跟他們合作，向當地政府導入客戶。協助客戶一(yī)起在全國拓展網絡，實際推動地方經濟。所以各地政府都會非常歡迎。"這是合作。
無論采取何種策略，對物(wù)流地産而言，在核心城市勢必存在激烈競争，但放(fàng)眼全局，物(wù)流行業仍有大(dà)片藍(lán)海市場。
資(zī)料顯示，目前國内人均倉儲面積爲0.4平方米/人，遠遠低于日本的4.0平方米/人和美國的5.4平方米/人；人均高标倉面積占比僅僅0.1平方米/人，而美國人均高達1.2平方米/人。
中(zhōng)國電商(shāng)交易額居世界之首，去(qù)年有1兆8000億美元，而美國約爲5000多億美元，電商(shāng)所需的對高标準倉庫面積是傳統零售所需的三倍。但中(zhōng)國的國際标準倉庫總存量還不及美國加州的水平。在供需嚴重不均衡下(xià)，背後蘊含着極大(dà)的商(shāng)機。
正如許漢斌所說："希望這個行業大(dà)家都非常健康地生(shēng)長，良性競争，因爲餅夠大(dà)。"
上市想象
2020年，《關于推進基礎設施領域不動産投資(zī)信托基金(REITs)試點相關工(gōng)作的通知(zhī)》和《關于做好基礎設施領域不動産投資(zī)信托基金(REITs)試點項目申報工(gōng)作的通知(zhī)》相繼出台，推動了國内物(wù)流地産行業資(zī)産證券化的浪潮。
在許漢斌的計劃中(zhōng)，瀚溥物(wù)流上市日程取決于可租賃面積的擴張進度。
"我(wǒ)們現在第一(yī)期5億美金投完大(dà)概110萬平方米，第二期本來隻要募5億，現在募到超過7億美金，所以我(wǒ)們預期在未來兩年内增長到250萬平方米，具初步上市規模。"目前已落地13個項目，至于已經簽約潛在項目總共有300萬平米。預計2023年，在核心物(wù)流節點城市，北上廣一(yī)線城市和省會城市，瀚溥投資(zī)管理持有的項目會達到15%以上的市占率。
上市對許漢斌而言似乎不存在太多擔憂，在他看來，物(wù)流地産的價值還在于極高的通用性，可以租給不同的租戶。
"不管你是電商(shāng)還是快遞快運的客戶，設計上并無本質區别，就算是冷鏈倉庫我(wǒ)們也可以改，資(zī)本市場特别歡迎這種估值、通用性特别高的産品。"
除了對行業本身的看好，許漢斌的信心也來源于國内的大(dà)環境--"瀚溥對中(zhōng)國的物(wù)流地産的投資(zī)邏輯就是随着中(zhōng)國經濟發展而發展。經濟發展由消費驅動，而城市消費水平不斷提高，所以我(wǒ)們投資(zī)戰略就是關注城市消費物(wù)流節點城市：靠近人口密度大(dà)，消費水平高的市場。"
"透過我(wǒ)們努力，不斷改善提高城市消費者的消費體(tǐ)驗。幫助電商(shāng)，第三方物(wù)流、冷鏈等客戶給消費者帶來更安全高效的服務。"
許漢斌認爲上市是水到渠成的事："不管資(zī)本市場怎樣的機遇和變革，總而言之産品要做的好才有參與機會。全世界的錢很多，而錢會找能幹活的人，錢不傻。"
或許是察覺到這種從容聽(tīng)起來有些雲淡風輕，許漢斌随後又(yòu)補充道："但還是要一(yī)直很努力，就像你看鴨子在湖上遊，看起來很清閑，但底下(xià)兩支小(xiǎo)腳得不停劃動，不然它會沉下(xià)去(qù)。"
"以客戶爲導向，專注細節管理，精益求精，在每個環節累積差異化的競争力，積小(xiǎo)勝爲大(dà)勝，這就是瀚溥堅持不懈和努力的方向。"
