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存量房時代，二手房市場逐漸占據主賽道，并且更能反映房地産市場的真實情況。複工(gōng)複産以來，全國多個城市二手房價格同環比普漲，甚至超過同期新房價格。但真實的情況如何，二手房究竟量價齊升還是有價無市？
房源流動性是存量房市場交易活躍性的主要表現之一(yī)，流動性高，表示市場活躍性高，反之亦然。
這個9月，上海二手房單月成交量創四年新高，優勢房源挂牌周期僅1～2周；北京二手房網簽量創季度新高，熱門小(xiǎo)區出一(yī)套賣一(yī)套；而鄭州二手房價格下(xià)行周期拉長，有房源挂牌一(yī)年仍未成交；廊坊二手房房價較高峰期價格腰斬，挂牌半年才能勉強低價成交……日前，《每日經濟新聞(博客,微博)》記者對北京、上海、廊坊、鄭州、沈陽等多城二手房市場調查發現，二手房市場也呈現了明顯分(fēn)化。
9月33城房源流動指數排名 數據來源：貝殼研究院
記者在調查中(zhōng)發現，房源流動性普遍居前的城市，以一(yī)線城市和部分(fēn)強二線城市爲主，其中(zhōng)長三角占據前10名城市6席。
具體(tǐ)分(fēn)城市等級看，一(yī)線城市房源活躍指數顯著高于二、三線城市。北上廣深等一(yī)線城市已經進入存量房市場，需求支撐下(xià)二手房活躍程度明顯高于二、三線城市；強省會城市諸如成都和西安，以及受環滬外(wài)溢利好影響的嘉興和甯波等，二手購房需求也較爲活躍。
根據貝殼研究院數據測算，2020年9月一(yī)線城市二手房流動性指數爲85.16，環比下(xià)降0.3%；21個二線城市二手房源平均流動性指數爲81.06，環比下(xià)降1.0%；8個三線城市平均二手房流動性指數爲81.05，環比下(xià)降1.6%。
全國樓市區域性分(fēn)化明顯，一(yī)些區域二手房流動性高企，而有的區域則持續低迷。
二手房流動性指數較低的城市有廊坊（71.24）、南(nán)昌（72.75）、沈陽（77.23）、鄭州（77.92）等。諸如南(nán)昌、鄭州等城市主要以新房交易爲主導，二手房市場活躍程度相對較低。而沈陽、長春等東北區域城市指數排名靠後，則與近年來東北地區人口外(wài)流、整體(tǐ)購房需求萎縮有關。
從二手房房源流動性指數環比變化趨勢來看，9月漲幅較大(dà)的城市主要有廈門（0.70%）、青島（0.68%）、西安（0.56%）、嘉興（0.51%）、濟南(nán)（0.18%）等，而環比跌幅較大(dà)的有沈陽（-3.91%）、石家莊（-3.27%）、廊坊（-2.82%）、惠州（-2.71%）等城市。
易居研究院智庫中(zhōng)心研究總監嚴躍進分(fēn)析8月70城二手房價格變動情況時對《每日經濟新聞》記者表示：“二線城市的二手房漲幅沒有擴大(dà)，說明此輪房價調控的重點主要圍繞二線城市。各地對于房地産交易秩序的管控趨嚴，這都會使得市場預期更加平穩。”
上海：單月成交量創四年新高
優勢房源挂牌周期僅1～2周
上海的“金九”成色非常足。上海鏈家數據顯示，9月全市共成交二手房3.1萬套，環比增長4%，同比增長達46%；成交金額1103億元，環比增長8%，同比增長70%，套均總價和成交均價分(fēn)别爲353萬元/套和42088元/平方米，環比分(fēn)别增長4%和5%，同比分(fēn)别增長16%和10%。
圖片來源：攝圖網
易居、中(zhōng)原、鏈家等多機構數據顯示，上一(yī)次上海二手房成交量單月出現“3”字頭，還是2016年9月。
