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昨天一(yī)個關注我(wǒ)3年的女讀者連夜找到我(wǒ)，跟我(wǒ)訴苦。
說自己關注的城市，不到半年時間，房價平均漲了2-3千/平米，這個城市的人口并不多，産業也沒跟上來，但房價一(yī)直呈“階梯式”上漲，真的看不懂。
我(wǒ)問，那你爲什麽還要關注它？
她說，2年前買不起深圳的房子，就開(kāi)始關注這個城市，沒想到2年後深圳房價更是一(yī)騎絕塵，徹底與自己無緣。自己所有的希望隻能被迫寄托在這個城市。
郁悶的是，這個城市的房價也漲得都快買不起了，看着自己可憐的收入，每天焦慮得睡不着。
這個城市不用多說，大(dà)家應該都能猜得到，就是緊挨着深圳的惠州。我(wǒ)曾在2018年提醒她買過，又(yòu)在2019年年底再次提醒，看到現在還在猶豫的她，讓人無奈。
的确，買房這件事情，其實非常考驗個人眼光，如果你感覺你的收入趕不上房價增速，那就要想辦法提前入場，以發展的視角看待未來價值。
惠州雖然短期人口和産業跟不上，但它是深圳的超級衛星城，五年一(yī)個樣，深圳外(wài)溢的住房需求足夠填滿市場鴻溝。
發展，隻是時間問題。
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我(wǒ)前幾天做了一(yī)個統計，發現近2個月，對于惠州購房的咨詢量要比去(qù)年年底高2倍。當下(xià)惠州的行情，已經上升到大(dà)灣區第一(yī)梯隊。
準确來說，惠州的新一(yī)輪房價周期是從去(qù)年8月份開(kāi)始的。那時惠州市場成交出現高強度反彈，從月成交11175套新房直奔15357套，最終在2019年12月，深圳取消豪宅稅後沖到高峰，15665套。
一(yī)般情況，如果年前出現翹尾行情，年後必然緊跟小(xiǎo)陽春，這是樓市的鐵律。所以趁惠州成交上漲，房價還沒有反彈，我(wǒ)急忙寫了一(yī)篇文章，《這個城市出現了機會窗口》，提醒關注此地的讀者趕快上車(chē)。
次年開(kāi)年，突遇疫情爆發。全國樓市，無一(yī)例外(wài)陷入困境。那時候惠州開(kāi)發商(shāng)頂不住周期開(kāi)始打折抛售，惠州之前的炒房客也開(kāi)始慌亂，紛紛挂牌銷售。
然而事實上，行情短暫沉底後，沒過一(yī)個月就掉頭而上，成交再次反彈，一(yī)路狂飙。
火(huǒ)熱場面，再次刷新了人們對惠州的認知(zhī)，這次不再是成交量的增長，而是房價。
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數據統計，2020年上半年惠州新房成交共計55781套，成交均價爲12203元/平米，同比去(qù)年上漲8.77%。
惠州太大(dà)，單看整體(tǐ)漲幅，其實并不算太大(dà)。但如果聚焦到與深圳關聯的地段，你會發現，惠州樓市行情有些“過分(fēn)”了。
數據統計，從2019年年底到今年6月份，惠州臨深片區房價上漲幅度在2-3000元/平米之間，尤其是臨深熱門地段，發生(shēng)跳價行情。
（黑色圓點爲臨深片區部分(fēn)樓盤）
例如最近還未開(kāi)盤的豪宅玖禦府，挂出29999元/平米的單價，距離(lí)3萬隻差1塊錢；臨深片區的榮佳國韻，備案價最高上調7000元/平米左右，樓盤單體(tǐ)漲幅高達50%；
大(dà)中(zhōng)華幸福城去(qù)年年底房價是14500/平米，現在房價已經達到19000元/平米，半年上漲4500元/平米，下(xià)期的備案價直奔21000元/平米；
錦繡壹号此前售價在19000元/平米左右，預計要奔向23000元/平米～25000元/平米。
距離(lí)深圳坪山一(yī)腳油門的神盤龍光城，據說現在已經封盤，開(kāi)始捂盤惜售……
（臨深白(bái)雲新城某樓盤）
前幾天我(wǒ)去(qù)幾個樓盤踩點，中(zhōng)午天氣很熱，但大(dà)多數樓盤購房者卻是絡繹不絕，現象氛圍很是熱鬧。一(yī)個當地資(zī)深地産朋友銷售透露，下(xià)一(yī)批産品的備案價都要上調2～3000元左右。
（臨深大(dà)亞灣西區某樓盤）
他給了我(wǒ)一(yī)份數據很重要。那就是今年惠州的購房者，開(kāi)始從投資(zī)需求向剛性需求轉變，從各個樓盤的登記情況看，深圳剛需購房者加速入場，占比可以達到60%多。
