地産商(shāng)老總爆料"利潤僅剩兩個點" 低于制造業和理财!搶地圖個啥?

作者:康華房地産 發布時間:2021/5/19 17:33:34 來源:本網站

“努力做到1%-2%的淨利潤水平”。

濱江集團(002244,股吧)近日舉行的業績說明會上,當被問到近期在杭新獲項目的利潤表現幾何時,“杭州一(yī)哥”濱江集團掌門人戚金興給出了上述回答。

這一(yī)低于制造業、甚至低于銀行理财産品收益的表現,是不少房企當前在公開(kāi)市場拿地的“隐秘”真相。

中(zhōng)信建投測算,近期集中(zhōng)供地的各城中(zhōng),重慶、無錫、杭州、北京的地貨比在60%以上,其中(zhōng),杭州的各項目平均隐含毛利率則在12.8%,無錫的爲17.4%,重慶則僅有6.7%。

去(qù)年以來,房企盈利能力走低已經是公開(kāi)的秘密了。

億翰智庫統計顯示,截至2020年,其跟蹤的50家典型房企的平均淨利潤率爲11.6%,較2019年降低2.3個百分(fēn)點,有37家企業淨利潤率下(xià)滑;淨利潤在10%及以上的共計28家,較2019年減少9家。同期,50家房企平均毛利潤率爲24.7%,較2019年同期降低5.1個百分(fēn)點,47家房企的毛利潤率下(xià)滑。

不斷走低的盈利表現,也直接影響了市場對地産股的走勢。東财Choice數據顯示,2020年7月,房地産(申萬)闆塊曾站上逾4700點的高位,此後震蕩走低,今年2月份時觸及3506點的低谷。

2021年初至今,行業龍頭萬科A、保利地産(600048,股吧)、招商(shāng)蛇口(001979,股吧)、綠城中(zhōng)國等龍頭企業的股價呈下(xià)跌的态勢,截至今日收盤,累計跌幅分(fēn)别爲4.91%、13.21%、11.21%、18.78%;萬科A的動态市盈率僅爲7.63倍。

業内普遍認爲,房地産行業未來提高盈利能力,改善市場估值的關鍵途徑在于提高運營能力。中(zhōng)泰證券研報指出,“三道紅線、貸款集中(zhōng)度管理和集中(zhōng)供地新規綜合推動行業加速邁入運營驅動時代,料将推動行業門檻提升、并減少内耗,利于行業集中(zhōng)度提升、盈利能力改善。”

“算不過賬”

截至5月14日,實施“兩集中(zhōng)”供地的22個熱點城市中(zhōng),已有12個開(kāi)啓了首批集中(zhōng)供地競拍,包括北京、深圳、杭州、廣州、無錫、重慶、福州、廈門、青島、沈陽、長春、天津等城市,總成交金額逾5000億元.

克而瑞統計顯示,首批集中(zhōng)供地各城市的溢價率表現分(fēn)化明顯,冷熱程度亦有不均。

其中(zhōng),青島、長春、北京、沈陽的平均溢價率保持在10%及以下(xià),青島低至2%;而重慶的平均溢價率水平最高,達到43%;深圳、廈門的整體(tǐ)溢價率在30%左右。

杭州的平均溢價率爲26%,較渝、深、廈三城低,但在其出讓的57宗土地中(zhōng),近20宗刷新了所在闆塊地價新高,有40餘宗溢價封頂并轉入競報自持比例,部分(fēn)地塊自持比例高達40%。

同樣的,無錫、廣州由于“限地價”等因素,平均溢價率相對較低,均在12%;但無錫首批16宗地中(zhōng),僅1宗未觸及最高限價,其餘地塊均進入競自持或搖号階段。

拍出項目利潤空間小(xiǎo),是近期多城土拍存在的現象。

克而瑞統計顯示,在市場熱度比較高的無錫、廈門、重慶城市地房比多達七成,盈利空間相對較小(xiǎo);據其測算,“封頂+高配建”之下(xià),無錫多宗地塊大(dà)概率會出現虧損。

在更加火(huǒ)熱的杭州,拿地企業也面臨同樣的問題。

5月14日,在濱江集團的線上業績說明會上,有投資(zī)者向該公司董事長戚金興抛出問題:“最近杭州集中(zhōng)推地中(zhōng),濱江集團拍下(xià)的幾塊地、淨利潤能有幾個點?”

