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經濟觀察網 記者 饒賢君 2016年伊始的文旅地産熱潮,經曆了四年的大(dà)浪淘沙,參與者終于開(kāi)始面對潮水退去(qù)後的淺灘,文旅地産不等于地産、産業小(xiǎo)鎮更需要産業,文旅産業的發展是一(yī)場毅力長跑正逐漸成爲行業的共識。
偉光彙通集團總裁王軍表示,2019年至今,已經有一(yī)批文旅産業運營商(shāng)倒下(xià),“很多文旅産業運營商(shāng)都是開(kāi)發企業的子品牌,所以部分(fēn)文旅項目還是按照房地産開(kāi)發的節奏在做,這可能是有些問題的,要做好文旅小(xiǎo)鎮,必須轉變運營思路和商(shāng)業邏輯,要有長跑的韌性和毅力,同時也要認清,文旅運營既是面向C端的生(shēng)意,更是重視B端的生(shēng)意。”
後疫情時代,在倡導國内循環的新格局下(xià),文旅産業該如何發展?偉光彙通又(yòu)将如何把握機會?以下(xià)爲王軍在2020IF·商(shāng)業地産年會上的部分(fēn)演講實錄:
先說一(yī)個結論,文旅産業小(xiǎo)鎮将會迎來一(yī)個全新的機遇。
因爲文旅産業小(xiǎo)鎮具有中(zhōng)樞産業的特征,需求側可以滿足完整市場的需求,供給側可以提供完整的供給體(tǐ)系,特别是在一(yī)些經濟不發達的地區,小(xiǎo)鎮可以做文旅和産城融合,以及作爲城鄉融合發展的焦點,發展新的業态和新的模式,促進産業的發展。
小(xiǎo)鎮的開(kāi)發運營是一(yī)個系統的工(gōng)程,是全鏈條的開(kāi)發,涉及到策劃、規劃、開(kāi)發、運營等各環節,要重點考慮小(xiǎo)鎮可持續的運營的循環,又(yòu)要重視當地的文化和原生(shēng)态的生(shēng)活,又(yòu)要創造文旅生(shēng)活和文旅消費的融合的小(xiǎo)鎮級的綜合性的商(shāng)業的空間。
所以文旅小(xiǎo)鎮頂層的設計,是整個生(shēng)态鏈整體(tǐ)的開(kāi)發,是文化産業産業鏈、旅遊産業鏈、特色産業鏈三個鏈條相互支撐構建起的生(shēng)态鏈,文化是内核,旅遊是驅動,産業是外(wài)延。
整個業務的生(shēng)态結構最關鍵的是以吸引流量爲起點,創造消費的聚集,通過挖掘文化和旅遊資(zī)源的核心的價值,圍繞着流量、文化、空間、功能、運營、品牌6個基本要素來進行“文旅+”特色産業的延伸和生(shēng)态的養成。
這個就是偉光彙通的模式,核心是以文化爲起點,首先注重的就是文化内容的地位,以及對文旅小(xiǎo)鎮先導的作用,真正擁有屬于自己特定的文化符号,來形成城市獨有的标志(zhì),通過文化和城市經濟的融合,提升城市形象和文化商(shāng)業效率。
要做到這一(yī)點,需要進行文化的挖掘,在内容上注重文化挖掘,從風土人情、傳統民俗文化藝術、價值觀念等多個維度進行梳理,提煉具備文旅開(kāi)發價值的類别,選取有代表性、文化影響力、市場認知(zhī)度、旅遊吸引力等多個維度的文化主題。
形成文化主題的基礎上,把文化活化成文化産品、旅遊産品、文創産品,來構成整個文旅産品的體(tǐ)系和主題文化的業态,然後通過建築、景觀、場景、文旅内容、商(shāng)業業态進行文化的表達,集合文化的衍生(shēng)品和體(tǐ)驗來構建宜養、宜商(shāng)、宜居功能完備的聚合商(shāng)業空間。