《每日經濟新聞》記者在調查中(zhōng)發現，即便是上海遠郊，二手住宅也維持了較高熱度。在青浦、嘉定兩區與花橋相接的綠地時代名邸，二手房挂牌、帶看與成交熱火(huǒ)朝天。疫情好轉以來，房東幾乎每周都會接到中(zhōng)介詢問是否願意出售的電話(huà)。
不過，即使在這樣“不愁賣”的區域，成交核心說到底還是價格。專營該小(xiǎo)區的一(yī)位中(zhōng)介張曉平（化名）告訴記者，“隻要價格稍微有點優勢，一(yī)兩個星期就賣掉了。”
如果挂牌價太高，他舉例，“小(xiǎo)區裏62平方米左右的成交價一(yī)般在130萬～135萬元之間。有一(yī)套正在挂牌的房源，已經從150萬元降到145萬元，再到140萬元，挂到現在還沒賣掉。”
上海市中(zhōng)心的交易則更熱一(yī)些，緊鄰南(nán)京西路和人民廣場的中(zhōng)凱城市之光，9月單店(diàn)鋪成交3套，中(zhōng)介劉琦（化名）說，“這個業績很不錯了，今年以來客源不斷，帶看量也大(dà)。同小(xiǎo)區的回遷房則無人問津，選擇市區二手房的客戶往往更看中(zhōng)環境和品質，回遷房除非價格誘人，不然最快也要1～2個月成交，如果價格再偏高，那隻能看緣分(fēn)了。”
同一(yī)線城市相比，嘉興似乎是個很不起眼的城市，但在房地産市場上，它承接了不少來自上海、杭州因政策限制産生(shēng)的購房需求，疫情過後更是如此。劉琦說，“全公司前段時間一(yī)天能成交20多套，現在行情逐漸平穩了，一(yī)天成交幾套房，主要還是看價格。以嘉源東方都市爲例，目前中(zhōng)小(xiǎo)戶型二手房有客戶，但幾乎沒有房源可賣。”
北京：網簽量創季度新高
熱門小(xiǎo)區出一(yī)套賣一(yī)套
疫情過後，北京樓市已然成爲全國“最熱”之一(yī)，連同二手住宅一(yī)起，似乎迎來了報複性消費。
“小(xiǎo)區隻現在隻有1套一(yī)居室在售了，基本上出一(yī)套賣一(yī)套。”記者打聽(tīng)北京中(zhōng)關村(cūn)(000931,股吧)稻香園小(xiǎo)區挂牌情況時，中(zhōng)原地産楊帆說，“一(yī)居室小(xiǎo)面積的出手特别快，一(yī)般1～2個月就成交了，很搶手。而且戶型越小(xiǎo)越好賣，不愁沒客戶。”
成交數據也印證了北京二手房市場的熱度：據北京中(zhōng)原地産統計，9月北京二手房成交量17259套，創下(xià)今年月度次高，僅次于今年5月的17309套；環比8月增加1202套上漲7.5%、同比大(dà)漲40%。
值得注意的是，北京網簽量連續5個月超1.6萬套。諸葛找房數據顯示，9月，北京二手房成交均價爲57132元/平方米，環比上漲0.4%。
今年第三季度，北京二手房網簽量是4.97萬套，達到了2018年以來的季度新高。
實際上，2017年下(xià)半年至今，除最近5個月（即今年5～9月）以外(wài)，月網簽量超過1.6萬套的隻有2018年5月和2019年3月。就網簽量而言，最近5個月北京二手住宅交易水平相對較高，市場呈現出2017年3·17新政以來最佳表現。
從市場實際成交量來看，據我(wǒ)愛我(wǒ)家(000560,股吧)北京區域交易數據，2020年9月北京經紀機構的二手住宅簽單量環比8月微降7.27%，但同比2019年9月大(dà)幅增長56.20%。
貝殼研究院認爲，上海、北京屬于典型的存量房市場，二手購房需求動力較足；強省會城市諸如成都和西安，以及受環滬外(wài)溢利好影響的嘉興和甯波等，二手購房需求也較爲活躍。