剛需入場會逐步夯實房價基礎，所以惠州的二手房房價也在同步上漲，較年前增長2000元/平米左右，縮小(xiǎo)了和新房之間的價差。一(yī)旦二手房價漲起來了，那麽惠州的價值就坐穩了。
那麽到底是什麽，給了惠州近半年房價逆勢上漲的勇氣？
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其實在2015年之前，人們對惠州還沒有任何印象。但在2017年之後，惠州就開(kāi)始頻繁出現在各大(dà)新聞媒體(tǐ)上。爲什麽呢？
一(yī)句話(huà)，“臨深房價最低的超級衛星城”。
我(wǒ)們知(zhī)道，深圳地方小(xiǎo)，對人才引入從來不「克制」。作爲一(yī)線經濟強市，大(dà)灣區的核心，深圳房地産市場會面臨長期”供需失衡“問題，同時，房子的稀缺性會越來越嚴重。
當深圳再也裝不下(xià)更多年輕人的時候，必然要找到一(yī)個地方來承接城市人口的居住需求，不然爆發的大(dà)城市病會拖垮整個城市的經濟發展。
而這個地方，向北可以是東莞，向東就是惠州。
目前東莞臨深片區，例如鳳崗、塘廈以及松山湖，房價目前已經達到3萬多/平米，依然高惠州一(yī)個段位，所以惠州就成了性價比最高的”剛需接駁地“。
這個概念簡單粗暴，相信大(dà)家都能深谙其理。
深圳這幾年都在想方設法連接惠州價值，例如之前開(kāi)通的贛深高鐵，規劃的14号地鐵延長線，以及已經落地的深大(dà)城際鐵路。
6月10日，深圳市城市交通規劃設計研究中(zhōng)心公布了《關于深圳至大(dà)亞灣城際鐵路工(gōng)程可行性研究社會穩定分(fēn)析專題研究的公示》《新建深圳至深汕合作區鐵路工(gōng)程社會穩定風險分(fēn)析公衆參與信息公示》。
具體(tǐ)内容就是深圳要規劃一(yī)條連接惠州大(dà)灣區的城際鐵路，從寶安機場T4站至惠州大(dà)亞灣經濟技術開(kāi)發區，途經深圳市寶安區、龍華區、龍崗區、坪山區、惠州市大(dà)亞灣地區。深大(dà)城際全線拟設13座車(chē)站，線路全長86.83km。
如果三條鐵路全部投入使用，深圳到惠州的時間将會縮短至30～60分(fēn)鍾之間，惠州作爲深圳住房需求承載地的價值就會被激發出來。
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最近很多想買惠州房子的購房者都在問我(wǒ)一(yī)個問題，現在惠州的房子還值得買(300785,股吧)嗎(ma)？
實話(huà)講，相對于去(qù)年還未漲起來每平米1萬左右的房價，現在部分(fēn)樓盤的房價有些「過分(fēn)」了，例如前文提到的幾個樓盤，房價一(yī)夜之間跳漲50%。
但相對于目前惠州的超級衛星城身份，這個房價尚還處于價值窪地。畢竟在整個大(dà)灣區，也找不到這麽低價的土壤。而且深圳馬上就要40年大(dà)慶，大(dà)概率有一(yī)波政策大(dà)禮包出台。
很多人都在對賭惠州部分(fēn)地區會劃歸深圳。至于深圳能不能擴容，這存在地方之間的博弈問題，我(wǒ)們也不好揣測，但政策禮包裏，一(yī)定有利好深圳向周邊城市延伸的内容，間接利好惠州房地産價值。
但要注意的是，惠州雖然目前市場火(huǒ)熱，我(wǒ)們依然要保持清晰的頭腦。惠州房子賣得好，但面積大(dà)，而且庫存也不小(xiǎo)，是典型的分(fēn)化型市場，價值隻聚焦在「核心地段」。
所以在購房上，如果考慮投資(zī)屬性，一(yī)定要謹慎爲之。
也就是說，惠州買房，務必按照我(wǒ)們之前的價值判斷買，其他不做考慮，之前重點強調的幾個投資(zī)地段目前價格都起來了，這裏我(wǒ)再重複一(yī)下(xià)：
第一(yī)梯隊：惠陽臨深片區、白(bái)雲新城闆塊
第二梯隊：大(dà)亞灣西區、南(nán)站新城闆塊
第三梯隊：惠城金山新城、高鐵北站、仲恺中(zhōng)心片區
一(yī)般情況下(xià)，我(wǒ)每天在研究抄底，而不太建議追漲。但這幾天，很多讀者堅持讓我(wǒ)幫他們去(qù)惠州尋找機會，實在是漲得害怕。
于是前幾天響應粉絲需求，特地去(qù)考察了一(yī)圈。
有意思的是，發現惠州一(yī)些優質地段的房子價格，還沒來得及上漲，價值還沒有完全發揮出來，可以深度挖掘。這部分(fēn)房子的價值，有上漲空間，在未來跑通脹沒有任何問題。當然還挖掘到一(yī)些價值二手筍盤。
大(dà)家可以去(qù)看看，惠州的機會真的已經不多了。
