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[ 就全國市場來看,後期政策環境将依舊偏緊,更多熱點城市或圍繞加強住房信貸管控力度、加碼熱點片區調控、發布二手住房成交參考價格等方面不斷完善樓市調控政策,預計未來熱點城市市場将逐步恢複理性,房價将更趨平穩。 ]
在許多熱點城市,樓市終于在2021年中(zhōng)出現了刹車(chē)迹象。
各方市場信息顯示,在各地祭出的新一(yī)輪強調控之下(xià),深圳、合肥、廣州、成都、杭州等熱門城市,均已出現降溫苗頭,盡管房價并沒有實質性回調,但市場情緒已經實實在在地由熱轉冷。長三角、珠三角核心城市樓市表現整體(tǐ)較爲突出,個别城市出現短期快速上漲行情後逐步企穩;而北方樓市景氣度整體(tǐ)較爲低迷。
從去(qù)年年中(zhōng)以來的不停上漲,到今年中(zhōng)的不再漲,剛需購房者的心态亦從焦慮逐步回歸平靜。
業内人士預計,在全方位調控政策的合力之下(xià),疊加涉房信貸持續收緊,熱點城市樓市将步入一(yī)個新的平穩期,剛需購房者也可能迎來從容買房好時光。
熱點城市降溫
調控政策頻出疊加小(xiǎo)陽春效應逐漸減退,樓市行情分(fēn)化顯著。
日前,長春市住房保障和房屋管理局此前發通知(zhī)表示:“近期,有房地産開(kāi)發企業按商(shāng)品房申報備案價格與購房者簽訂購房合同,收取購房款後在一(yī)定期限内予以部分(fēn)返款。該行爲涉嫌返本銷售或變相返本銷售,嚴重擾亂正常市場秩序,違背房地産調控政策精神。”
正在沖刺年中(zhōng)銷售任務的深圳地産開(kāi)發人士在留意到類似消息之後,向第一(yī)财經記者表示,主管部門并非不允許房價下(xià)降,而是意在防控樓市調整期,開(kāi)發商(shāng)推行返本銷售引發資(zī)金爆雷,風險轉嫁予政府。
“開(kāi)發商(shāng)推行返本銷售,至少也說明項目很可能在當地遇到了銷售受阻、去(qù)化困難,急需現金流回血。”該人士說,預計後續這類行爲在樓市景氣度較低的城市,或者景氣度斷崖式下(xià)行的城市會多起來。
長春的市場,是樓市趨冷城市的縮影,但在南(nán)方,一(yī)些城市仍然保持着一(yī)定的熱度。比如房價漲幅5月份繼續領跑一(yī)線城市的廣州,熱門區域的新房依然暢銷。受上半年限價政策影響,廣州黃埔區、南(nán)沙區、番禺區等熱度較高的闆塊,目前均有在售樓盤精裝變毛坯,以規避限價政策對利潤的沖擊,且去(qù)化仍較爲理想。
一(yī)北一(yī)南(nán),正是樓市行情分(fēn)化的集中(zhōng)體(tǐ)現。
國家統計局新近發布的數據顯示,前5個月商(shāng)品房銷售面積、銷售額再創曆史新高,分(fēn)别同比增長36.3%、52.4%。區域之間銷售差異懸殊正在持續。其中(zhōng),東部地區領跑各大(dà)區域,商(shāng)品房銷售面積、銷售額分(fēn)别同比增長42.5%、61.8%;東北地區銷售狀況墊底各大(dà)區域,商(shāng)品房銷售面積、銷售額分(fēn)别同比增長22.2%、22.3%。
事實上,城市間的分(fēn)化局面在2020年就有所體(tǐ)現。對比2020年各大(dà)機構關于樓市交易規模、成交量、房價漲幅等排名,長三角、珠三角核心城市整體(tǐ)位列前列;北方樓市景氣度整體(tǐ)較爲低迷。
以房價漲幅爲例,貝殼研究院在關于2020年二手房房價排行榜單中(zhōng),位列房價前十的城市深圳、上海、廈門、杭州、廣州、南(nán)京、蘇州等均分(fēn)布在長三角、珠三角核心城市群。相較之下(xià),房價下(xià)跌的以北方城市爲主,TOP10中(zhōng)占據8席,諸如,廊坊、青島、濟南(nán)、鄭州等。
截至今年5月底,山東半島、京津冀房地産市場持續低位運行的狀況仍表現顯著。根據中(zhōng)國房地産指數系統百城價格指數,2021年5月,山東半島、京津冀持續低位運行,新建住宅價格環比分(fēn)别上漲0.25%、0.22%;珠三角、長三角繼續領漲各主要城市群,其新建住宅價格環比分(fēn)别上漲0.41%、0.39%。
值得關注的是,與去(qù)年不同的是,盡管今年上半年的樓市繼續分(fēn)化,但熱點城市卻火(huǒ)熱不再,市場降溫特征明顯。
