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集中(zhōng)供地認爲是“穩地價，穩房價，穩預期”的重要政策保障之一(yī)。截至6月24日，除上海和武漢外(wài)，已有20城先後完成首輪集中(zhōng)供地。
首輪集中(zhōng)供地體(tǐ)量和節奏如何？能否起到“穩地價、穩房價、穩預期”的作用？
21世紀經濟研究院根據中(zhōng)指數據、各城市自然資(zī)源部門網站及其他公開(kāi)信息，梳理20城集中(zhōng)供地競拍規則和土地成交數據，并結合2020年1-5月集中(zhōng)供地城市土地出讓情況，嘗試對上述問題進行回應。
供地節奏、出讓規則各異
據中(zhōng)指數據和中(zhōng)指·地主數據，蘇州、杭州、北京、天津、合肥等地首輪集中(zhōng)供地面積超2020年總供地面積的40%，其中(zhōng)蘇州首輪供地224萬平方米，占2020年供地面積的55%。青島、深圳、重慶、甯波、無錫等首輪集中(zhōng)供地面積不足2020年總供地面積的30%，青島首批集中(zhōng)供地142萬平方米，僅爲2020年供地面積的17%。
各大(dà)城市集中(zhōng)供地節奏不一(yī)。絕大(dà)部分(fēn)集中(zhōng)供地城市隻有首輪集中(zhōng)供地可以實現年底前開(kāi)盤，因此部分(fēn)城市加大(dà)首輪集中(zhōng)供地面積占全年比重，如廣州首輪集中(zhōng)供地393.6萬平方米，占全年宅地計劃供應面積的62.6%。
杭州、濟南(nán)、無錫等城市供地節奏較爲穩健，首輪集中(zhōng)供地面積占全年宅地計劃供應量的三成左右。深圳、廈門、北京等城市的供地節奏則相對緩慢(màn)，深圳首輪集中(zhōng)供地僅出讓6宗地塊，合計36.19萬平方米，約占全年宅地計劃供應量的10%。
爲“穩地價”，絕大(dà)部分(fēn)首輪集中(zhōng)供地城市均設定地價上限，低于地價上限則“價高者得”，地價觸頂進入競配建、競自持或搖号環節。部分(fēn)城市在“限地價”基礎上“限房價”，助力“穩房價、穩預期”。在“一(yī)城一(yī)策”的調控思路下(xià)，不同城市基于自身特點對土地出讓規則進行調整，首輪土地集中(zhōng)出讓規則“百花齊放(fàng)”。
北京在首輪集中(zhōng)供地中(zhōng)引入房屋銷售價格引導機制，多地塊設置競配建公租房面積，競政府産權份額，競高标準住宅建設方案等要求，土地出讓條件嚴苛，對房企的資(zī)金實力、開(kāi)發能力和成本管控能力等提出更高要求。
南(nán)京首輪集中(zhōng)出讓啓用“限房價，競地價”規則，地價觸頂直接搖号，房企拿地運氣成分(fēn)增加，小(xiǎo)房企拿地空間擴大(dà)。較其他城市，南(nán)京對開(kāi)發商(shāng)綜合實力的考察并不嚴格。
上海在“限地價”和房價、地價聯動基礎上引入“中(zhōng)止價”概念，競價至中(zhōng)止價的多家開(kāi)發商(shāng)在起始價的110%(即最高報價)範圍内進行一(yī)次報價，與平均報價最接近且報價較低者得地，既控制土地成交溢價率，又(yòu)爲開(kāi)發商(shāng)保留一(yī)定利潤空間。
成都絕大(dà)部分(fēn)地塊采取“設置可售商(shāng)品住房清水最高銷售均價+配建并自持固定體(tǐ)量租賃住房+設置土地最高限價+續競自持租賃住房面積比例”方式進行拍賣，部分(fēn)地塊要求現房銷售，出讓條件嚴格，在“穩地價、穩房價、穩預期”的同時進行“穩質量”新嘗試。
也有部分(fēn)城市首輪集中(zhōng)供地的土地出讓條件較爲寬松，如重慶并未進行“限房價，競地價”操作，土拍火(huǒ)熱，地價上漲較快。在後續兩輪集中(zhōng)供地中(zhōng)，包括重慶在内的部分(fēn)城市可能會進一(yī)步細化、優化土地出讓規則。
北廣深土地成交樓面價下(xià)降
21世紀經濟研究院基于中(zhōng)指數據梳理各城市土地出讓情況發現，已完成首輪集中(zhōng)供地的20城共成交土地774宗，土地出讓金合計9060萬元。從20城土拍結果看，首輪集中(zhōng)供地在控制土地成交溢價率和地價方面效果或不及預期。
20城中(zhōng)，5城土地成交溢價率超20%，分(fēn)别爲重慶、杭州、深圳、廈門和甯波，其中(zhōng)重慶土地成交溢價率最高，達38.82%，單宗地塊成交溢價率最高近130%。高土地溢價率城市多爲房地産熱點城市，房企拿地熱情高；集中(zhōng)供地帶來供地次數減少，增加房企土地儲備、城市占有率和團隊穩定性等焦慮，驅動房企高價拿地。
6城市土地成交溢價率低于10%，分(fēn)别爲長春、北京、青島、蘇州、長沙和成都，部分(fēn)城市土地成交溢價率受制于嚴格的土地出讓規則，其餘城市低土地溢價率亦受土拍起始價擡升、供應地塊自身條件不佳、城市房地産市場表現不佳等因素影響。
或受此影響，22城中(zhōng)還未進行首輪土地集中(zhōng)出讓的武漢日前先後兩次調高部分(fēn)預出讓地塊價格。經調整，5宗地塊起拍價漲幅逾20%，其中(zhōng)一(yī)地塊起拍價上漲31.8%。
首輪土地集中(zhōng)出讓廣泛分(fēn)布于4-6月，5月最爲集中(zhōng)，加之一(yī)般年初土地出讓條件會好于年末，爲便于比較，21世紀經濟研究院将2020年土地成交情況周期統一(yī)設定爲1-5月。
就土地成交溢價率而言，較2020年1-5月，完成首輪集中(zhōng)供地的20城中(zhōng)，有12城土地成交溢價率下(xià)降，其中(zhōng)成都土地成交溢價率下(xià)降最多，降幅15.91%。除成都外(wài)，北京和甯波土地成交溢價率降幅超10%，長春、福州、廈門、蘇州、長沙降幅不足5%。
20城中(zhōng)其餘8城土地成交溢價率上升，重慶土地成交溢價率漲幅最大(dà)，達31.57%；濟南(nán)土地成交溢價率從2020年1-5月的0.64%，上漲到12.24%。
較土地成交均價而言，較2020年1-5月，完成首輪集中(zhōng)供地的20城中(zhōng)，僅4城土地成交樓面價下(xià)降，分(fēn)别爲廣州、北京、深圳和福州，下(xià)降區間在32-2667元/平方米之間。價格下(xià)降更多受土地出讓規則調整影響，以一(yī)線城市爲主，但地價降幅不大(dà)。
其餘16城土地成交樓面價均出現不同程度上漲，其中(zhōng)12城土地成交樓面價絕對增長值破千，6城市土地成交樓面價破兩千，無錫、廈門和甯波土地成交樓面價上漲5000元/平方米以上。
21世紀經濟研究院認爲，首輪集中(zhōng)供地“穩地價”效果或不及預期，在後兩輪集中(zhōng)供地中(zhōng)，有關部門可能會加強對土地溢價率和土地價格的管控。
