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根據國家統計局公布的數據，1-2月全國住宅商(shāng)品房銷售面積同比下(xià)降了40%。
萬科主席郁亮說，2018年喊出“活下(xià)去(qù)”是居安思危，沒想到現在“變成了特别真實的存在”。
眼下(xià)，樓市的風向正在左右搖擺，但對于嗅覺敏銳的購房者，這可能同時意味着更優惠的房價和更寬松的購買門檻。不過，熱鬧的搶房景象仍僅限于熱點城市的熱門樓盤。
本文首發于南(nán)方周末 未經授權 不得轉載
文 | 南(nán)方周末記者 劉詩洋
責任編輯 | 顧策
2020年3月28日下(xià)午，北京大(dà)興區龐各莊中(zhōng)海雲熙售樓處，幾個看房人在門口排隊等待檢疫。
通往銷售中(zhōng)心的路上，當地防疫部門設立了三道關卡，登記身份證、查驗行動軌迹以及用消毒液噴灑鞋底。來此的客戶全都要測量兩次體(tǐ)溫，當地還要求，售樓處同時接待的客戶不能超過3組，爲了監督，銷售大(dà)廳裏還有兩個民警坐守。
自獲準開(kāi)放(fàng)以來，這個樓盤每天隻能接待很少的客戶。這也是近期北京大(dà)多數樓盤的常态。中(zhōng)海雲熙的開(kāi)發商(shāng)是中(zhōng)海地産(00688.HK，簡稱“中(zhōng)國海外(wài)發展”)，在3月26日的業績會上，該公司執行副總裁羅亮表示，受疫情影響，今年1、2月中(zhōng)海的銷售數據同比降低了22.7%。
售樓處的回款，通常是房企最重要的資(zī)金來源，這種損失眼下(xià)正形成連鎖反應。羅亮指出，由于原計劃新增的供貨延遲，銷售周期縮短将影響去(qù)化率，今年可能有少量項目無法按計劃供貨銷售。
作爲中(zhōng)國最賺錢的地産商(shāng)之一(yī)，中(zhōng)海的情況是目前中(zhōng)國房企的真實寫照。雖然南(nán)方周末記者近期參加的多場業績會上，大(dà)多數房企高管們選擇對疫情造成的損失閉口不談，但根據國家統計局公布的數據，1-2月全國住宅商(shāng)品房銷售面積同比下(xià)降了40%。
标普全球近期發布的報告顯示，如果4月份仍能感受到封城的影響，那麽2020年的房屋銷售可能會下(xià)降20%。
在經曆連續多年的調控之後，2020年突發的新冠肺炎疫情，正在撞擊着中(zhōng)國地産商(shāng)的流動性軟肋。
新一(yī)輪壓力測試
因爲售樓處封鎖，回款受限，過去(qù)一(yī)周，包括綠城、泛海在内的多家房企都啓動了新融資(zī)計劃。北京大(dà)學彙豐金融研究院執行院長、 業協會首席經濟學家 此前曾表示，2020年以來房企融資(zī)呈逐月上升态勢，截止到3月中(zhōng)旬，房企境外(wài)債權、海外(wài)發債及信托的債務總和已接近1.46萬億。
大(dà)型企業尚能通過發債緩解危機，更多中(zhōng)小(xiǎo)企業已在跌宕的市場中(zhōng)奄奄一(yī)息。在人民法院網上，平均每天都有一(yī)到兩家房企被清算。2020年以來，全國已有近百家房企破産。
3月初，上海清算所披露新華聯控股一(yī)筆10億元的債權違約，這是新冠疫情以來首筆涉及房地産業務的企業違約。新華聯是一(yī)家總部位于北京通州的大(dà)型綜合企業，成立于1990年，此前以房地産爲主業，近年來開(kāi)始轉向文旅地産。
與已公開(kāi)的信息相比，更大(dà)的危機還在水面之下(xià)。證監會規定上市公司要在4月底前發布年報，但一(yī)些公司的年報顯然還在“難産”中(zhōng)。比如一(yī)家此前多次傳出流動性危機的公司，最近公告的主要内容是，聘用一(yī)名新的财務總監以及計劃發行一(yī)筆120億元的巨額公司債——該公司目前市值約爲129億。
在疫情影響下(xià)，這類高負債企業似乎隻能寄托于“借新還舊”。不久前，國際評級機構穆迪将該企業家族評級從“B3”下(xià)調至“Caa1”。該級别代表企業出現了嚴重信用風險。
受全球疫情影響，流動性壓力已出現連鎖反應。上周一(yī)，港股内房股全線下(xià)跌，恒 大(dà)、綠城中(zhōng)國跌幅一(yī)度超過16%。惠生(shēng)國際融資(zī)有限公司CEO黃立沖當天在朋友圈撰文稱，這與近期境外(wài)美元債暴跌有關。因疫情造成的美元流動性危機，境外(wài)投資(zī)人正抛售美元債以期回籠資(zī)金，他認爲這可能導緻未來相當數量的房企出現美元債違約。
