關于買房的常識,很多都是錯的

作者:康華房地産 發布時間:2020/4/7 9:07:49 來源:本網站

樓市,一(yī)個和每個人都息息相關的市場,卻又(yòu)關系不那麽大(dà)。

  息息相關是幾乎每一(yī)個人都要進入這個市場或買或租,關系不大(dà)是因爲大(dà)部分(fēn)人一(yī)生(shēng)隻和這個市場發生(shēng)屈指可數的幾次關系。

  因爲這種矛盾導緻樓市的常識是由那些人數龐大(dà)的、但與樓市關系不大(dà)的人所共同形成的。

  01

  常識是被大(dà)多數人所認同的知(zhī)識,同時也是市場大(dà)多數人的共識,樓市裏面常見的常識分(fēn)兩類。

  一(yī)類是達成共識的,例如貨币放(fàng)水導緻樓市上漲,二手房才有價值,房地産行業不行了所以樓市不行了,樓價要看租售比和住房收入比。

  另外(wài)一(yī)類是各執一(yī)詞的,例如全款才是對的vs貸款才是對的、土地稀缺vs土地不稀缺、京滬房價永遠漲vs京滬房價已經到頭、房價越低越好vs房價越高越好。

  我(wǒ)想問的是以上常識哪些是對的?哪些是錯誤的?

  答案當然非常簡單:全錯!

  樓市上漲主要原因不是貨币放(fàng)水;

  并非二手房才有價值;

  房地産行業不行樓市有可能會更好;

  樓價看不看租售比和住房收入比要看城市。

  同樣全款和貸款均不是考慮的根本,土地既稀缺也不稀缺,京滬遠未到頭但也不會永遠漲,房價越低和越高是否好影響的,不能簡單一(yī)概而論。

  這篇文章我(wǒ)就選兩個影響廣泛的常識來簡單剖析一(yī)下(xià)。

  02

  首先選一(yī)個達成共識的常識,貨币放(fàng)水導緻樓市上漲。

  這個幾乎是達成共識的常識,尤其在投資(zī)人中(zhōng)極其流行,所有人都認爲貨币放(fàng)水所以樓市就會上漲。如果這麽簡單,那麽樓市的投資(zī)就太容易了。

  有很多問題可以對這個常識造成質疑:

  如果貨币放(fàng)水造成樓市上漲,那麽爲什麽有的城市漲得多、有的城市漲得少?

  同一(yī)城市爲什麽有的區域漲得多有的區域漲得少?

  同一(yī)區域爲什麽有的樓盤漲得多,有的樓盤漲得少?

  同一(yī)樓盤爲什麽有的戶型漲得多,有的戶型漲得少?

  另外(wài),既然同是放(fàng)水,爲什麽不是全國齊漲齊跌?

  如果是水流有先後造成的,爲什麽不是一(yī)線漲完二線漲,二線漲完三線漲?

  爲什麽住宅漲,公寓和商(shāng)鋪不漲?

  更何況,用貨币放(fàng)水來解釋樓市投資(zī),那幾乎沒有指導意義,買好房子等水來就好了,無所謂城市、區域、房子,誰接得水多誰就更好,所以貸款越多的越好。

  而且,貨币放(fàng)水一(yī)切皆漲,樓市隻不過獲得了平均漲幅,樓市投資(zī)意義何在?如此簡單的結論是無法指導樓市投資(zī)的。

  貨币放(fàng)水并不是導緻樓市上漲的唯一(yī)原因,甚至不是主要原因。

  在真實市場中(zhōng)我(wǒ)們看到的是兩種情況,一(yī)是有水未必漲,二是無水也會漲。

  之所以如此在于導緻樓市上漲的根本原因在于供求關系,而影響供求關系的主要因素是城市與片區的建設、人口的聚集、消費者偏好變化三個方面。

  不動産是城市的股票,而住宅是股票裏面最受歡迎的優質股票,反映了城市的經濟價值。

  03

  住宅的投資(zī)價值來自于城市與所屬片區所凝聚的經濟投入,商(shāng)業、交通、醫療、學校、公共設施這些配套,以及産業升級。

  所有以上的投入就是住宅的經濟價值,不斷投入、配套不斷更新就會導緻此地的住宅越來越有價值,産業不斷升級就會使地塊價值不斷擡升,這是其一(yī)。

  當一(yī)個城市和區域凝聚的經濟價值越來越大(dà),吸引的人口就會越來越多,這些人形成了需求,需求者拿出真金白(bái)銀去(qù)購買房子,形成買家競争,競争越激烈樓市就越貴;