結合各城市房價指數與房源流動性指數進行二維象限分(fēn)析，結果顯示，北京、上海、深圳等城市雖然房源流動性指數較高，但房價水平并不低，屬于典型的高流動性—高房價城市。而對于青年群體(tǐ)來說，高流動性—房價友好型城市是不錯的選擇，該類城市包括成都、西安、嘉興、武漢、青島、佛山等8城。
鄭州：價格下(xià)行周期拉長
有房源挂牌一(yī)年仍未成交
在鄭州核心區黃河路擁有一(yī)套一(yī)居室住宅的錢女士最近打算換個面積大(dà)點的房子，原本不關心樓市的她突然尴尬地發現，自己手裏這套房在不斷貶值。
“2019年底我(wǒ)和新搬來的鄰居閑聊，他從别人手中(zhōng)買的戶型和我(wǒ)一(yī)樣，當時總價是66萬元。前兩天我(wǒ)開(kāi)始考慮起換房的事情，但發現我(wǒ)們小(xiǎo)區中(zhōng)比我(wǒ)戶型大(dà)10平方米的房源挂牌價就隻有65萬元了。”
錢女士還告訴《每日經濟新聞》記者，自己在這個小(xiǎo)區的朋友戶型和自己一(yī)樣，一(yī)年多前便已經挂了出去(qù)，到現在仍然沒有成交。
國家統計局的宏觀數據同樣反映了鄭州二手房市場低迷的現狀。2020年以來，鄭州二手房價格僅在2月同比維持了0增長，其餘月份均環比同比雙雙下(xià)跌，定基指數從1月的127.7一(yī)路下(xià)跌至8月的124.9。
圖片來源：攝圖網
二手房價格的低迷也表現在了流動性方面，根據貝殼研究院數據，鄭州二手房房源流動性指數爲77.92，在報告中(zhōng)處于末流位置。
鄭州21世紀不動産店(diàn)東劉光強告訴記者，在他的觀察中(zhōng)，鄭州的二手房市場目前的确處在低迷期：“從去(qù)年開(kāi)始，鄭州的二手房市場便呈現出價格下(xià)行，交易周期拉長的事實。”
“目前鄭州限購，一(yī)定程度上限制了需求。鄭州市場正在從剛需向改善需求過渡，但二手房大(dà)部分(fēn)是剛需盤，所以市場就不太好。”
此外(wài)，充足的新房供應擠壓了鄭州的二手房市場。貝殼研究院分(fēn)析師闫金強告訴《每日經濟新聞》記者：“鄭州房源流動性低，是因爲鄭州新房供應充足，購房客戶普遍偏好新房。”
克而瑞數據顯示，2020年8月底，鄭州商(shāng)品住宅的存量是933.64萬平方米，相比去(qù)年同期，增加了373.96萬平方米，增長幅度高達69%。
鄭州統計局官網數據也表示：“（2020上半年）地産開(kāi)發投資(zī)較快增長。随着疫情防控和複工(gōng)複産的有效推進，疫情期間積壓的購房需求得到釋放(fàng)，房地産開(kāi)發投資(zī)較快增長。上半年，全市房地産開(kāi)發投資(zī)增長5.3%，比一(yī)季度回升1.3個百分(fēn)點。”
廊坊：較高峰期價格腰斬
挂牌半年低價成交
貝殼研究院報告顯示，在所有統計的城市中(zhōng)，廊坊9月二手房流動性墊底，僅71.24，反映出一(yī)個較爲沉寂的二手房交易市場現狀。
廊坊作爲環京的重點城市，也曾上演過房價如燕郊般的翻倍上漲。
據安居客曆史房價統計，廊坊整體(tǐ)房價曾一(yī)路從2016年初的7000元/平方米飙升至2017年5月的20000元/平方米。
曾在廊坊多個樓盤工(gōng)作過的銷售人員(yuán)李程（化名）告訴《每日經濟新聞》記者：“那個時候樓市真是火(huǒ)爆，一(yī)個月一(yī)個價，幾乎在一(yī)年内翻番，北京的客戶一(yī)波一(yī)波地來，越漲越買，比現在生(shēng)意好做太多了。”
