捂地王,套路強,最差“嘉裏”在鄭州?

作者:康華房地産 發布時間:2021/6/24 16:49:43 來源:本網站

不少人有過一(yī)個相同的買房心得:走過最長的路,是開(kāi)發商(shāng)的套路。

鄭州的高先生(shēng),就覺得自己被套路了。

明知(zhī)道家庭名下(xià)已有兩套鄭州房産,置業顧問卻稱高先生(shēng)的妻子有購房資(zī)格,并有意無意暗示,限購不是問題。沖動之下(xià),高先生(shēng)交了20萬元意向金。

事後,高先生(shēng)反悔,但被開(kāi)發商(shāng)告知(zhī),20萬意向金已轉爲定金,如果不能自行解決限購問題,概不退還。

無法接受的高先生(shēng)多次找開(kāi)發商(shāng)協商(shāng),雙方你來我(wǒ)往,拉扯的很辛苦。

要不是高先生(shēng)和妻子當時留了個“心眼”,偷偷用手機錄了音,那置業顧問到底有沒有“忽悠”,就很難說得清楚了。20萬,也可能就真的要打水漂了。

被“忽悠”有購房資(zī)格,結果20萬意向金不退!

這事兒,要是發生(shēng)在沒什麽底線的小(xiǎo)開(kāi)發商(shāng)身上,也沒啥大(dà)驚小(xiǎo)怪的。但高先生(shēng)面對的,是鼎鼎有名的港資(zī)房企,樓盤也是市中(zhōng)心豪宅,單套總價動辄五六百萬元。

不得不說,開(kāi)發商(shāng)的套路無處不在。但都2021年了,知(zhī)名房企還在這麽玩兒,實在讓人大(dà)跌眼鏡。

這個鼎鼎有名的項目,就是鄭州雅頌居,開(kāi)發商(shāng)是港資(zī)房企嘉裏建設。

.01.

嘉裏的房子好不好不知(zhī)道,但捂地絕對是一(yī)把好手。

2011年9月的一(yī)天,花園路東、緯二路南(nán)一(yī)宗土地成交。

該宗土地占地面積44573㎡(約66.86畝),容積率爲4.9,土地性質爲商(shāng)業和住宅,限高150米,成交總價40115萬,折合單價600萬/畝,折合樓面價1837元/㎡。

拿地的正是嘉裏置業(中(zhōng)國)有限公司和香格裏拉中(zhōng)國有限公司。兩者同屬香港郭氏兄弟(dì)集團,一(yī)個造房子,一(yī)個開(kāi)發酒店(diàn)。

拍出後,該宗地塊一(yī)直空置。一(yī)直到2019年10月15日,才拿到建設工(gōng)程規劃許可證,中(zhōng)間整整平躺了8年。

2020年,地塊終于入市,取名鄭州雅頌居。

也就是說,從拿地到入市,拖沓十年之久。這十年間,鄭州房價翻了一(yī)倍不止,土地溢價更是飛漲。

2011年嘉裏拿地單價是600萬/畝,如果按照萬科美景世玠拿地價格計算,該宗土地至少得2600多萬/畝,實際情況可能會更高,因爲位置更好。

僅僅土地溢價,就已經讓嘉裏賺得盆滿缽滿。躺着就把錢賺了,不得不服。

有人打趣,“還記的花園路邊的三面翻廣告牌嗎(ma)?這10年光廣告牌的收入都快收回拿地成本了吧!”

不過,錢都進了開(kāi)發商(shāng)口袋。唯一(yī)跟購房者相關的,就是土地使用年限縮水10年,業主們拿到房子出售時僅餘約55年左右使用期限。

可能很多人都不在意,畢竟産權年限到期,也不會有人把房子收走。但如果放(fàng)到二手房市場去(qù)賣,結果可能就不太一(yī)樣了。

在二手房市場上,對于房齡在20-30年以上的,想在銀行貸款是很難的,要麽是銀行直接拒貸,要麽貸款年限短,層層影響,最後直接影響的是後期二手的成交價格。

.02.

捂了十年姗姗來遲,有人用“鄭州等待了十年”來表達期待之情。

說實話(huà),這就有點過于激動了。

在國内,嘉裏做得最成功的是商(shāng)業,不少城市裏,嘉裏中(zhōng)心都是地标級的商(shāng)業中(zhōng)心。

比如著名的上海靜安區嘉裏中(zhōng)心,在這兩年商(shāng)業巨頭紛紛收縮戰略背景下(xià),首層租金平均報價仍達到了2342元/平方米/月;杭州嘉裏中(zhōng)心國際國内大(dà)品牌雲集,租金、出租率都居高不下(xià)。

但在鄭州,嘉裏的味道就變了。這個鄭州人等了十年的項目,呈現的不是嘉裏中(zhōng)心,而住宅+酒店(diàn)+寫字樓的常規配套。

商(shāng)業也有,但隻是一(yī)棟臨街商(shāng)業。說好聽(tīng)點,是街區商(shāng)業;說難聽(tīng)點,就是門面房。就像有人說的,沒有大(dà)盒子(購物(wù)中(zhōng)心)的嘉裏中(zhōng)心就是耍流氓。

而且,在嘉裏體(tǐ)系中(zhōng),住宅和酒店(diàn)是嚴格分(fēn)開(kāi)的,也就是說鄭州雅頌居隻是離(lí)酒店(diàn)近,酒店(diàn)不是小(xiǎo)區配套。

這和“離(lí)地鐵很近,離(lí)地鐵站很遠”,多少有些異曲同工(gōng)之妙。

鄭州嘉裏項目,就像是一(yī)個“閹割版”的嘉裏中(zhōng)心。

雅頌居是嘉裏的高檔住宅産品,鄭州雅頌居更号稱市中(zhōng)心大(dà)平層豪宅,真實呈現又(yòu)如何呢?