  而産業規格越高,買家就越有錢,越有錢就會拿出更多的錢去(qù)購買住宅,但是住宅的增加遠遠沒有人和錢增加得快,于是樓市價格不斷擡升,這是其二。

  當有錢的買家願意拿出更多的錢讓自己住的更舒服、更有别于他人,就會買更偏好的戶型、樓盤,開(kāi)發商(shāng)就會更願意供應這樣的戶型、樓盤,這種樓盤和戶型就是領漲戶型和樓盤。

  當買家因爲家庭變化,例如人口增加;或者因爲需求變化,例如上學就醫,偏好也就發生(shēng)變化,于是相應的戶型、樓盤也會變得更搶手,而偏好抛棄的戶型和樓盤就會滞銷,這是其三。

  這就是爲什麽不同城市、區域、房子價格并不相同的根本原因,城市和區域的生(shēng)長、人口的聚集、消費者偏好變化共同決定了這套房子比那套房子更有價值、這個區域比那個區域更有價值、這是城市比那個城市更有價值。

  這就是我(wǒ)的選籌十二字模型中(zhōng)前九個字“好城市 好區域 好房子”的底層邏輯。

  04

  但是還有一(yī)種情況非常特殊,就是性價比。

  當好房子非常貴,很多人買不起或者不願意買,中(zhōng)等的房子就會變得搶手,當中(zhōng)等的房子越來越貴,差的房子慢(màn)慢(màn)也會非常搶手,城市、區域也是一(yī)樣。

  反之,如果低價盤或剛需性價比高,那麽就會從低價盤或剛需盤開(kāi)始上漲,不斷推動其他類型上漲。

  這就是我(wǒ)的選籌十二字模型最後三個字“好價格”造成的輪動。

  因爲商(shāng)鋪的供應量遠超需求,加上電商(shāng)的沖擊降低需求,公寓高額稅費性價比不高導緻需求不旺盛,于是商(shāng)鋪和公寓都漲不過住宅。

  但是好商(shāng)鋪、無住宅區域的公寓、極其便宜的公寓一(yī)樣很有搶手(例如深圳瘋搶的豪宅型公寓),隻是普通投資(zī)很難分(fēn)辨什麽是好商(shāng)鋪、好公寓,所以才會籠統地說大(dà)家不要碰這兩類産品。

  假設有一(yī)個小(xiǎo)島,貨币從來不超發。島東和島西都有房子,兩地房子之和剛好滿足全島人居住,島東和島西房子各占50%,但是島東不斷投入人力建設、創造就業崗位、島西則任其荒蕪。

  在可以自由交易的情況下(xià),島東和島西的房子是一(yī)個價格嗎(ma)?

  島東的房子會不會上漲呢?大(dà)概率的情況是即使不增發貨币,也會出現島東的“無水也會漲”(日本的東京就是實例)。

  那麽如果島上大(dà)水漫灌、貨币分(fēn)别增加一(yī)倍和增加十倍呢?會縮小(xiǎo)還是會增大(dà)島東島西房價的差距呢?

  大(dà)概率的情況是越是大(dà)水漫灌,島上房價差就越會增大(dà),而且在十倍漫灌時極其懸殊,在一(yī)倍漫灌時甚至不排除島西局部區域會出現“有水未必漲”的情況(鶴崗就是例子)。

  有興趣的也可以想象如果貨币不增加,島東島西的房子同時增加一(yī)倍呢?

  當然大(dà)水漫灌也并非毫無道理,在一(yī)個供不應求的市場會發生(shēng)雞犬升天的現象,那麽可以用大(dà)水漫灌來解釋。

  例如上面小(xiǎo)島上的房子隻夠島上百分(fēn)之一(yī)的人住,那麽島西再破都會因爲放(fàng)水暴漲;例如90年代的股市容量太小(xiǎo)、太多的資(zī)金追逐太少的股票,那麽市場就幾乎完全依靠資(zī)金推動。

