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房企負債率首次下(xià)降
防風險仍然任重道遠
近日,由中(zhōng)國房地産業協會、上海易居房地産研究院中(zhōng)國房地産測評中(zhōng)心主辦的2021中(zhōng)國房地産開(kāi)發企業綜合實力測評成果正式發布。研究報告披露,500強房企2020年資(zī)産負債率均值爲78.77%,較上年下(xià)降0.89個百分(fēn)點,爲2012年以來首次下(xià)降。
接近80%的負債率,對一(yī)家企業來說,确實是非常可怕的債務水平。而這樣的狀況,不是發生(shēng)在某家或某幾家企業身上,而是500強房企的整體(tǐ)負債狀況。要知(zhī)道,500強房企不僅代表了中(zhōng)國房地産企業的整體(tǐ)水平,也屬于中(zhōng)國房地産領域經營效益最好的群體(tǐ)。經營效益最好的群體(tǐ),負債率都這麽高,其他企業也就可想而知(zhī)了。這也就難怪,爲什麽近年來會頻頻發生(shēng)房地産企業破産倒閉、資(zī)金鏈斷裂、債務難以償還的問題,且這種狀況不僅發生(shēng)在中(zhōng)小(xiǎo)房企身上,也發生(shēng)在大(dà)型房企、頭部房企身上。如華夏複興、蘇甯等。
在決策層的要求和管理層的監管,以及企業自身要求下(xià),近年來,一(yī)些大(dà)型房企開(kāi)始注重調整企業經營結構,開(kāi)始慢(màn)慢(màn)放(fàng)棄負債擴張的思路,逐步轉向聚集主業、走“輕資(zī)産”之路的新軌道。其中(zhōng),萬達集團是轉變最快、效果也最好的開(kāi)發企業,恒大(dà)集團也在遭遇資(zī)金鏈風險後,提出了降低有息債務的三年行動目标。蘇甯則在企業資(zī)金鏈斷裂、急速通過引進戰略投資(zī)者後提出了聚集零售主業的目标,已下(xià)決心轉讓非主業資(zī)産。即便如此,能否走出困境,也是一(yī)個疑問。沒有做出合理轉型的華夏幸福(600340,股吧),則随時有倒掉的風險。
房企能夠做出轉型的思路和目标,應當說是必要的,也是緊迫的。雖然動作遲緩了一(yī)點,風險的壓力大(dà)了一(yī)些,能夠亡羊補牢,也不失是一(yī)種積極姿态,是能夠接受的行爲。關鍵就在于,一(yī)定要從心底認識到負債擴張的風險,以及對社會資(zī)源浪費的危害,拿出實實在在的動作,做出根本性的轉變。特别是大(dà)型房企,不能再追着規模做文章,不能再有“債多不怕倒”的想法。在今天的發展格局下(xià),債多也能倒,不僅能倒,還要追究企業法定代表人、企業實際控制人的法律責任。中(zhōng)國的發展,已經到了需要從根本上實現轉型的階段,而不是過去(qù)那種簡單重複、低端消耗的發展。
對房地産開(kāi)發企業來說,最根本的一(yī)條,就是要加速降低負債率、減少債務規模、壓縮債務總量,而不是通過盲目增加資(zī)産來降低負債。負債擴張的方式,在今天的房地産領域已經完全不适應,必須徹底糾正。如果哪家房企還沒有認識到高負債的風險,那麽,等待這家企業的,就是徹底的垮台。華夏複興的擴張之路夠“順”,但是,這種依靠負債來擴張的方式,已經走到了盡頭,稍有風浪,就必倒無疑。
這也意味着,對所有房企都提出了降低負債的要求,且這裏所說的降低負債,還不僅僅指降低資(zī)産負債率,更要降低負債規模,隻有負債率與負債規模同降的企業,才能真正化解債務風險,才能真正步入穩定、健康、有序的發展軌道。
房地産市場需要發展,更需要穩定,穩定的房地産市場,會給開(kāi)發企業帶來新的機遇,但也會給企業形成新的壓力。高負債、高風險、高利潤、高回報的時代已經很難再現。留給房地産開(kāi)發企業的,就是适應新的形勢變化,做好負債的清理和壓縮工(gōng)作,降低負債率、降低負債規模。因此,過去(qù)的一(yī)年,能夠出現資(zī)産負債率首次下(xià)降的現象,還是令人欣慰的。但是,不難看出,資(zī)産負債率更多的是“分(fēn)母擴大(dà)”的結果,而非分(fēn)子縮小(xiǎo)的結果。數據顯示,2020年,500強房地産開(kāi)發企業總資(zī)産均值爲829.89億元,同比增長16.64%,增速較上年回落1.26個百分(fēn)點;淨資(zī)産均值爲178.81億元,同比增長17.89%,增速較上年上升1.76個百分(fēn)點。看似總資(zī)産增速有所回落,淨資(zī)産增速擴大(dà),實則總負債仍然在擴大(dà),是沒有形成資(zī)産負債率與負債規模“雙降”格局的。隻有到了出現“雙降”的階段,房企的負債風險才能真正得到化解。
所以,對2020年出現的房企負債率下(xià)降現象,應當予以肯定,但是,房地産領域化解風險的任務依然很重,防風險壓力依然很大(dà)。有關方面需要更加注重對房地産企業的監管,更加注重減少對房地産開(kāi)發企業的資(zī)金支持,嚴格按照貸款集中(zhōng)度管理的要求,控制好房地産開(kāi)發企業的貸款,把控好房地産開(kāi)發企業的資(zī)金流向,切實降低房地産的債務負擔,确保不發生(shēng)系統性風險。
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