戚金興坦言,公司最近在杭州集中(zhōng)土地出讓中(zhōng)共獲取了5塊土地,“在濱江團隊精幹高效管理下(xià),公司融資(zī)能力強,融資(zī)成本低,品牌影響大(dà),在這樣的狀況下(xià),努力做到1%-2%的淨利潤水平。”

這一(yī)淨利潤水平雖低,但想要實現也不是件輕松的事情。據中(zhōng)信建投證券測算,濱江拿下(xià)的地塊中(zhōng),有三幅的地房比超過80%;與融信聯合拿下(xià)的甯圍單元地塊的隐含毛利率僅1.5%;單獨獲取的城廂街道山口單元地塊地房比爲81.9%,隐含毛利率則爲-1.9%。

克而瑞測算,建發在廈門拿下(xià)的湖裏2021P03地塊,成交價26.3億元,配建面積1.32萬平方米;剔除配建後,樓面價高達6.78萬元/平方米,而該地塊商(shāng)品住房銷售均價不得超過7.18萬元/平方米,房地差僅有4000餘元/平方米,實現盈利十分(fēn)困難。

北京的多宗地塊也頗考驗房企後續的運營能力。如朝陽金盞村(cūn)兩宗地塊,樓面價均超過5萬元/平方米,由于兩宗地塊均進入政府持有份額階段,故該地塊未來限售價僅爲6.6萬/平方米和6.46萬/平方米,地房比也超過了80%。

企業的分(fēn)歧

在利潤空間如此稀薄的情況下(xià),仍然有不少房企在搶地。據不完全統計,在各地市場活躍的融創,包括聯合體(tǐ)拿地在内,截至目前,其拿地涉及金額達587億元;深耕廣州的國資(zī)房企越秀在廣州拿地8宗,拿地金額約177.5億元;北上的“黑馬”卓越在北京共拿下(xià)4宗地塊,拿地金額共約187億元;在杭州土拍中(zhōng),融信共拿下(xià)7宗地塊,合計建築面積78.6萬平方米,權益拿地金額約142.3億元。

賺取流量、保證市場、穩住地位,是各大(dà)房企如此積極的重要因素。

杭州土拍上顆粒無收的綠城中(zhōng)國,在近期的一(yī)場交流會中(zhōng)就曾提及,杭州周轉快,基本開(kāi)盤80%以上的去(qù)化。億翰智庫向記者表示,根據其監測,除富陽、臨安等較偏的區域去(qù)化低一(yī)些之外(wài),杭州普遍去(qù)化率較高。

在中(zhōng)信建投證券房地産行業首席分(fēn)析師竺勁看來,“地價不斷上漲,部分(fēn)城市如重慶、杭州、無錫新房價格存在上漲壓力,未來銷售端限價難言放(fàng)開(kāi)之下(xià)預計這些城市去(qù)化速度将有提升,但房企利潤率會繼續壓縮。”

當然,也不是所有的開(kāi)發商(shāng)都選擇在熱點城市奪地。萬科、保利等頭部房企在杭州、無錫、重慶等超熱的城市幾乎隐身。

萬科在前述三城分(fēn)别僅獲取一(yī)宗地塊;反而在沈陽拿下(xià)了3宗,以共約60萬平方米的土地總建面,位居各房企之首。在上周末舉行的青島、天津、福州等城市的土拍上,萬科也僅分(fēn)别獲取了1宗地塊。前述10宗地塊,萬科的拿地金額合計約142億元。

要知(zhī)道,在過去(qù)三年裏,萬科在22城的拿地總建面居首。平安證券統計顯示,全國20強房企在22個城市拿地布局來看,2018-2020年間,萬科拿地建面達4673萬平方米,絕對值居首,占到22城土地總出讓建面的2.88%。

近期的保利地産也顯得同樣“佛系”。據記者不完全統計,保利地産在12城共收入11宗地塊,拿地金額約185億元,其中(zhōng)有3宗在沈陽。

将視線從熱點城市挪開(kāi),将利潤放(fàng)在更重要的位置,或許是這些房企當前的拿地策略。“當前第一(yī)批集中(zhōng)出讓,很多開(kāi)發商(shāng)爲了後續開(kāi)發,在杭州、無錫等城市拼得較爲激烈,而長春、沈陽等城市,去(qù)化可能相對較慢(màn),但利潤率會高一(yī)些。”竺勁分(fēn)析。