  大(dà)水漫灌已經不能指導未來分(fēn)化的中(zhōng)國樓市。

  05

  下(xià)面再說一(yī)個有争論的常識,全款買房好vs貸款買房好。

  有很多小(xiǎo)白(bái)不願意貸款,心疼貸款所支付的利息。于是認爲全款買房才是對的。

  而投資(zī)人則嘲笑小(xiǎo)白(bái)不懂,資(zī)金是有時間價值的,貸款買房更好,甚至有投資(zī)人非貸款不買房,隻要是全款就認爲毫無價值。

  首先說全款買房的問題,一(yī)是攢錢速度跟不上樓市上漲,如果要強求攢夠錢再買,或者攢夠首付再買,那麽很多人這一(yī)生(shēng)可能都要錯失樓市,因爲普通人賺錢速度的确是不如樓市上漲速度。

  所以貸款是解決上車(chē)的一(yī)個至關重要的方法,在确保還款能力的情況下(xià),将未來的資(zī)金挪到今天,是非常必要。

  其次,資(zī)金是有時間價值的。

  在一(yī)個正常發展(也就是非通縮)的社會,當下(xià)的100萬在未來會變得更加值錢,尤其在樓市上漲超越通脹的城市、區域,盡可能多的買資(zī)産才是确保财富不縮水的重要方法。

  房價3萬一(yī)平米,當下(xià)的100萬加上未來的200萬買100平米,要比今天的100萬買33平米在未來獲得的财富多得多。

  而房貸真的是大(dà)多數人能獲得的利息最低的、金額最大(dà)的、時限最長的貸款,一(yī)定要充分(fēn)利用,隻要還得起,貸得越多、越久越好。

  多說一(yī)句,也是因爲這個原理,投資(zī)人更願意選擇等額本息還款法,而不是等額本金還款法。

  雖然後者看上去(qù)利息更少、更劃算,考慮到資(zī)金的時間價值,等額本息才是最佳的還款模式。

  第三, 全款買房還有一(yī)個小(xiǎo)的弊端,強制儲蓄的作用沒有了。

  有的人買到了人生(shēng)最大(dà)的大(dà)件商(shāng)品,身無負債,強烈的幸福感和成功感讓自己過早的開(kāi)始放(fàng)縱消費、享受人生(shēng),自此,你和那些貸款買房人的人生(shēng)開(kāi)始拉開(kāi)差距。

  說到這,貸款買房者仿佛找了知(zhī)音,實際上我(wǒ)想說的是,非貸不買的人也是錯誤的。

  爲數不少的粉絲問我(wǒ),說某某地方的房子不能貸款,而另外(wài)一(yī)個地方可以貸款,是不是買可以貸款的更佳?而其實可以貸款的這個地方毫無價值。

  這就是典型的本末倒置。任何投資(zī)品賺的都是上漲的錢,任何投資(zī)品都是投資(zī)價值的兌現導緻盈利,而貸款不過是一(yī)種催化劑,是加速并放(fàng)大(dà)的獲取利潤的能力,卻不是投資(zī)的根本。

  如果投資(zī)者買的是毫無價值而不漲的投資(zī)品,那麽貸款就會大(dà)大(dà)增加成本。

  這時催化劑放(fàng)大(dà)的不是你的盈利,而是你的虧損,貸得越多虧的越多。相反,你買的筍盤哪怕出于某種原因全款,隻要漲幅可觀,一(yī)樣收益不菲。

  06

  所以,一(yī)套房子首先要考慮是不是好房子、是不是處于好價格。

  如果是并且能買得起,那麽即使不能貸款也應該全款拿下(xià);如果不是,哪怕可以零首付也應該棄如敝履。

  全款或者貸款從來不是投資(zī)首要考慮的目标,有沒有價值、能否大(dà)幅上漲才是。這個道理看上去(qù)好像人人皆知(zhī)、平平無奇,但是在實操中(zhōng),很多人甯可因爲不能加杠杆而放(fàng)棄中(zhōng)部某省會,卻僅僅因爲可以加杠杆而進入西部某都市。

  還有人在資(zī)金充足的情況下(xià),因爲二套7成杠杆低而放(fàng)棄一(yī)線,轉而進入二套5成杠杆高的三線;最誇張的是僅僅爲了多貸款而買毫無流動性的戶型,這都是基于這種爲了杠杆而杠杆的錯誤思維。

  實際上,應該是先看價值,在有價值的房子中(zhōng),滿足還款能力的前提下(xià),盡可能貸款,而絕不能先看貸款。

  從上面的分(fēn)析可以看出,投資(zī)人當然要重視常識。

  但是投資(zī)人也要明白(bái)很多常識并不是通常的知(zhī)識,而是通常的誤識,隻有經過專業分(fēn)析證明了的常識才是真正的常識。

  以上爲正文,來自六土

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