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年前調控政策頻出，市場比較敏感，有些話(huà)不方便多說。
所以我(wǒ)更新也比較慢(màn)。
去(qù)年有些城市樓市确實不錯，對于2021年的很多城市，我(wǒ)依舊是看好的。
具體(tǐ)的城市分(fēn)析，你們回頭去(qù)看我(wǒ)的曆史文章。
三四線城市的具體(tǐ)分(fēn)析，我(wǒ)這幾天也會寫出來。
平常很多東部沿海城市的人都會問我(wǒ)：
你看，我(wǒ)們這一(yī)個縣城，房價都兩萬多了，泡沫是不是很大(dà)呢？
其實房價貴自然是有貴的道理，中(zhōng)西部城市的房價便宜也是有原因的。
我(wǒ)反複給你們強調過一(yī)個觀點：
這一(yī)輪價格的變動體(tǐ)現就是核心資(zī)産SZ，非核心資(zī)産根本就不Z。
體(tǐ)現在房價上就是，一(yī)線大(dà)Z，二線次之，中(zhōng)Z，三四線可能根本就不Z。
爲什麽？
因爲這幾年都是全球貨币大(dà)放(fàng)水，貨币過剩，
但結果是什麽呢？
就是80%的錢，進了20%的有錢人口袋裏。
富人賺錢的速度越來越快，普通人賺錢的速度很慢(màn)，或者根本就趕不上印錢的速度。
而有錢人都去(qù)了一(yī)二線，留在三四線的都是相對沒錢的。
這個我(wǒ)後面寫三四線還會分(fēn)析。
所以你們發現沒有，這幾年奢侈品都在暴Z；
高端的供不應求，大(dà)Z；低端的供過于求，完全不Z。
這就是爲什麽這一(yī)輪學區房會是領Z的品種。
因爲有錢的中(zhōng)産都想買供不應求的房子，都想給子女提供最好的教育。
我(wǒ)今天看到第一(yī)财經的一(yī)個報道：在全國300多個城市中(zhōng)，共有77個城市的平均單價超過了1萬元/平米。
東部沿海就有55個，占比達到了71.4%；中(zhōng)西部有18個，占比爲23.4%。
其中(zhōng)江蘇、浙江、福建、廣東四個發達省份最爲集中(zhōng)，達到40個。
江蘇最多，全省13個地級市中(zhōng)，有12個房價過萬，鎮江過萬僅一(yī)步之遙。
江蘇萬億GDP城市就有3個，南(nán)京、蘇州、無錫。
我(wǒ)要給你們強調一(yī)下(xià)；
東部沿海的地級市，千萬别等同于普通的三四線城市。
哪怕是縣城，也不是普通的縣城，江蘇的百強縣經濟非常牛。
浙江11個地級市房價全部破萬，杭州最高，均價達到3.3萬/平米。
浙江比江蘇的民營經濟更發達，江蘇的蘇北和蘇南(nán)還有點差距；
而浙江的貧富差距沒那麽大(dà)，很多地級市開(kāi)工(gōng)廠的多，有錢人也多。
藏富于民！
2020年浙江居民人均可支配收入超過5萬元，比全國平均水平（17131元）多14799元。
僅次于上海。
我(wǒ)聽(tīng)去(qù)浙江做項目的房企說，他們到浙江的縣城賣三萬多一(yī)平米的豪宅項目也賣的不錯；
比中(zhōng)西部的省會還賣的好，而且客戶對品質要求還挺高的。
因爲很多小(xiǎo)老闆們有錢，眼光也很高，他們都想改善。
這是從需求端來說，經濟發達，購買力強勁，能支撐起這麽高的房價。
而供給端，浙江工(gōng)廠多，很多地都拿去(qù)搞工(gōng)業了，缺建設用地。
我(wǒ)聽(tīng)說連農村(cūn)的宅基地都限的很死，更别說城裏的住宅用地了。
供給确實有限。
而且浙江的縣域經濟發達，縣級和地級市發展均衡。
不會有明顯的斷層，比如義烏的房價也要兩三萬，跟地級市差不多。
以麗水最典型，論經濟在浙江算最差，
但房價直逼杭州，部分(fēn)縣因爲早年少耕地，下(xià)南(nán)洋謀生(shēng)的居多；
但很多移民賺錢了回來就買房，所以縣裏房價更高，青田縣最具代表性。