中(zhōng)指院統計數據顯示,今年前4個月,保利地産、萬科分(fēn)别以396億元、377億元的拿地金額位居行業第二、第三位。

其中(zhōng),萬科共斥資(zī)203億元在長三角城市群拿地,但在杭州、溫州這種備受矚目的城市,其拿地金額分(fēn)别爲41億元、19億元,而更多地出現在了紹興、金華等城市。

而同樣“隐身”的碧桂園、恒大(dà),克而瑞研究中(zhōng)心認爲,則是由于戰略不同,前述企業更側重于三四線城市,本輪拿地相對較少,投資(zī)保持謹慎。

運營大(dà)考

“現階段利潤率走低已經是行業趨勢,但企業不可能單爲了盈利放(fàng)棄生(shēng)存,規模還是企業很看重的指标。”某TOP10房企人士向記者坦言,“現在的策略就是,先把地拿了再說,後續财務指标可以通過降本增效等方式調節。”

事實上,也有房企内部人士向記者表示,“第三方測算是粗略的,其中(zhōng)有很多其實是可以省錢、摳細節的地方。比如有些新拿下(xià)的項目是在其很熟悉的區域,甚至旁邊就有自己的項目,企業可以進行精細化管理。”

據濱江集團披露,其銷售費用率在除杭州外(wài)的浙江省内和省外(wài)地區大(dà)概在千分(fēn)之六至千分(fēn)之十二之間,而在杭州,這一(yī)指标則在千分(fēn)之三以内。

加強與房企之間的合作,也是分(fēn)散利潤壓縮風險的方式之一(yī)。據透露,此次融信在杭州獨立獲取的地塊,已有很多沒有拿到地的企業來尋求合作。

對于房企來說,招拍挂是流量的保障,而另辟蹊徑多渠道拿地,則成爲其賺取利潤的另一(yī)條通道。比如高利潤的城市更新項目成爲越來越多房企的選擇。

中(zhōng)國奧園管理層披露,其舊改項目未來三年可轉化的可售貨值1600億元,預計平均毛利率可達35%-40%,淨利潤率是15%=20%。

在北京、廣州未有斬獲的中(zhōng)海地産也已介入了舊改領域。2020年7月,該公司在上海黃浦區獲得一(yī)舊改地塊,總投資(zī)預計約590億;9月,則又(yòu)以69.78億底價競得北京石景山北辛安棚戶區改造地塊,總建面約320萬平米。

背靠集團的華潤置地,在推進城市更新項目的同時,2020年,還借助華潤集團内部的産業協同、資(zī)源協同獲取了深圳雪花啤酒廠項目,貨值約158億元,淨利潤在12%-15%。

此外(wài),房企通過業務結構調整,加大(dà)多元産業布局,借此與地方政府以協商(shāng)達成合作意向的方式獲取項目,這對房企控制拿地成本,提升項目毛利率來說,也有明顯作用。

克而瑞發布的報告顯示,綠地2020年以來的城際空間站項目獲取平均樓面價僅1144元/平方米,貿易港項目獲取平均樓面價僅3251元/平方米。

在商(shāng)業運營方面已有成熟經驗的新城控股(601155,股吧)、寶龍地産等房企,則更多通過商(shāng)業綜合體(tǐ)來勾地。寶龍地産管理層在今年初的業績會上也曾提到,廣東對購物(wù)中(zhōng)心的需求量是巨大(dà)的,而且很多城市還在用勾地模式持續在發展,“我(wǒ)們現在廣東拿的五個項目,全都是底價拿地”。

如今,經曆了2020年的“三道紅線”的壓力,以及2017、2018年的高價地在2020年的集中(zhōng)釋放(fàng),“市場也可以看到,相對來說優質的開(kāi)發商(shāng),其增速最低的時間點基本上就是2020年。”竺勁認爲,“2021年,我(wǒ)們認爲,随着銷售規模進入相對增長的階段,利潤率也可能會慢(màn)慢(màn)回升,對于房地産企業的盈利來說,2021年可能會得到恢複。”


(責任編輯:李佳佳 HN153)