8宗270億起 新年北京土地市場将開(kāi)閘

作者:康華房地産 發布時間:2021/1/4 8:54:26 來源:本網站

元旦過後,北京土拍市場即将再次開(kāi)閘。北京商(shāng)報記者梳理發現,受4宗宅地延期出讓影響,2021年首月,北京待出讓住宅用地共計8宗,相較于去(qù)年同期要多2宗,合計出讓起始價約270億元。延續2020年宅地出讓節奏,在8宗待出讓宅地中(zhōng),僅有通州F1住宅混合公建用地的住宅部分(fēn)爲限競房地塊,其餘7宗均爲不限價宅地。根據出讓計劃,最早入市的房山拱辰不限價地塊入市時間爲1月13日,而最受關注的,莫過于剛剛在元旦前調整過宗地規劃、首次嘗試“共有産權”商(shāng)品房的海澱樹(shù)村(cūn)不限價地塊。

不限價占絕對主流

從用地規劃來看,8宗待出讓地塊中(zhōng),包括海澱樹(shù)村(cūn)、石景山北辛安等在内的5宗宅地更爲“純粹”,而房山拱辰街道、北京城市副中(zhōng)心以及順義新城3宗宅地則需要配建幼兒園、商(shāng)業等等。例如,順義新城地塊除住宅外(wài),還包含商(shāng)業用地、綜合性商(shāng)業金融服務業用地、托幼用地。

而住宅屬性方面,延續2020年宅地出讓節奏,在8宗待出讓宅地中(zhōng),僅有通州F1住宅混合公建用地的住宅部分(fēn)爲限競房地塊,其餘7宗均爲不限價宅地。北京商(shāng)報記者注意到,2020年全年,通州共計出讓3宗宅地,且均爲“不限價”。其中(zhōng),通州台湖不限價宅地創造了去(qù)年最高溢價率,且讓久違的“競自持”再次回歸。

此次待出讓的北京城市副中(zhōng)心0302街區FZX-0302-6004地塊,在地理位置上要優于去(qù)年出讓的3宗宅地,緊鄰地鐵、醫院,周邊配套相對齊全。

根據出讓文件,該地塊建設用地面積約4.45萬平方米,規劃建築面積約9.59萬平方米,土地用途爲F1住宅混合公建用地、A334托幼用地,位于通州梨園鎮,起始價17.9億元。按照要求,宗地中(zhōng)商(shāng)品住房銷售均價不超過61000元/平方米,且最高銷售單價不得超過67000元/平方米。

多位在京房企負責人也直言,通州地塊的限價“屬于情理之中(zhōng)”。“從副中(zhōng)心建設的角度看,這個區域在供地方面的政策會持續看緊一(yī)些。”

除此之外(wài),去(qù)年的供地“大(dà)戶”,順義、大(dà)興也于今年1月帶來3宗不限價宅地。北京商(shāng)報記者注意到,包括上述3宗地塊在内,順義、大(dà)興也以“不限價”供應爲主,除去(qù)年出讓的2宗西紅門限競房地塊外(wài),其他均爲“不限價”。不過,順義去(qù)年出讓的地塊整體(tǐ)表現不佳,5宗地塊有3宗以底價成交,最高溢價率僅爲17.28%。

根據北京商(shāng)報記者統計,2020年全年,北京共成交住宅用地48宗,其中(zhōng)限競房地塊有8宗,共有産權房有4宗(其中(zhōng)一(yī)宗含部分(fēn)純商(shāng)品房),不限價純商(shāng)品房地塊36宗,從占比上來看,北京2020年不限價地塊供應達到了75%。

合碩機構首席分(fēn)析師郭毅告訴北京商(shāng)報記者,限競房的主要作用是爲了保持北京房價的穩定,目前來看這一(yī)目标已經很好地得到實現。就2021年北京土拍市場而言,限競房地塊已經出現了退出的契機,隻要未來北京房價仍保持穩定局面,限競房地塊供應就不會太多,新的一(yī)年仍将延續“不限價”的供應節奏。

“三競”嘗試在路上

土地供應決定未來的市場格局,爲滿足住房需求,在延續“不限價”的同時,北京也開(kāi)始了各種新的嘗試。

針對限競房地塊,2020年北京的2宗限競房地塊,出讓文件對“70/90”政策的描述,出現了由“套型建築面積”變成了“套内建築面積”的轉變,在穩定房價的同時,也提供了梯次産品。而針對“不限價”地塊,北京也将在2021年首次嘗試推出一(yī)種新型的“共有産權”商(shāng)品房。

2020年的最後一(yī)天,北京市規劃和自然資(zī)源委發布了《關于北京市海澱區海澱鎮樹(shù)村(cūn)棚戶區改造B-1南(nán)地塊R2二類居住用地等3宗地塊國有建設用地使用權出讓補充公告》,調整了海澱樹(shù)村(cūn)等3宗待出讓地塊的競買規則,試點施行“競地價、競政府持有商(shāng)品住宅産權份額、競高标準商(shāng)品住宅建設方案”的挂牌方式。

根據公告内容,上述3宗待出讓宅地将設定土地合理上限價格,當競買報價達到土地合理上限價格時,則不再接受更高報價,轉爲現場競報政府持有商(shāng)品住宅産權份額程序。同時,宗地設定有政府持有商(shāng)品住宅産權份額預設份額,當現場競報政府持有商(shāng)品住宅産權份額達到設定的預設份額時,轉入高标準商(shāng)品住宅建設方案投報程序。

考慮高品質地塊價值

“從出讓條件來看,2宗樹(shù)村(cūn)地塊出讓起始價都超過了50億元,‘三競’的方式又(yòu)是首次嘗試,這對于房企的要求會更高,資(zī)金實力、協調能力、産品能力等缺一(yī)不可。”知(zhī)情人士透露,目前已經有多家央企對上述2宗地塊表示出興趣,極有可能參戰。

地産分(fēn)析師嚴躍進表示,這是北京土拍市場首次采用“三競”的方式進行供地,主要适用目标爲高品質地塊,避免因地價過高而帶來房價的波動。整體(tǐ)來看,這也是北京貫徹“房住不炒”的舉措,在提供多類型産品的同時,也抑制投資(zī)行爲的出現。

包括郭毅在内的業内專家解讀,政府持有商(shāng)品住宅産權份額也可以理解爲一(yī)種新型的“共有産權”商(shāng)品房,此類房源屬于政府與購房人按份共有産權的商(shāng)品住房。對于購房者而言,初始購房人僅支付個人産權部分(fēn)購房款,房屋面向符合本市商(shāng)品住房限購政策的家庭銷售,購買之後五年内不得轉讓。滿五年之後,購房人可按市場價格轉讓自己持有的房屋産權份額,同時政府持有商(shāng)品住宅産權份額一(yī)并轉讓,政府隻按該類住房首次上市時的銷售價格乘以政府持有商(shāng)品住宅産權份額取得購房款。