不少實地看過人都表示,“差強人意”。

首先是規劃上很“僞豪宅”。占地面積約67畝,容積率4.44,住宅隻有3棟樓。排布上,北邊1号樓24層高,南(nán)邊兩棟樓32層高,南(nán)高北低,低樓層采光是不小(xiǎo)的問題。

更嚴重的是,綠化率隻有可憐的25%。要知(zhī)道,剛需盤都普遍30%—40%了,鄭州雅頌居真是縮水縮到了刀刃上。

其次是産品缺乏誠意。所謂的“天幕大(dà)平層”,層高也隻有3.05米,還都是高層住宅。梯戶比上,兩梯兩戶爲主,少部分(fēn)兩梯三戶設計,豪宅感也一(yī)般。

戶型設計更是所有槽點的集合體(tǐ)。

最小(xiǎo)面積127㎡,既不大(dà)也不平,而且僅有兩面寬朝南(nán),還不如一(yī)些剛需盤設計用心。結果就是業主花400來萬,買了一(yī)套帶暗衛和暗餐廳的“豪宅”。

還有154平米的三房槽點也很多,比如門口的封閉式儲藏室很雞肋,當作房間用空間太小(xiǎo),當做儲納櫃又(yòu)進深太深夠不着。

事實上,鄭州雅頌居除了226㎡四房戶型做到了方正而且三面寬朝南(nán),其他戶型方正度均比較差。戶型整體(tǐ)多爲小(xiǎo)面寬大(dà)進深,後期采光欠佳。

怎麽看,鄭州雅頌居的戶型都像十幾年前的産品,就好像開(kāi)發商(shāng)平躺了十來年,然後随手從抽屜裏拿出了當年的圖紙(zhǐ)。

難怪很多人說:“在雅頌居看房,沒有一(yī)個戶型能讓人覺得滿意。”

此外(wài),後期物(wù)業和升值率都難有保障。

豪宅七分(fēn)房子,三分(fēn)物(wù)業。鄭州雅居頌沒有豪宅标配的會所也就算了,後期物(wù)業也難以令人放(fàng)心。

小(xiǎo)區物(wù)業基本都需要開(kāi)發商(shāng)反哺,沒有一(yī)個強大(dà)的開(kāi)發商(shāng)支撐,後續的物(wù)業服務都将很難保證。十年才墨迹出一(yī)個項目的嘉裏,明顯也沒什麽深耕鄭州的打算,雅頌居後期物(wù)業誰來反哺?

至于升值率,房子到手已經縮水十幾年,土地溢價早被開(kāi)發商(shāng)吃幹淨了。再加上社區mini,高容低綠,是個正常的接盤俠都得三思一(yī)番。

.03.

“用最少的成本,囤最久的地,賣最貴的房。”

這話(huà)用到嘉裏身上,還是十分(fēn)貼切的。

鄭州雅頌居最大(dà)的亮點,恐怕也就剩下(xià)3W+的售價了。宣稱是改善大(dà)平層豪宅,實際設計與真正的改善盤比起來,除了價格相近,其他基本不咋沾邊。

剛需買不起,改善看不上。

但詭異的是,這個明顯帶着“智商(shāng)稅”的項目還賣得挺好。隻能說,這個市場也是挺魔幻的。

作爲鼎鼎有名的港資(zī)房企,作爲手握嘉裏中(zhōng)心IP的頂流開(kāi)發商(shāng),作爲鄭州人期待了十年的市中(zhōng)心絕版項目……

嘉裏有太多的理由,爲千萬鄭州人奉獻一(yī)個城市地标級的作品。

然而事實卻啪啪打臉,躺了十年的嘉裏,錢是賺夠了,做出的産品卻完全不對等。

說到底,鄭州雅居頌隻是一(yī)個爲了去(qù)化而去(qù)化的項目。

從銷售節奏上都可以看得出來,小(xiǎo)區住宅南(nán)高北低,那就先賣北邊的1号樓,主力戶型154平三室、純南(nán)戶127平,面積不大(dà)、方便去(qù)化。

而小(xiǎo)區的2号樓、3号樓,則全部都是兩梯兩戶、200多平的四房戶型,說是大(dà)平層吧,面積段又(yòu)沒有足夠大(dà),導緻每個房間很小(xiǎo)。唯一(yī)可取的是總價低,方便銷售。

隻是爲了賣房而已!

同樣是市中(zhōng)心的豪宅,幾年前的建業天築、東潤泰和是怎麽做的?如今的未來天奕、恒大(dà)雲玺又(yòu)是如何逆流而上的?

相比之下(xià),鄭州雅居頌真的是太精明了!

明明可以靠實力改變區域,卻偏偏自甘堕落,躺平數錢。

這樣的嘉裏,有負于鄭州十年期待,也有負于這片絕版土地。

“閹割版”的商(shāng)業,就連住宅産品本身都懶得創新,連時代步伐都懶得追上一(yī)步,拿着十年前的圖紙(zhǐ)徹底躺平,憑地段賺錢……

這樣的鄭州雅頌居,這樣的嘉裏建設,說是全國最差“嘉裏”,有誰要反對?

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(責任編輯:李佳佳 HN153)