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來源：樂居财經研究院
面對年初立下(xià)的FLAG，時代鄰裏(09928.HK)仍狂奔在并購之路上。
7月20日，時代鄰裏發布公告稱，公司配發及發行7700萬股新股份，募資(zī)額約77959.69萬港元，配股占發行前已發行股本的約8.47%；每股發行價10.22港元，較上7月17日收市價12.18港元折讓16.1%。
對于募資(zī)用途，公告稱，拟将認購事項所得款項的90%(約70163.7萬港元)用作潛在戰略投資(zī)及收購機會，其餘約7795.97萬港元用作集團一(yī)般營運資(zī)金。
時代鄰裏去(qù)年末上市，募得資(zī)金8.33億港元，有超50%的資(zī)金尚未被動用。截至2019年末，時代鄰裏的現金及銀行餘額爲9.74億元。從賬面上來看，時代鄰裏似乎并不缺錢。
不過，時代鄰裏的盈利顯得有些疲軟。據2019年報，時代鄰裏全年實現毛利潤3.05億元，毛利率28.2%。在毛利率上升之時，淨利率相比于2018年的9.2%略有下(xià)降，爲8.8%。期内實現歸母淨利潤0.96億元，利潤增速已降至近幾年最低。
持續的收并購雖然在一(yī)定程度上給公司帶來了更多的收益，但同時因第三方項目占比增加，時代鄰裏的ROE持續下(xià)降，這項反映股東權益收益水平的指标，從2017年的147.54%降至2019年的19.28%。
對于物(wù)業管理行業來說，獲得穩定的經營現金流入不是一(yī)件困難的事。據時代鄰裏曆年數據，在近4年中(zhōng)，僅2018年獲得了正向經營現金流入，2019年，經營活動現金流更是淨流出8.57億元。
利潤增速放(fàng)緩，盈利水平下(xià)降，又(yòu)迫切想要擴大(dà)管理規模，時代鄰裏需要更多的資(zī)金來支撐。
對于物(wù)管公司來說，物(wù)業管理的面積與公司業績直接相關，從其近期的動作來看，收并購成爲了時代鄰裏擴大(dà)物(wù)業規模的主要途徑。
2019年，時代鄰裏通過收購廣州東康、清遠榮泰以及佛山宜信擴大(dà)規模，新增了1386萬平方米的管理面積，通過市場拓展新增物(wù)業管理服務總建築面積932.5萬平方米。
截至2019年底，時代鄰裏的總在管面積爲2648萬平方米，總合約面積爲5804萬平方米。
2019年報顯示，時代鄰裏來自第三方的在管面積爲2105.8萬平方米，其中(zhōng)，來自于時代中(zhōng)國的部分(fēn)爲45.2%，較2018年下(xià)降了26個百分(fēn)點，但此部分(fēn)管理面積貢獻的收入比重爲56.3%，剪刀差爲11.1%。2018年，該數值僅爲2%。
在今年3月份舉行的2019業績會上，時代鄰裏的執行董事王萌曾表明，接下(xià)來将會加大(dà)收并購，并考慮向上下(xià)遊延伸，希望在2021年突破1億平方米的管理規模。按照目前的規模來看，也就是在兩年内要實現翻倍增長。
時代鄰裏預計2020年将會新增管理面積2800萬平方米，其中(zhōng)500萬平方米來自其兄弟(dì)公司時代中(zhōng)國，這意味着今年将有2300萬平方米管理面積來自于第三方拓展及收并購。
時代中(zhōng)國對時代鄰裏貢獻的業績相對有限，時代鄰裏需要更多的依靠自身力量進行外(wài)拓和成長。
進入2020年以來，時代鄰裏進一(yī)步加快了收并購的腳步，且多爲高溢價收購。3月，時代鄰裏以總代價3272.3萬元收購廣州浩晴物(wù)業，标的公司參考基準日的淨資(zī)産值爲1107.75萬元，溢價率近200%。5月，時代鄰裏以1487萬元的代價收購廣州市耀城物(wù)業，6月，收購上海科箭物(wù)業51%的股權，代價2.34億元，被收購公司的淨資(zī)産值約爲3750萬元，溢價率超500%。
面對2300萬平方米的規模擴張任務，對于以高溢價并購爲主要手段的時代鄰裏而言，伸手向市場借錢，也就不難理解了。