眼下(xià)，這場壓力測試考驗着行業裏的每個人。一(yī)家在銷售榜上排名前20房企的區域營銷負責人告訴南(nán)方周末記者，他所在的企業正經曆名爲“優化”的隐形裁員(yuán)，包括他在内的許多員(yuán)工(gōng)今年都不會有調薪。
他不希望提及自己所在的公司，因爲擔心公司高超的内審手段會查出他的名字，以緻失去(qù)工(gōng)作，“很多公司都在縮編，工(gōng)作不好找，要準備過冬了”。
盡管從沒有企業公開(kāi)承認，但地産業的“人員(yuán)優化”，早從2019年就初現端倪。力度最大(dà)的基本都是高周轉企業。比如在一(yī)家知(zhī)名上市公司，按照他們最近公布的年報，員(yuán)工(gōng)總數相比2018年已減少了近3萬人。
在疫情之下(xià)，優化和縮編正成爲常态。一(yī)位在上海工(gōng)作、長期服務于地産公司的獵頭告訴南(nán)方周末記者，她今年已很少接到房企人力的用人需求，“副總裁層面倒是偶爾有，小(xiǎo)主管級别幾乎完全沒有”。
因爲疫情加劇了線上服務的規模，她最近已開(kāi)始将目标轉向互聯網企業。
誰能“活下(xià)去(qù)”？
2019年11月，當萬科創始人 王石(微博 博客)提前預報萬科2019年的業績“非常好”時，他肯定想不到，短短一(yī)個月後，情況就發生(shēng)了變化。
作爲早期公布年度業績的地産商(shāng)，曾經的行業龍頭萬科交出了一(yī)份“穩健”的成績單，各項業績都穩步增長。隻不過，他們的淨利潤同比增長隻有15.1%。
這是萬科自2014年以來利潤增速最低的一(yī)年，不僅低于市場此前預期的20%，也比規模類似的企業差了不少。對此，萬科在财報中(zhōng)解釋，雖然部分(fēn)項目尚未達到清算條件，但仍計提了 土地增值稅清算準備金，以合理反映公司利潤。
2019年，萬科應交的土地增值稅準備金高達367.8億元，比2018年高出近120億。按照萬科董事王文金的說法，土地增值稅高，是因爲這次結算中(zhōng)高毛利率項目多。
土地增值稅和毛利率挂鈎較大(dà)，但在一(yī)般情況下(xià)，稅金清算是在項目竣工(gōng)結算後再計提的。另外(wài)值得注意的是，萬科2019年已售但未竣工(gōng)結算的金額，比上一(yī)年大(dà)幅增加了784億。
也就是說，在擁有大(dà)量已售但未結算項目的前提下(xià)，萬科此次年報“選擇”了結算更多高毛利項目。而正是這些提前計提的稅金，侵蝕了利潤。
一(yī)位不願具名的券商(shāng)分(fēn)析師告訴南(nán)方周末記者，萬科的這種操作是通過财務手段提前預支成本，節流部分(fēn)利潤，留給後期結算。這雖然會傷害中(zhōng)小(xiǎo)股東的利益，但對于藍(lán)籌股而言，企業考量的是長期穩定增長。他認爲，采用這種做法，也間接說明了萬科對今年市場的悲觀。
管理層此前在業績會上的表态也驗證了這一(yī)判斷。萬科主席郁亮說，2018年喊出“活下(xià)去(qù)”是居安思危，沒想到現在“變成了特别真實的存在”。而公司總裁祝九勝的說法更加直接，他說受疫情影響，過去(qù)兩個月萬科的銷售同比減少了510億元。
頭部房企的應對，最能體(tǐ)現市場嗅覺。
3月27日，融創中(zhōng)國主席 孫宏斌(博客)在公司業績會上稱，2020年公司将處置一(yī)些持有資(zī)産。他當天透露，2019年底融創已經成功賣掉一(yī)個酒店(diàn)，還有4個酒店(diàn)短期内也會成交。
作爲近年來上升最快的地産商(shāng)，融創的規模增長離(lí)不開(kāi)“狼性”銷售和大(dà)舉并購，在接連從萬達、泛海、雲南(nán)城投手中(zhōng)買下(xià)大(dà)筆資(zī)産後，融創此前一(yī)直對外(wài)釋放(fàng)信心，認爲他們能夠消化這些天量資(zī)産。
但眼下(xià)，孫宏斌卻公開(kāi)表示，公司目前持有的文旅項目及商(shāng)業項目的比重偏大(dà)。
這就意味着，融創可能會将此前收購來的資(zī)産拿來出售。作爲全國銷售規模第四名的房企，融創2019年的業績依然維持高增長，淨利潤260.3億，同比增長57.1%，創下(xià)公司曆史新高。