以下(xià)爲觀點地産新媒體(tǐ)對瀚溥物(wù)流聯合創始人兼CEO許漢斌先生(shēng)的采訪實錄：
觀點地産新媒體(tǐ)：疫情影響的範圍還是挺廣的，公司運營是否受到相關影響？今年偶爾有一(yī)些疫情反複，物(wù)流方面有沒有做一(yī)些應對措施？
許漢斌：由于政府對疫情的有效管控，現在中(zhōng)國已經成爲全球資(zī)金的避風港，所有的社會運行、生(shēng)産秩序已經完全達到甚至超越了疫情之前的水平，彰顯了中(zhōng)國經濟的巨大(dà)韌性。這是非常難得的。
不管在疫情前或者疫情後，我(wǒ)們一(yī)直專注精益求精、細緻化的管理方式。比如說施工(gōng)，一(yī)般倉庫是傳統的混凝土現澆結構，可以看到工(gōng)地很多腳手架和大(dà)量模闆，一(yī)層一(yī)層搭上去(qù)，非常多的工(gōng)人和材料堆積等。
第一(yī)這不是太環保，第二現在疫情下(xià)缺工(gōng)人很嚴重。所以我(wǒ)們用了一(yī)種環保、省工(gōng)期又(yòu)省人力的後張法預制裝配式技術，在澆柱子的同時，在工(gōng)廠或地面預制混凝土梁，然後運輸到工(gōng)地像搭積木一(yī)樣蓋樓。
在我(wǒ)們積極有效的管理下(xià)，瀚溥所有的項目在疫情之下(xià)的施工(gōng)都迅速回複正軌。瀚溥的北京項目，更一(yī)舉獲得了美國綠色建築協會頒發的能源與環境設計先鋒獎（"LEED"）金獎認證。
而疫情之下(xià)，消費習慣的改變會在疫情之後持續留存，而有些冷鏈包裝有時候受到社會的疑慮，所以一(yī)定要做好幹淨、環保、衛生(shēng)、安全的冷鏈食品全配送流程監控，這個共識也帶動了高标準冷鏈倉庫的發展，等于說疫情催化了物(wù)流地産對于做高标準倉庫以及高标準冷鏈庫的要求。
瀚溥在疫情後與國内頭部冷鏈物(wù)流企業如雨潤，雙彙等積極展開(kāi)戰略合作。協助冷鏈客戶能以輕資(zī)産模式在疫情後迅速發展。以今年初與國内頭部肉制品冷鏈企業雨潤對接爲例，經過數月的努力溝通，目前與雨潤第一(yī)個合作已成功的在我(wǒ)們長沙項目落戶。
觀點地産新媒體(tǐ)：之前提到以客戶爲導向，關注差異化競争力，跟其他同行比，我(wǒ)們突出表現有哪些？
許漢斌：我(wǒ)常常給投資(zī)人解釋一(yī)個問題，怎麽在這個環境下(xià)競争？會不會客戶隻選大(dà)牌物(wù)流地産商(shāng)去(qù)了？不是的。
對于客戶來說，第一(yī)考慮的是地點。因爲運輸成本占了客戶約60%左右的整體(tǐ)物(wù)流成本。比客戶租倉庫租金成本要大(dà)得多。大(dà)多數物(wù)流成本都在運輸，尤其是500強客戶，對于交通動線、倉庫位置有非常精密的要求，所以這也是我(wǒ)們投資(zī)嚴格選址的KPI，一(yī)定要一(yī)個小(xiǎo)時車(chē)程以内，不管是在長三角還是京津冀等的高消費人群聚集區。
第一(yī)人口密集，對電商(shāng)和快遞快運的需求一(yī)定是夠大(dà)的。現在運過去(qù)的話(huà)，成本是油錢和人工(gōng)，所以一(yī)個小(xiǎo)時是我(wǒ)們的硬考核。目前也不會到三四線城市拓點，因爲客戶需求比較小(xiǎo)。
譬如說西安的倉庫，我(wǒ)們地塊就在西安經開(kāi)區高鐵北站旁，離(lí)西安市人民政府隻有6公裏。由于冷鏈生(shēng)鮮運輸車(chē)能耗很費電，成本高。瀚溥僅在圍繞城市消費中(zhōng)心建造冷庫，大(dà)大(dà)降低冷鏈客戶的運輸成本。"