另外(wài)在規劃設計的維度,也就是說在硬件上首先做文旅保障,基于小(xiǎo)鎮文旅的定位,結合文化産品、旅遊産品、文化活動的需求,基于人的維度考慮形态、功能客群,結合這些因素設計空間機理,考慮空間性、規劃的結構、建築的形式、空間景觀,營造街區體(tǐ)驗的氛圍。
在整個規劃上,我(wǒ)們需要考慮到B端的叠代需求,基于商(shāng)家的業态的需求來規劃設計他們所需要的空間和場景,做到精準匹配定位,同時,根據小(xiǎo)鎮實際的空間機理特征進行商(shāng)業空間和場景的合理的設計,構建流線、功能分(fēn)區、配套等,滿足後續商(shāng)業業态不斷叠代的功能需求,創造一(yī)個文旅産業小(xiǎo)鎮商(shāng)業運營的環境空間,用小(xiǎo)鎮的空間尺度做到商(shāng)業地産功能上的再造。
偉光彙通做的文旅産業小(xiǎo)鎮,是在傳統的基礎上延續當地的曆史文脈和地域元素,但是一(yī)定要在傳承的基礎上進行創新,有效融合現代建築和現代設計的法,要體(tǐ)現當地的曆史和地域元素,還要突破傳統古建對現在業态的限制,營造符合現代人審美具有創新性又(yòu)有民族傳統的建築風格,用現代化的建築手法演繹和傳承中(zhōng)國的傳統文化,來符合現代業态的需求。
另一(yī)個很重要的點是要形成遊線,也就是合理的空間布局,讓遊客獲得最舒适的遊覽的體(tǐ)驗感,在空間上既要輕松又(yòu)要賦予變化,不要過于厚重,要做到重點突出,避免千篇一(yī)律,充分(fēn)考慮遊客的視覺、心理、體(tǐ)驗因素,分(fēn)析遊覽和消費的需求,結合這些因素将核心景觀進行均衡的配置,規劃設計小(xiǎo)鎮的街巷包括場景的節奏感,避免形成審美的疲勞。
除了遊線,動線也很重要,在小(xiǎo)鎮的空間動線上,要形成不間斷的商(shāng)業氛圍,同時也要形成較好的遊覽引導,這就要求主動線的可達性好,有适合的長度寬度形成靈活的節奏感舒适度,次動線的設計上則要提升街區厚度,增加小(xiǎo)鎮整體(tǐ)的遊逛性,主動線和次動線相交的節點,要形成路徑交接點和空間,形成豐富的層次。
文旅小(xiǎo)鎮做“活”的關鍵,是要落實産業的屬性,我(wǒ)們對當地文旅資(zī)源進行有效的開(kāi)發,形成人流和客流的聚集,從而形成消費流的聚集和流量效應,有效帶動當地的特色産業,比如說原生(shēng)态的手工(gōng)藝品、土特産、文創産品、特色工(gōng)業産品,通過小(xiǎo)鎮的文旅平台讓外(wài)界所熟識,形成特色的會展,通過當地特色産業的聚集拉動當地經濟的發展。
文旅産業小(xiǎo)鎮的發展對整個社會經濟有顯著的乘積效應,可以給中(zhōng)小(xiǎo)企業和服務業生(shēng)存發展的機會。
疫情之後,我(wǒ)們的小(xiǎo)鎮複蘇非常快,基本上恢複到了疫情前的水平,中(zhōng)小(xiǎo)企業和服務業提供了就業、稅收,同時通過文旅小(xiǎo)鎮整個開(kāi)發鏈條,涵蓋了多方面的回暖。
文旅産業小(xiǎo)鎮未來發展趨勢一(yī)定是項目的品質化、管理的信息化、内容的體(tǐ)驗化、業态的融合化,實現多元化的盈利模式。