地産大(dà)佬的旋轉門:一(yī)賣了之的潘石屹,四處掃貨的蘇世民

作者:康華房地産 發布時間:2021/6/24 16:51:19 來源:本網站

文 /七公

  出品 / 節點财經

  “别讓潘石屹跑了”,這句喊了多年的口号,終于在近日一(yī)語成谶。

  6月16日,SOHO中(zhōng)國(00410.HK)發布公告稱,黑石集團發出全面收購要約,以取得SOHO中(zhōng)國的控制權。交易完成後,SOHO中(zhōng)國董事長潘石屹和執行董事張欣僅隻保留9%股份,并将退出董事會。

  同日,潘石屹在個人微博轉發該消息。

  圖源:潘石屹微博

  這意味着,未來潘石屹夫婦對SOHO中(zhōng)國的作用主要在于“場外(wài)幫襯”,持續7年的資(zī)産出售之路正式畫上句号。

  節點财經注意到,黑石此次計劃以每股5港元進行要約收購,要約最高現金代價爲236.58億港元,相較之前傳言的40億美元的交易對價,折扣力度不小(xiǎo),也遠低于潘石屹最初的預期。

  不過,以潘石屹夫婦在SOHO中(zhōng)國63.93%的持股比例,還是能有142.8億港元落袋爲安。這對于急于離(lí)場的潘石屹和業績不振的SOHO中(zhōng)國來說,已經是個不錯的選擇了。

  / 01 /

  山溝溝裏走出的房地産大(dà)亨

  1963年,潘石屹出生(shēng)在甘肅省天水市潘集寨村(cūn)。按照《潘石屹:我(wǒ)的價值觀》一(yī)書中(zhōng)的介紹,“我(wǒ)們家當時是這個村(cūn)子裏最窮的一(yī)家,周圍的鄰居一(yī)直都在幫助我(wǒ)們,送給我(wǒ)們吃的和穿的,還經常幫助我(wǒ)們家幹活。”

  雖然家庭條件很困難,但爺爺和父親都是很有文化的人,特别是爺爺,曾是黃埔軍校的軍官,這讓潘石屹從小(xiǎo)就享有豐富的精神财富,學習名列前茅。

  回憶往事,1978和1987年是潘石屹人生(shēng)履曆的兩個重要節點。

  1978年,中(zhōng)斷十年的中(zhōng)國高考制度恢複,潘石屹成爲全班13個學生(shēng)裏唯一(yī)走出大(dà)山的孩子,來到了蘭州培黎學校;埋頭苦讀兩年後,1981年,潘石屹又(yòu)以全校第二名的成績考進河北石油管道學院。

  三年大(dà)專畢業,他被分(fēn)配到廊坊石油部管道局經濟改革研究,月薪101元。相比當時在清水縣縣政府工(gōng)作,隻能拿57元錢的父親,潘石屹的俸祿不低。

  然而,鐵飯碗加高工(gōng)資(zī)并沒有讓他獲得滿足。

  1987年,是一(yī)個騷動而熱烈的年份。接着鄧小(xiǎo)平南(nán)巡講話(huà),市場經濟的啓動催生(shēng)出各種掘金機會,“我(wǒ)們下(xià)海吧”,所有年輕或不太年輕的人心裏都有一(yī)股按捺不住的沖動,潘石屹也從北方的廊坊來到了相對更加潮流和開(kāi)放(fàng)的深圳。

  但在深圳,他沒有找到什麽機會。之後,潘石屹輾轉到了海南(nán)。

  彼時的海南(nán),由于受特區開(kāi)發政策的影響,已經熱的“一(yī)塌糊塗”了,大(dà)量投資(zī)商(shāng)在這裏爆炒房地産,導緻大(dà)批土地被出讓,被閑置,被用來囤積炒作。

  潘石屹很幸運,在海南(nán)他不僅搭上了“點土成金”的暴富列車(chē),還遇到了5個志(zhì)同道合的小(xiǎo)夥伴——馮侖王功權易小(xiǎo)迪王啓富劉軍,即後來爲人熟知(zhī)的“萬通六君子”。

  圖源:網絡

  六人齊聚一(yī)堂,在1991年合夥成立了海南(nán)農業高科技開(kāi)發公司,萬通公司的前身。

  和大(dà)部分(fēn)淘金客一(yī)樣,他們倒賣批文,炒作土地,很快便掘到了第一(yī)桶金。

  但比大(dà)部分(fēn)淘金客雞賊的是,他們較早覺察到了海南(nán)的地産泡沫。

  1992年底,潘石屹去(qù)海口規劃局查一(yī)個項目的産權情況,他發現,海口的人均住房面積已經達到49平方米,而同期的北京人均住房面積隻有7平米。

  “海南(nán)剛剛建省,又(yòu)是在海口這樣一(yī)個不富裕、一(yī)個紅綠燈和電都沒有的地方,人均住房面積居然接近五十平方米,這就是房地産泡沫啊,跑得越早越好。”潘石算了算賬,覺得情況很不妙。