我(wǒ)們一(yī)定是在省會城市裏最好的位置，現在第一(yī)重倉長三角，已經落地的項目有上海、南(nán)京空港、太倉等。上海奉賢已經快完工(gōng)了，客戶搶着租。長三角其他儲備項目也已經啓動，所以未來該區域會有50-60萬方的體(tǐ)量。
第二重倉京津冀，北京兩塊地都已經落地，一(yī)個就是順義機場北京冬奧會主物(wù)流中(zhōng)心，第二塊地在大(dà)興機場旁邊。而我(wǒ)們在距離(lí)北京市中(zhōng)心一(yī)小(xiǎo)時車(chē)程内的廊坊和天津也有項目，主要服務北京的高消費人群。
中(zhōng)區的物(wù)流節點城市，我(wǒ)們在武漢長沙布局近40萬平米，地理位置都非常好。長沙經開(kāi)項目是幫國内頂級第三方物(wù)流公司定制，做爲其在中(zhōng)國中(zhōng)區最大(dà)的分(fēn)撥中(zhōng)心。
西部是西安跟成都，西安項目離(lí)市中(zhōng)心僅6公裏，目前50%租給冷鏈，另外(wài)50%租給陝西省最大(dà)的不鏽鋼貿易加工(gōng)公司，租金非常好。成都目前跟國内最大(dà)的電商(shāng)戰略合作。
另外(wài)在西部陸海新通道的昆明、南(nán)甯分(fēn)别拿地，昆明已經整租給中(zhōng)國煙草旗下(xià)的雲輝貨運。
所以，第一(yī)個差異化競争力就是選址精準到位。
第二個，在産品設計上，瀚溥維持以客戶運營使用爲導向的堅持。設計上一(yī)樓全都是一(yī)外(wài)置一(yī)内置的雙邊開(kāi)庫，特别獲得快遞快運租戶的青睐。比如兩棟庫月台之間的距離(lí)，從業界标準的45米增加至50米，就是未來客戶的大(dà)型車(chē)輛在庫間卸貨能更有效率。面對近期冷鏈客戶的改造，定稿前的設計反反複複做了不下(xià)20版，不斷和客戶溝通，帶給客戶未來最好使用的産品。
另外(wài)，在節能環保上，我(wǒ)們與日本的三井不動産合作，由三井在我(wǒ)司高标準倉庫的屋頂上安裝光伏太陽能闆，以低于市場價的優惠價格供電給瀚溥的租戶。瀚溥作爲2022年冬奧會主物(wù)流中(zhōng)心的北京項目，更一(yī)舉獲得了美國綠色建築協會頒發的能源與環境設計先鋒獎（"LEED"）金獎認證。
在融資(zī)成本控制上，瀚溥與交通銀行(601328,股吧)、浦發銀行(600000,股吧)、招商(shāng)銀行(600036,股吧)以及工(gōng)商(shāng)銀行(601398,股吧)取得了良好的戰略合作，給與瀚溥有顯著競争力的利率，大(dà)大(dà)降低成本和提高投資(zī)回報率。
再就是招商(shāng)管理的差異化，瀚溥的線上大(dà)客戶管理系統，将瀚溥KeyAccount大(dà)客戶的全國需求定期做更有效的追蹤回訪，确保瀚溥的倉庫和未來布點能及時滿足大(dà)客戶目前和未來的租賃需求。我(wǒ)們的線上招商(shāng)系統也能夠協助瀚溥一(yī)線招商(shāng)人員(yuán)管理追蹤和客戶談判招商(shāng)的進度，協助有效溝通和及時落單。
瀚溥也積極的建立智慧物(wù)流園區，以大(dà)數據智能系統管理園區的車(chē)流、人流、貨品安全、水電能耗、運營成本分(fēn)析等。運用物(wù)聯網、人工(gōng)智能和大(dà)數據技術，不斷提升運營效率和服務水準，對資(zī)産進行一(yī)系列數字化、智慧化升級。