然而他們眼下(xià)面對的，是高達172%的淨負債率。這比前三位的碧桂園、恒 大(dà)、萬科都要高出不少。此外(wài)，根據公司過往财報，融創的融資(zī)成本目前在6%-8%，也略高于其他頭部房企。
孫宏斌将調整融資(zī)結構、降低融資(zī)成本，列爲融創2020年要做的第一(yī)件事。上述接近融創的人士告訴南(nán)方周末記者，融創也正在實施“優化”，部分(fēn)區域的精簡規模接近20%。此外(wài)，公司近期還要求嚴控項目貸款額度。
在這場疫情帶來的流動性測試中(zhōng)，最晚公布業績的恒 大(dà)似乎是唯一(yī)“獲利”的一(yī)方。因爲率先降價實行網上銷售，他們聲稱一(yī)季度的銷售回款達到了1133億，大(dà)增55%。
不過，恒 大(dà)眼下(xià)仍要面對高達159.3%的淨負債率。業績會上， 許家 印表示2020年要在高增長的同時控制規模，以實現有息負債每年下(xià)降1500億，到2020年把總負債下(xià)降到4000億以下(xià)。
樓市下(xià)行的焦慮
不僅地産商(shāng)在爲樓市下(xià)行焦慮，各地方政府和消費者也在爲此付諸行動。
3月25日，湖南(nán)省住建廳及統計局發布公報預計，接下(xià)來全省的商(shāng)品房價格将穩中(zhōng)有降。這是全國首個公開(kāi)預期房價會下(xià)降的省份，2019年湖南(nán)的全國商(shāng)品房銷售，在全國排名第八。
該公報稱，因爲房地産調控的持續作用，以及疫情影響企業複工(gōng)及市場購買力，預計下(xià)階段全省的房地産開(kāi)發投資(zī)增速、銷售面積都将有所降低。
地産開(kāi)發投資(zī)放(fàng)緩，意味着作爲地方财政主要收入來源的土地出讓金将有所減少，在此背景下(xià)，2月下(xià)旬以來，全國各地陸續出現調控松綁“一(yī)日遊”。
河南(nán)駐馬店(diàn)是此輪疫情中(zhōng)率先松綁調控的地方。2月21日，駐馬店(diàn)發布《關于進一(yī)步規範促進房地産業平穩健康發展的意見》，提出将公積金貸款購買首套房首付比例降低至20%。
4天後，河南(nán)省政府對駐馬店(diàn)人民政府主要負責人進行約談，該文件随後被撤回。
在首付比例上放(fàng)松的還有陝西寶雞。3月12日，寶雞市發文提出各銀行要積極争取降低首套住房貸款首付比例政策，公積金貸款最高額度由40萬提高至50萬。該文件也在發布後不到12個小(xiǎo)時就被撤下(xià)。
随後，浙江海甯又(yòu)上演了時間更短的“松綁烏龍”，3月24日，當地海甯日報微信公号及微博海甯發布均發布消息，稱在未來一(yī)個月的房博會期間，“非海甯戶籍人口在海甯限購一(yī)套住房”政策暫不執行。但此消息不足半天就被删除。
除了這類直接松綁調控的試探，也有地方政府選擇了迂回的方式。疫情發生(shēng)以來，爲扶持房地産企業，已有超過80個城市出台了相關政策，主要包括延期或分(fēn)期繳納土地出讓金，簡化規劃報建手續等手段。
但在“房住不炒”的前提下(xià)，任何直接帶動市場的調整依然敏感。
眼下(xià)，中(zhōng)國樓市的風向正在左右搖擺，但對于嗅覺敏銳的購房者，這可能同時意味着更優惠的房價和更寬松的購買門檻。
3月以來，長三角地區樓市已率先出現回暖迹象，在蘇州，一(yī)些剛需樓盤一(yī)開(kāi)盤馬上售罄。南(nán)京3月份一(yī)二手房銷售數據均已接近2019年同期。而在杭州市區，僅3月最初的兩周多時間裏，就成交了4922套新房。人們戴着口罩參加搖号，由于人數太多，不少樓盤的中(zhōng)簽率近期都在10%以下(xià)。
不過，熱鬧的搶房景象仍僅限于熱點城市的熱門樓盤。貝殼研究院首席分(fēn)析師許小(xiǎo)樂告訴南(nán)方周末記者，眼下(xià)的市場回暖是短期累計需求的釋放(fàng)，不足以改變市場供需力量的對比，目前的供需關系依舊較爲平和，全國新房庫存高達5.3億平方米，二手房市場交易節奏依舊很慢(màn)，重點城市房源成交周期均在100天以上。
他認爲，如果疫情結束，新房市場會因爲企業回款訴求高，而出現價格下(xià)行。但從長遠看，市場仍會沿着較平穩的曲線前進。