家在廊坊的陳瑤向記者描述了自己經曆的廊坊樓市：“價格波動太大(dà)了，簡直就是腰斬。我(wǒ)們小(xiǎo)區2017年的時候每平方米還接近2萬元，現在二手房隻能賣到1.3萬元/平方米左右的樣子了。”
價格腰斬源于2017年6月的限購政策，彼時廊坊發布《關于進一(yī)步促進全市房地産市場平穩健康發展的實施意見》指出，非本地戶籍購房者有當地3年及以上社保或納稅證明的，限購1套住房；本地戶籍居民已經擁有兩套及以上住房的，暫停在當地購買住房。
這令從北京溢出的需求無法在此處落地，其後僅憑本地需求的廊坊樓市一(yī)夜入冬。如今，廊坊的二手房成交均價維持在13000元/平方米左右。
陳瑤說：“我(wǒ)周圍有的朋友賣房，需要挂出去(qù)半年以上才能勉強成交。看目前的形勢，估計還要跌。”
不過作爲一(yī)名本地居民，陳瑤還是表達了自己對廊坊樓市遠期的信心：“現在我(wǒ)們廊坊的房價基本保持在穩定狀态，未來幾年我(wǒ)也有置業的打算。因爲新機場、雄安新區等區域的興建，會帶動廊坊的産業投資(zī)和區位發展。還有，龍頭房企相繼在廊坊進行了布局，我(wǒ)認爲随着廊坊人均收入的提升，改善型需求還會持續增強。”
“畢竟廊坊地處京津走廊C位，地理位置得天獨厚。”陳瑤笑稱。
沈陽：調控效果立竿見影
存量挂牌已超11萬套
9月6日，一(yī)紙(zhǐ)政策令全國目光彙集沈陽。當日，沈陽市房産局、自然資(zī)源局、公積金管理中(zhōng)心等9個部門聯合發布《關于進一(yī)步促進我(wǒ)市房地産市場穩定健康發展的通知(zhī)》，其中(zhōng)明确表示“加強土地市場調控、加快推進項目建設、完善商(shāng)品房銷售管理，嚴格差别化信貸稅收政策”，以保證房地産市場的健康穩定發展。
信貸方面，該政策規定要嚴格執行個人購買首套商(shāng)品住房首付比例不低于30%規定，第二套商(shāng)品住房首付比例提高到50%；首付款須一(yī)次性支付，禁止分(fēn)期支付和首付貸；将個人住房轉讓增值稅免征年限由2年調整到5年，意在打擊投機需求。
不可否認，沈陽一(yī)段時間以來房價擡升明顯。根據國家統計局數據，6月沈陽市新建商(shāng)品住宅銷售價格指數同比上浮8.7%，在70個全國大(dà)中(zhōng)城市中(zhōng)位列第9位；二手住宅銷售價格指數上漲10.4%，更是位列全國第三位。7月新建商(shāng)品住宅銷售價格指數同比上浮9%，二手房上漲10.3%，與6月數據基本持平。8月，沈陽新房、二手房價格依舊分(fēn)别同比上漲9.2%和9.4%。
調控效果立竿見影，闫金強表示：“9月沈陽房源流動性指數排名靠後，與購房需求動力不足有一(yī)定關系，近5年來沈陽常住人口保持在830萬人左右，整體(tǐ)變化不大(dà)。同時，9月沈陽出台調控政策抑制房地産市場過熱，市場有所降溫，流動性指數環比下(xià)降3.91%。”
貝殼報告中(zhōng)也這樣描述調控的威力：自7月以來，中(zhōng)央及地方層面加大(dà)調控力度，深圳、甯波、南(nán)京等十多個城市相繼出台政策抑制房地産市場過熱，相應這些城市二手房市場交易活躍度也出現下(xià)降，如8月深圳房源流動性指數環比下(xià)降5.09%、9月沈陽二手房源流動性指數環比下(xià)降3.91%，降幅均爲當月最大(dà)。
數據來源：貝殼找房
記者在貝殼二手房平台查詢發現，沈陽目前的二手房挂牌數量已經達到118867套，超過鄭州的101822套和北京的94875套。
闫金強向記者描述了健康的流動性狀況：“健康的流動性指數應當是處于高位且變化幅度較小(xiǎo)，即保持高位且趨勢穩定。”
