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“戰戰兢兢，如履薄冰。”談及當下(xià)心境時，華北一(yī)位房企人士稱。這或許是地産人的普遍處境，2021年，房企并不比去(qù)年好過，從超級龍頭到迷你企業，陷入資(zī)金危機的越來越多，踩在刀刃上行走，變成血色的現實。
最新卷入旋渦中(zhōng)心的，是地産巨頭恒大(dà)。7月20日，“恒大(dà)系”多個上市平台股價下(xià)跌，截至收盤中(zhōng)國恒大(dà)（03333.HK)當日跌幅10.23%、恒大(dà)汽車(chē)（00708.HK)跌幅11.18%。
回望這家龍頭過往經曆，每每危機消息曝出時，市場便會迅速作出反應，此次也不例外(wài)。因廣發銀行宜興支行向法院申請訴前财産保全、請求凍結恒大(dà)相關資(zī)産13201萬元或查封，業内對其債務風險的擔憂再次上升。
今年已有多家房企爆雷，包括仍在旋渦中(zhōng)掙紮的藍(lán)光發展(600466,股吧)。更多中(zhōng)小(xiǎo)房企，則在轟轟烈烈的時代車(chē)輪下(xià)，選擇尋找買家，退出曆史舞台。紅星地産被收購、彰泰委身于融創……四處都是合縱連橫的身影。
“地産行業正在加速洗牌，明年這種情況會更多，現在隻是開(kāi)始。”有業内人士表示，今年“兩集中(zhōng)”拿了高價地的房企，後邊日子會比較難受。
暗流湧動的“債務冰山”
從泰禾集團(000732,股吧)(000732.SZ)到華夏幸福(600340,股吧)（600340.SH)，諸多案例均表明，一(yī)旦房企陷入實質性債務違約，會引發一(yī)連串的“蝴蝶效應”。
以華夏幸福爲例，官方數據顯示，截至2021年7月19日，華夏幸福累計未能如期償還債務本息合計732.20億元。目前，華夏幸福正在與未能如期償還債務本息涉及的金融機構積極協調展期相關事宜。
越滾越大(dà)的債務雪球，直接拖累了其正常經營活動。今年上半年，華夏幸福房地産開(kāi)發簽約權益口徑銷售額50.46億元，同比下(xià)降62.67%；産業新城園區業務權益口徑銷售額43.45億元，同比下(xià)降77.74%。
房企偌大(dà)的債務鏈條，不僅關乎自身生(shēng)死，各大(dà)金融機構、購房群體(tǐ)也被卷入其中(zhōng)，難以“獨善其身”。因此，當恒大(dà)這種體(tǐ)量的公司，屢次傳出利空因素時，敏感脆弱的市場情緒便會瞬間爆發。
此次風波，涉及金額僅1億多元，但因是銀行系統行爲，迅速引發連鎖反應。
目前，外(wài)界對恒大(dà)的擔憂并未徹底消退，核心依然是債務問題。券商(shāng)研報稱，因不符合“三道紅線”相關要求，恒大(dà)外(wài)部融資(zī)渠道受限，債務償付更多依賴于銷售回款，而其在售待售項目多位于三四線城市，回款去(qù)化難度相對較大(dà)。
從債務規模看，此前恒大(dà)管理層表示，6月底前，恒大(dà)有息負債有望從去(qù)年最高的8743億元降到6000億元以下(xià)。最新消息顯示，6月底恒大(dà)有息負債已降至5700多億元。有息負債雖在下(xià)降，但恒大(dà)還有不可忽視的商(shāng)票問題。
安信證券研報顯示，2020年下(xià)半年，房地産融資(zī)政策明顯收緊，多數房企商(shāng)票餘額明顯增長。截至2020年末，TOP50房企應付票據規模爲4013.5億元，同比大(dà)增33.8%，恒大(dà)年末商(shāng)票餘額爲2057億元，占TOP50的51.3%。