這些努力都非常有效果，客戶和投資(zī)人會覺得瀚溥能主動幫助解決問題和創造價值。
我(wǒ)們非常謙卑的傾聽(tīng)客戶和投資(zī)人的聲音，管理要精益求精，與時俱進，市場有變化我(wǒ)們就要跟着改變。在差異化中(zhōng)建立起價值壁壘。
觀點地産新媒體(tǐ)：瀚溥是怎麽拿到那麽好位置的項目？
許漢斌：物(wù)流地産的好處就是，在招拍挂之前，企業必須要跟政府申請一(yī)個項目準入，這個項目要做什麽，什麽時候完工(gōng)，什麽時候投産，稅收大(dà)概多少，總共的投資(zī)大(dà)概多少等等，要講清楚，能不能夠解決政府的痛點。
一(yī)旦政府認可了，譬如說這個項目準入是瀚溥拿到的，在招拍挂的時候就隻能給瀚溥一(yī)家拍，而且跟政府談好的地價，基本上都不會超過。不會有什麽價高者得。而是有序競争，大(dà)家各看門道。
第二個問題，地價越來越高，瀚溥爲什麽能夠在短短兩年半的時間累積了110萬可租賃面積？因爲我(wǒ)們跟客戶一(yī)起走，這些客戶基本上都是在當地能夠帶給政府稅收，帶來經濟效益、社會效益的企業。我(wǒ)們跟他們結盟，各地政府會非常歡迎，而我(wǒ)們爲客戶服務而拿地。向當地政府導入客戶。協助客戶一(yī)起在全國拓展網絡，實際推動地方經濟。
我(wǒ)還是希望這個行業大(dà)家都非常健康地生(shēng)長，因爲餅夠大(dà)，中(zhōng)國的電商(shāng)交易額是全世界最大(dà)，去(qù)年1兆8000億美金，美國大(dà)概是5000多億美金，我(wǒ)們是他的3.5倍，電商(shāng)所需的對高标準倉庫面積是傳統零售所需的三倍。但是中(zhōng)國的高标準物(wù)流倉庫供給是美國的2%。所以我(wǒ)們隻要盯着有人口紅利高消費的核心物(wù)流節點城市做高标倉，基本上投資(zī)收益都不錯。
觀點地産新媒體(tǐ)：但其實物(wù)流供地是比較少的。
許漢斌：是的，這也展現瀚溥在拿地方面的核心競争力。盡管市場上反映各地拿地門檻不斷提高，瀚溥以實際的業績，也就是短短二年半内在核心物(wù)流節點省會城市上投資(zī)開(kāi)發了13個高标準倉庫，包括北京LEED金獎的2022冬奧會主物(wù)流中(zhōng)心和上海項目。我(wǒ)們預期在未來2年後，在這些核心城市達到15%以上的市占率。
觀點地産新媒體(tǐ)：現在越來越多人進入到物(wù)流行業，會不會競争越來越大(dà)？
許漢斌：第一(yī)，就如我(wǒ)剛剛所提的，有序競争我(wǒ)們不怕。盡管目前物(wù)流地産看似個百家争鳴的時代，但競争有序。市場會淘汰戰術不明确的公司，瀚溥的市場空間就在于戰略和執行，以客戶爲導向的原則下(xià)，專注于差異化的競争力和精益求精。
瀚溥的市場空間來自不斷強化自身優勢的内部管理，關注細節管理，在每個環節積小(xiǎo)勝爲大(dà)勝。從投資(zī)選址、設計開(kāi)發管理，财務融資(zī)，招商(shāng)客戶服務、資(zī)産管理每個環節都有強大(dà)的團隊能獨立作戰。這是瀚溥堅持不懈和努力的方向。
第二，自用的方面，京東、順豐這些資(zī)源我(wǒ)們叫終端用戶，終端用戶的自用倉基本上不會超過實際業務需求的1/3。終端用戶蓋自用倉隻有兩個目的，第一(yī)是在非一(yī)二線物(wù)流節點城市滿足消費需求，由于在當地客戶本身業務就不大(dà)，一(yī)般開(kāi)發商(shāng)對拿地後如何租賃都會謹慎考慮，所以終端用戶隻能自己拿地建設。第二在核心城市爲确保能長期運營，終端用戶也會考慮拿地建設。但客戶其實不願意偏向重資(zī)産投資(zī)，因爲他們的核心思想是輕資(zī)産運營來快速擴張生(shēng)意。所以我(wǒ)們對這塊也不會特别擔心。