今年我(wǒ)很想找機會去(qù)調研一(yī)下(xià)。
另外(wài)，我(wǒ)看了下(xià)浙江2019年11個地級市的人口增量，都還在流入。
據我(wǒ)所知(zhī)，很多中(zhōng)西部的人去(qù)浙江工(gōng)廠打工(gōng)。
他們如果能買得起浙江的房子，就直接在這邊安家落戶了。
也不會在乎這邊隻是一(yī)個地級市，甚至是一(yī)個縣城。
因爲這可能比西部的一(yī)個省城還發達。
杭州人口流入第一(yī)，甯波第二，這也是浙江經濟最強的兩個城市。
産業最強，相應的吸引人口數量就最多。
所以杭州和甯波的樓市也是這幾年浙江最火(huǒ)爆的。
細心的人可能會發現：
現在房價漲的最快的地方，大(dà)到一(yī)個城市，小(xiǎo)到一(yī)個版塊；
一(yī)定是周邊産業強，購買力最強的地方。
所以很多城市的高新區，科技園，金融城爲什麽房價都是最貴的呢？
因爲這些闆塊的公司員(yuán)工(gōng)收入高啊！
所以購買力就很強。
接着說福建，9個地市中(zhōng)，有8個城市均價過萬。
唯一(yī)一(yī)個未過萬的是閩北南(nán)平，廈門房價排全國第三。
福州房價也不低，排全國第10。
廈門和福州都是城市面積小(xiǎo)，又(yòu)是福建最具資(zī)金吸引力的地方。
廣東是最不均衡的。
三分(fēn)之二的地市人均GDP還低于全國平均水平，都比較窮。
21個地市中(zhōng)，隻有9個城市過萬，7個在珠三角；
另外(wài)2個是汕頭和湛江。
所以買房真的隻能集中(zhōng)在珠三角。
但深圳的房價已經不完全隻是經濟強勁的體(tǐ)現了，确實高到令人發指了。
我(wǒ)今天在中(zhōng)國房價行情網上看了一(yī)下(xià)；
深圳二手房放(fàng)盤價已經高達9萬/平米，套均總價上千萬。
難怪二手房也要限價了。
深圳房價真的是靠高杠杆在支撐。
所以對這個價格，我(wǒ)覺得确實有些偏高了，能不能回調就看銀行了。
除這四個省之外(wài)；
北方地區的河北單價過萬的城市達到6個，在各省份中(zhōng)位居第五。
這6個城市分(fēn)别是石家莊、廊坊、唐山、秦皇島、滄州和邯鄲。
這都算是北京周邊輻射範圍内，受益于北京經濟輻射，購買力外(wài)溢影響。
所以相對來說也比較強勢。
而其他省份房價過萬的，基本上就隻有省會；
少數還有第二大(dà)經濟強市或者旅遊城市。
比如安徽蕪湖，河南(nán)洛陽都屬于省内第二大(dà)經濟強市；
又(yòu)比如海南(nán)三亞，雲南(nán)大(dà)理，則是最吸引外(wài)地人去(qù)的旅遊城市。
大(dà)家去(qù)看，如果是在調控中(zhōng)，房價還能逆勢突破上萬的；
我(wǒ)倒覺得反而是還有潛力的城市。
因爲盤點下(xià)來，你會發現，房價能過萬，都不是無緣無故的。
要麽就是經濟牛，人口聚集力強，大(dà)家收入高，購買力強勁。
要麽就是城市小(xiǎo)，土地供不應求；
或者小(xiǎo)而美的旅遊型城市，容易彙聚全國人口和資(zī)金；
這一(yī)輪房價SZ再也不是陽光普照了。
隻有産業發達，有人口支撐，老百姓(603883,股吧)有錢的城市房價才有潛力。
真的跟股市上漲的邏輯非常相似；
沒有大(dà)牛，隻有結構性牛市，就是必須要有業績，要有增長潛力的。
市場才能給予高估值，垃圾股反而跌死你。
調控其實是好事，說明這個城市有房價上漲的壓力；
有巨大(dà)的資(zī)金在等着進入市場。
需要政府來打壓房價，穩定房價。
如果不調控就說明完全沒有上漲壓力，大(dà)家都不看好這個市場了。
所以你不用擔心房價過萬泡沫大(dà)的問題；
隻要衡量你的資(zī)金杠杆大(dà)不大(dà)，能不能負擔的起。
千萬不要超出自己能力範圍内去(qù)買房！
每天就可以睡個安穩覺了。