多位接受采訪的業内人士稱，以商(shāng)票形式拖欠供應商(shāng)的貨款，是部分(fēn)開(kāi)發商(shāng)變相的融資(zī)形式。在房企降杠杆大(dà)潮中(zhōng)，部分(fēn)開(kāi)發商(shāng)有息負債有所下(xià)降，但無息負債增加了，主要原因就是“三道紅線”壓頂、償債周期到來。
“若将商(shāng)票計入剛性債務，TOP50房企商(shāng)票/剛性債務中(zhōng)位數爲0.7%，占比較低，而恒大(dà)占比高達22.3%。”安信證券稱。
房地産開(kāi)啓淘汰模式
因警報聲尚未解除，業内頻頻傳出恒大(dà)要賣資(zī)産包的消息，交易對象涉及金茂、萬科、中(zhōng)海等規模房企。7月13日，針對網傳萬科、金茂收購恒大(dà)項目資(zī)産包的消息，恒大(dà)集團方面則稱，相關消息嚴重不實。
恒大(dà)是否會“斷臂求生(shēng)”，後續仍需觀察。值得注意的是，今年來已有多家房企邁向被收購的命運，其中(zhōng)包括紅星地産、彰泰集團、SOHO中(zhōng)國等。近期有消息傳出，保利和中(zhōng)國平安(601318)正在洽談相關收購北大(dà)資(zī)源事宜。
Wind數據顯示，房地産行業一(yī)季度并購案例41起，二季度46起，合計87起，去(qù)年同期爲81起。交易額增幅同樣明顯，上半年交易額約1367億元，其中(zhōng)一(yī)季度約457億元、二季度約909億元。
如果說以前是小(xiǎo)房企被兼并，現在房地産已進入“大(dà)魚吃大(dà)魚”的時代。
7月18日，遠洋集團（03377.HK）發布公告，遠洋集團、遠洋資(zī)本與紅星控股正式簽署協議，以40億元獲取紅星地産70%股權。三方将有效持有重慶紅星美凱龍(601828,股吧)企業發展有限公司35%、35%、30%的股權。
要知(zhī)道，紅星地産并非迷你房企，該公司總資(zī)産約1000億元，其中(zhōng)存貨逾600億元。遠洋拿下(xià)後，紅星地産将在未來兩年每年貢獻300億元~400億元的銷售規模。要不是母公司現金緊張，紅星地産不會被如此“賤賣”。
遠洋選擇接手，一(yī)方面是爲補充貨值，另一(yī)方面也受土拍市場現狀影響。“從近十年來看，房企收并購金額和土地成交樓面均價，呈現出同步波動趨勢。土地市場價格升高時，房企選擇收并購方式拿地的力度就會增大(dà)。”業内稱。
同策研究院也表示，房地産行業收并購風雲再起，并非偶然，而是房地産周期變化下(xià)的必然趨勢。随着各大(dà)城市調控政策以及“三道紅線”“兩集中(zhōng)”等融資(zī)端新規的出台，或将加快行業“大(dà)魚吃小(xiǎo)魚”的進程。
公開(kāi)土地市場成本越來越高，将倒逼房企通過多元化的方式補倉，收并購便是其中(zhōng)之一(yī)。“通過收并購方式獲得項目，可以更加靈活地進行戰略布局，獲得相對較高的利潤空間，融資(zī)成本也相對較低。”該研究院稱。
尤其是當被收購房企面臨資(zī)金危機時，緊急抛售的資(zī)産包或會低于現行市場價，紅星地産便是案例之一(yī)。抄底入場的龍頭挑挑揀揀、趁機補充糧倉，“斷臂求生(shēng)”的房企則選擇折價出售，以求快速度過當下(xià)危機。
時代風雲湧動，頭部房企正在成爲絕對主角，不僅在集中(zhōng)供地中(zhōng)大(dà)舉出手，收并購市場上同樣強勢。“招保萬金”重回頭部舞台，“狂人”融創也屢屢出手，隐身在土拍市場的恒大(dà)，未來還能穩居前三位置嗎(ma)？