  謹慎期間,六人在第二年便撤離(lí)海南(nán),馮侖和潘石屹換道北上。

  後面的故事,即被大(dà)衆所熟知(zhī)的,潘石屹離(lí)開(kāi)萬通後,于1995年和妻子張欣在北京創辦SOHO中(zhōng)國,主攻商(shāng)業地産。

  伴随着樓市的波谲雲詭,從SOHO現代城到建外(wài)SOHO、SOHO尚都、朝外(wài)SOHO,潘石屹逐漸成爲中(zhōng)國地産業的标志(zhì)人物(wù)。

  / 02 /

  天生(shēng)的“二道販子“

  說到賣資(zī)産,潘石屹的老友曾經這樣評價他:小(xiǎo)潘賣東西很厲害,他是天生(shēng)的二道販子!

  事實上,從2014年以82.8億元出售上海SOHO海倫廣場開(kāi)始,粗略統計,5年時間,SOHO中(zhōng)國累計出售資(zī)産套現高達293.41億元。

  數據來源:公開(kāi)資(zī)料整理

  一(yī)邊在國内“賣賣賣”,另一(yī)邊,潘石屹不停地在國外(wài)“買買買”。

  據節點财經了解,截止目前,潘石屹在海外(wài)買入了如下(xià)項目:2011年,7億美元買下(xià)紐約曼哈頓廣場旁的港務局長途巴士站辦公大(dà)樓;2012年,6億美元獲得曼哈頓公園大(dà)道廣場49%股權;2013年,14億美元收購美國通用汽車(chē)大(dà)廈40%股權。

  此外(wài),潘石屹長子還在英國成立了一(yī)家房地産公司,擁有當地多個大(dà)型地産項目,包括由首個華人主導的英國學生(shēng)公寓品牌。

  一(yī)般來說,企業家對自己一(yī)手創立的公司都深情無比,爲什麽潘石屹夫妻會舍得将養大(dà)的孩子,拱手相讓給别人?

  在節點财經看來,潘石屹過于謹慎甚至偏于保守的性格,使SOHO中(zhōng)國多次錯失發展良機,最終導緻公司業績規模越做越小(xiǎo),這或是他産生(shēng)“賣意”的主因之一(yī)。

  2008年,席卷全球的金融危機爆發,中(zhōng)國房地産市場在經曆一(yī)輪暴漲後遭遇政策重拳遏制。

  2008年3月,手握上市剛融來的19億美元的潘石屹,發表了一(yī)個“百日劇變論”,認爲房地産将進入下(xià)行通道,SOHO中(zhōng)國所有戰略的調整都采用最保守的方式,以保留最充足的現金流。

  結果,巨變并沒有發生(shēng)。“四萬億計劃”、“十大(dà)産業振興計劃”和創業闆的推出,互爲勾連,宏觀政策在2008年底發生(shēng)180°大(dà)拐彎。

  貨币寬松之下(xià),房地産行業迎來久旱逢甘霖之喜,刺激房價蹭蹭蹭地往上漲,之前杠杆最高的地産商(shāng)成爲了收益最大(dà)的人,而SOHO中(zhōng)國的命運也從此埋下(xià)伏筆。

  2010年,中(zhōng)國房地産率先走出低谷,但SOHO中(zhōng)國卻從高峰走向低谷。受困于北京“禁止物(wù)業散售”的政策,2011年SOHO中(zhōng)國營業額同比大(dà)跌67.64%,營業利潤同比下(xià)降71.67%。

  爲了應對上述“禁令”,2012年,潘石屹基于中(zhōng)國物(wù)業銷售市場将面臨收縮局面的預判,決定SOHO中(zhōng)國決定由“銷售”向“自持”轉型,随着租金的升高,“五年後,SOHO租金年收入将超過40億元”。

  然而,現實并不如潘石屹想的那樣。因爲要把全部資(zī)金儲備用來支撐轉型過程中(zhōng)的開(kāi)支,SOHO中(zhōng)國沒錢拿地,自然也沒發擴張,隻能守着物(wù)業資(zī)産過“包租公”的日子。

  另一(yī)邊,中(zhōng)國房地産市場,特别是住宅市場,卻在2014年之後迎來又(yòu)一(yī)波主升浪。被動的SOHO中(zhōng)國一(yī)邊看着隊友大(dà)宴賓客,一(yī)邊暗自神傷。

  據WIND數據顯示,2013年至2020年,SOHO中(zhōng)國營收從149.24億元下(xià)滑至25.16億元,淨利潤從73.88億元下(xià)滑至5.36億元。如果不是賣掉了很多資(zī)産,SOHO中(zhōng)國的業績恐怕更難看。