觀點地産新媒體(tǐ)：剛提到上市，那我(wǒ)們有沒有上市計劃表？
許漢斌：瀚溥物(wù)流地産是瀚溥合夥人和霸菱亞洲投資(zī)在2018年共同成立的平台。霸菱是亞洲頂級的私募地産基金。我(wǒ)們和霸菱合作無間，計劃在未來的5年内，能夠如如2019年易商(shāng)，2016年的宇培和2010年的普洛斯，在資(zī)本市場成功上市。鑒于對物(wù)流地産行業的高度認可，以及國内目前高質量的純物(wù)流平台的供給不足，我(wǒ)們認爲這是非常可期的結果。
第一(yī)期霸菱募集的5億美金已協助瀚溥在中(zhōng)國核心物(wù)流節點城市，投資(zī)開(kāi)發持有了110萬平方米可租賃面積的高标準倉庫。第二期本來隻計劃募5億美元，現在已超募到超過7億美元，所以瀚溥未來兩年内計劃增長到250萬平米可租賃面積，具備上市規模。
雖然瀚溥的重心在中(zhōng)國，但我(wǒ)們對整個泛亞的物(wù)流地産市場也很有信心。從去(qù)年開(kāi)始跟着我(wǒ)們全球化的客戶在日本、韓國及澳大(dà)利亞拓展物(wù)流地産的投資(zī)機會，預計在2年後逐步在這些國家打造物(wù)流地産項目，主要的方式是在尋找當地有土地或項目資(zī)源的合作夥伴，以合資(zī)的方式共同搭建平台，以瀚溥的品牌跟管理制度統一(yī)輸出。
我(wǒ)們希望滿足投資(zī)人對泛太平洋(601099,股吧)資(zī)産包分(fēn)布的要求，持續爲我(wǒ)們的客戶及投資(zī)者創造價值。
觀點地産新媒體(tǐ)：所以平台已經打造到哪一(yī)個階段了？
許漢斌：在醞釀整個泛亞洲的拓展，但目前還是先把中(zhōng)國的資(zī)産包沖到200萬平方米以上，一(yī)年一(yī)定要100多萬。目前在中(zhōng)國持有的高标準倉庫資(zī)産規模有110萬平米可租賃面積，市值近20億美元。
雖然未來是泛亞洲策略，但中(zhōng)國資(zī)産還是最大(dà)的，人口的基數在那，做生(shēng)意的效率在那，政府的支持與有效管理在那，全世界做電商(shāng)第一(yī)的就是中(zhōng)國人。
觀點地産新媒體(tǐ)：中(zhōng)國物(wù)流地産還是非常廣闊的空間，發展也非常迅猛。
許漢斌：是的，但還是要一(yī)直很努力。我(wǒ)剛剛說的可能有點雲淡風清，但就像鴨子在湖上遊，看起來很清閑，底下(xià)兩支小(xiǎo)腳得不停地劃動，不然它會沉下(xià)去(qù)。
"以客戶爲導向，專注細節管理，精益求精，在每個環節累積差異化的競争力，這是瀚溥堅持不懈和努力的方向，也是我(wǒ)們能在市場上立足的根基。"
觀點地産新媒體(tǐ)：您對瀚溥過去(qù)一(yī)年或者是未來有什麽期望嗎(ma)？
許漢斌：我(wǒ)希望瀚溥除了快速增長，也要穩步增長。瀚溥的市場空間就在于戰略和執行，戰略就是以客戶爲導向的原則下(xià)，專注于在近20個核心物(wù)流節點城市，做最好的産品。不管資(zī)本市場怎樣的機遇和變革，總而言之産品要做的好才有參與機會。而産品做好要靠強大(dà)的團隊。我(wǒ)們也希望不斷強化優秀的團隊，在每個環節都能有差異化的競争力，積小(xiǎo)勝爲大(dà)勝。
最後，上市是水到渠成的事情，全世界的錢很多，會找能幹活的人。