以去(qù)年房價漲幅領跑全國的深圳爲例,國家統計局發布的5月份70城房價漲跌幅指數表中(zhōng),深圳由上月持平轉爲下(xià)降0.1%。深圳二手住宅價格自2019年6月之後已經連漲了23個月,月均環比上漲1%,這是首次出現下(xià)調。而在今年1月70城房價漲跌幅排名中(zhōng),深圳還以1.7%的環比漲幅位列榜首。新房方面,中(zhōng)原地産數據顯示,深圳5月新房住宅成交套數環比下(xià)滑23.6%,成交面積環比下(xià)滑24.9%。新房住宅成交已經連續5個月在下(xià)滑了。目前,熱衷于一(yī)手房打新的深圳人,已經不再“逢新必搶”,部分(fēn)新樓盤開(kāi)盤去(qù)化低于去(qù)年市場火(huǒ)熱之時。
同樣,樓市逐步降溫的局面在東莞、杭州、甯波、南(nán)京、西安等多個核心城市均有所體(tǐ)現。
以成都爲例,該市今年上半年祭出了“人房比”超3倍樓盤限售期限将變爲5年,還發布201個小(xiǎo)區二手住房成交參考價格發布機制等調控升級舉措。克而瑞在此前對成都2021年(前4月)成交均價統計顯示,較2020年有2%以内下(xià)降。
招商(shāng)蛇口(001979,股吧)在成都的一(yī)位市場人士告訴第一(yī)财經記者,去(qù)年末成都網紅樓盤搖号“打新”熱度高漲,土拍市場也屢創新高,前十的開(kāi)發商(shāng)均将成都視爲年底沖刺銷售回款的核心城市,今年四月以來已逐漸感受到市場慢(màn)慢(màn)變冷。
“我(wǒ)們今年上半年在成都的推盤節奏相比去(qù)年下(xià)半年慢(màn)了一(yī)些,主要是市場已經感受到了調控政策端傳導的壓力,也根據市場變化在做動态調整。”該人士表示,類似狀況在南(nán)京、泉州、佛山等地近期也有所顯現。
後市趨穩
與樓市悄然變化相伴的還有信貸額度的變化。
5月下(xià)旬至今,合肥、南(nán)京、廣州、武漢等多個熱點城市均出現房貸利率上調、二手房貸申請難、放(fàng)款周期延長的現象。
以廣州爲例,多個銀行房貸從審批到發放(fàng),由早期的2~3個月變爲當前的4~6個月。部分(fēn)銀行今年上半年的額度用完了,正在審批的貸款,三季度的信貸額度都不一(yī)定能夠滿足。
在此之前的4月,廣州已經發布樓市調控新政,提出通過人才政策新購買的住房,限售年限從兩年提高至三年;二手房交易增值稅的征免年限,從兩年提升至五年等,以拉長交易期限、提升交易成本等給市場降溫。尤其是2020年房價漲幅領跑廣州的南(nán)沙區、黃埔區,受到新盤限價備案政策的影響,上半年新盤入市節奏有受到幹擾,黃埔區新房庫存量已經持續墊底。
更多市場人士認爲,疊加新近的信貸收緊、後期熱門區域新盤入市增多等,廣州樓市情緒下(xià)半年将逐步回歸理性。
深圳、東莞、杭州等去(qù)年早于廣州熱起來的部分(fēn)熱門城市已經進入橫盤期了,這也被認爲是剛需客上車(chē)的拐點時刻來臨。
比如深圳樓市東西區域交易分(fēn)化的現象在今年一(yī)季度已經開(kāi)始顯現,龍崗、羅湖、鹽田三個東部區域二手房交易同比去(qù)年一(yī)季度增加;其他區域下(xià)降,其中(zhōng)寶安、南(nán)山、龍華三區降幅較大(dà),這一(yī)趨勢仍在持續。尤其是總價低上車(chē)盤聚集的龍崗區4~5月二手住宅交易占比最高25%,該區域一(yī)直被視爲深圳剛需客聚集的核心闆塊。
深圳中(zhōng)原研究中(zhōng)心(6月20日~26日)監測的業主報價數據顯示,絕大(dà)部分(fēn)二手房業主已由叫價堅挺,轉爲小(xiǎo)幅下(xià)調價格。但是更多市場人士斷言,深圳樓市二季度成交量不會迎來實質性變化,可能要看三季度的情況了。
就全國市場來看,後期政策環境将依舊偏緊,更多熱點城市或圍繞加強住房信貸管控力度、加碼熱點片區調控、發布二手住房成交參考價格等方面不斷完善樓市調控政策,預計未來熱點城市市場将逐步恢複理性,房價将更趨平穩。
“三季度可能部分(fēn)地段、學位等優勢不顯著,堅持不住的賣家會降價,類似于長三角、珠三角核心城市的剛需客,可以利用市場調整的契機,從容篩選心儀的房源。”深圳一(yī)家TOP3房企的營銷負責人說道。
銀行方面,央行數據顯示,5月以個人住房貸款爲代表的居民中(zhōng)長期貸款增加4426億元,同比少增236億元,環比減少492億元,已連續兩個月下(xià)降。各地二手房貸額度緊張的局面,或仍将持續一(yī)段時間。
6月1日,在銀保監會召開(kāi)的新聞發布會上,統信部副主任劉忠瑞稱,銀保監會将對新增涉房貸款占比較高的銀行實施名單制管理,“對限期整改不到位的,将進一(yī)步采取更加嚴厲的監管措施。”
上述深圳一(yī)家TOP3房企的營銷負責人也指出,去(qù)年領漲的熱門城市接下(xià)來将進入樓市深度盤整期,剛需買房客可以更爲從容地進行房産交易,也需提前做好信貸端資(zī)格審查、放(fàng)款周期趨長的心理準備。