  數據來源:WIND

  截止2020年末,SOHO中(zhōng)國的現金以及現金等價物(wù)爲3.97億元,這個數字在上年同期爲12.07億元,其短期借款以及長期借款當期到期部分(fēn)10.12億元,遠遠超過賬面現金。

  于此同時,節點财經查閱财報發現,近幾年,一(yī)線城市寫字樓空置率擡升明顯,SOHO中(zhōng)國空置率持續增加,比如人氣很旺的望京SOHO ,2018年出租率基本滿額,達到98%,2019年和2020年分(fēn)别降至86%和83%。

  辦公室難租、資(zī)金短缺,業績萎靡,是繼續蹲守着還是賣掉走人?顯然,潘石屹選擇了後者。

  / 03 /

  接盤者黑石集團

  就接盤者黑石集團,國人并不陌生(shēng)。

  特别是近些年,其掌門人蘇世明跑到清華又(yòu)是講課又(yòu)是捐錢,以及頻頻亮相“重倉中(zhōng)國”理念,專門開(kāi)通公衆号推銷自己的書《蘇世明:我(wǒ)的經驗與教訓》,這讓黑石集團在一(yī)定程度上獲得了廣泛的輿論認知(zhī)。

  而在中(zhōng)國“掃貨”的這些年,倉儲類資(zī)産和購物(wù)中(zhōng)心類、辦公樓類資(zī)産深得蘇世民的心。

  公開(kāi)資(zī)料顯示,2010年,黑石集團專門成立了一(yī)隻用于亞洲地産投資(zī)的基金(BREP Asia I),中(zhōng)國是重點配置對象。

  2018年,黑石集團豪擲12.5億美元收購上海購物(wù)中(zhōng)心怡豐城,随後又(yòu)接手了塔波曼旗下(xià)三個購物(wù)中(zhōng)心項目50%的股權。2019年,黑石集團在中(zhōng)國買下(xià)了價值200多億元的商(shāng)業地産。

  疫情發生(shēng)後的2020年,蘇世民不懼政策調控的壓力,不懼不可抗力的危害,反而加速抄底中(zhōng)國房地産資(zī)産。

  2020年6月舉行的“第14屆中(zhōng)國投資(zī)年會年度峰會”上,蘇世民直言, “房地産是中(zhōng)國經濟中(zhōng)一(yī)塊重要的組成部分(fēn)。說你對房地産不感興趣,也就相當于說你對呼吸不感興趣。”

  緊接着在10月份,黑石集團就以12億元的代價,正式拿下(xià)融創旗下(xià)上海香溢花園三期第四棟項目;而後又(yòu)在11月發起了對富力地産旗下(xià)廣州國際機場富力綜合物(wù)流園項目70%股權的收購計劃,并在今年1月達成交易,交易總作價爲11億美元(約合人民币71億元)。

  縱觀黑石集團在中(zhōng)國的投資(zī)路徑,拿下(xià)SOHO中(zhōng)國大(dà)約不是什麽意外(wài)的事。

  圖源:SOHO中(zhōng)國官網

  尤其在潘石屹堅定看空樓市,SOHO中(zhōng)國自身經營不善的背景下(xià),其曾在2014年接受采訪時表示,SOHO一(yī)直不看好中(zhōng)國的住宅市場,不管是以前還是以後;2015年,潘石屹又(yòu)在電視節目中(zhōng)勸“年輕人别買房”,房價還會往下(xià)走,不如先租房。

  在節點财經看來,一(yī)個着急套現離(lí)場,一(yī)個對中(zhōng)國商(shāng)業地産野心勃勃,這筆買賣原本就具備較好的合作基礎。此前終止交易難保不是黑石集團在新形勢下(xià)醞釀的一(yī)出以退爲進的“讨價還價”橋段。

  知(zhī)名地産分(fēn)析師嚴躍進亦向節點财經表示,類似收購總體(tǐ)上符合黑石和SOHO中(zhōng)國的利益。從黑石角度看,一(yī)直在中(zhōng)國尋找優質的商(shāng)業辦公等物(wù)業,經曆了這麽長周期的收購談判,收購成本顯著減少;而對于SOHO中(zhōng)國來說,在疫情沖擊下(xià),和黑石合作,有助于爲公司回籠資(zī)金,維持現金流的穩定,以及後續開(kāi)拓新的投資(zī)業務。

  歸根結底,利益是最重要的。而随着SOHO中(zhōng)國易主,潘石屹身上的光環正在暗淡。

  猶記2017年,面對外(wài)界對其“跑路”的猜測,潘石屹言之鑿鑿,“優質的物(wù)業SOHO中(zhōng)國永遠不會賣”,“外(wài)灘SOHO位置太重要,而望京SOHO太漂亮了,三生(shēng)三世都不賣。”

  如今,在一(yī)系列清空國内資(zī)産的事實前,抽身而去(qù)的潘石屹還有什麽想說的嗎(ma)?

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(責任編輯:李佳佳 HN153)