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最近，廣州PLUS複盤了一(yī)下(xià)網友問得最多的問題。
發現許多網友問現在科學城值不值得買(300785,股吧)，買哪裏？
确實，去(qù)年大(dà)壯名城開(kāi)盤5萬+的價格引起樓市轟動。熱度過去(qù)之後，我(wǒ)們又(yòu)該怎樣冷靜的看待科學城？
.01房價已經趕超老黃埔
科學城可以說是廣州做得最成功的新區之一(yī)。
科學城從1988年成立到現在，發展20餘年，片區也已經經曆了幾次擴容。
1998年，科學城從起步區3.7平方公裏，擴展到22.74平方公裏；1999年，科學城擴容到37.47平方公裏，設置了六大(dà)功能區域。
到2012年，科學城才開(kāi)始快速發展起來，當年科學城面基礎設施投資(zī)累計已達80億元。
圖源：黃埔觀察
與此同時科學城的房價一(yī)口氣跨越了好幾個台階，2015年，很多人還覺得蘿崗是廣州偏遠郊區，當時科學城闆塊均價才1.5萬/㎡。
到2019年，再去(qù)到科學城，這個地方已經高樓大(dà)廈林立，商(shāng)業配套、交通已經比較成熟，隻是片區新房價格也已經企穩4萬了，超過黃埔老城區。
2019年科學城選擇再次擴容，擴容至144.65多平方公裏。甚至還包括了長嶺居闆塊、永和經濟開(kāi)發區、雲埔工(gōng)業區、東區、廣石化以及蘿崗街水西村(cūn)的部分(fēn)山體(tǐ)（燕山）等，面積直接擴大(dà)了幾倍。
圖源：黃埔觀察
目前，科學城已經有常住人口近10萬人，戶籍人口約2萬人，但片區内新房供應已經比較少。
去(qù)年，科學城内核心地段的項目——大(dà)壯名城開(kāi)盤價突破5萬+，科學城房價直接邁上了新台階。
科學城真的值得5萬+嗎(ma)，房價還有上漲空間嗎(ma)？
.02科學城房價還有上漲空間嗎(ma)？
目前科學城一(yī)手住宅方面能挑的不多了，保利羅蘭國際也已經賣完了，除去(qù)複式、疊墅這類産品，能考慮的一(yī)手項目就隻有大(dà)壯名城、科城山莊、品秀星樾這三個。
大(dà)壯名城最好的單位均價接近5.5萬/㎡，科城山莊·峻森(sēn)園均價也已經在4萬/㎡以上了，隻有品秀星樾價格還在3.6萬/㎡，去(qù)年開(kāi)盤的時候最低有3.1萬/㎡起的。
科學城片區學位最好的萬科東荟城，樓王單位二手已經賣到了41000/㎡。
要看科學城的價格情況，還是要對比隔壁的天河。目前天河東圃蘭亭盛荟尾貨均價已經6萬+了，保利天彙也已經從4.5萬/㎡漲到5萬+了。
整體(tǐ)上來看，科學城和天河東的房價差距還是有的，4萬/㎡的價格還算合理，但個别産品5.5萬/㎡的價格确實偏高了。
從科學城的發展來看，雖然科學城目前引進了衆多人才，建起了多個高大(dà)上的總部，但整體(tǐ)上來看教育配套還跟不上，如科學城小(xiǎo)學、東荟城小(xiǎo)學就存在學位緊缺的問題，還需等待更多的學校規劃落地。
另外(wài)，科學城規劃的寫字樓是寫字樓，商(shāng)業地塊是商(shāng)業地塊，住宅是住宅，規劃比較分(fēn)散，難以形成規模效應，緻使商(shāng)業氛圍也不足。
從今年黃埔公布的重點項目來看，86個項目中(zhōng)有31個位于科學城。除了在永和闆塊規劃了園區、在核心區還開(kāi)始治理城中(zhōng)村(cūn)，完善中(zhōng)心區的配套，知(zhī)識城的配套真正成熟還需要時間。
值得注意的是，發展這麽多年，目前科學城主要地鐵線、産業等已經落成，利好處盡是利空，科學城的房價上漲空間有，但肯定是不如從前了。
科學城去(qù)年房價的步子邁得有點大(dà)，部分(fēn)項目定價過高，購房者并不買賬。
.03科學城怎麽買？
那麽科學城究竟要怎麽買？
雖然科學城已經是很靠近天河的區域，但是片區依然很依賴地鐵。
從科學城核心片區的情況來看，區府地鐵周邊科創企業密度高，大(dà)量用地爲商(shāng)業、産業類型，居住屬性的用地比較少。
這些地鐵周邊的房子整體(tǐ)的配套條件都不差，但能選的也不多了，下(xià)面我(wǒ)們就詳細說說核心區域的幾個樓盤。
大(dà)壯名城
大(dà)壯名城的優勢很明顯，有三地鐵，名校，步行就能到商(shāng)業有萬達廣場、大(dà)壯商(shāng)業廣場，可以說是片區整體(tǐ)條件最好的樓盤。
戶型方面，走剛需和剛改路線，戶型中(zhōng)規中(zhōng)矩，三梯六戶的配置。具體(tǐ)戶型包括73㎡兩房、93㎡三房、104㎡三房、122㎡三房。
93㎡3房
104㎡三房
不過，有網友就吐槽，科學城住宅普遍容積率在3以下(xià)，大(dà)壯名城容積率卻達到4.5，這确實會影響到居住舒适度。
目前，大(dà)壯名城周邊的一(yī)手樓盤都上了4萬的門檻，部分(fēn)學位比較好的二手樓盤價格也已經開(kāi)始試探4萬+了。
雖然大(dà)壯有單位賣到5萬+，但單價較低的部分(fēn)單位還是值得入手的，前段時間我(wǒ)們去(qù)踩盤，全款還有3.8萬/㎡的。
科城山莊·峻森(sēn)園
科城山莊·峻森(sēn)園位于科學城内的峻祥路，南(nán)靠蘿崗區行政中(zhōng)心，東鄰北二環高速路，西與省重點高中(zhōng)廣州市第二中(zhōng)學科學城校區相連，另外(wài)項目自帶廣鋼科城山莊幼兒園、黃浦區科駿小(xiǎo)學。
由于遠離(lí)工(gōng)業區，項目環境還不錯，小(xiǎo)區内部商(shāng)業配套比較缺乏，但小(xiǎo)區不遠處有蘿崗敏捷廣場能滿足生(shēng)活所需。
交通方面，項目靠近2地鐵，交通時使用感受略遜于大(dà)壯名城 。
戶型方面，科城山莊·峻森(sēn)園包含的戶型主打128-158方大(dà)面積戶型。
以128方戶型爲例，除了南(nán)北不對流，戶型整體(tǐ)還是不錯的。
不過有網友就表示，峻森(sēn)園的戶型做的不好。
品秀星樾
很多人認爲品秀星樾價格優勢明顯，但經過我(wǒ)們測評，其實品秀星樾的得分(fēn)并不高，這裏就不多贅述了，詳情可以看我(wǒ)們之前的文章。
新盤測評：品秀星樾賣什麽價合理？
降維打擊，品秀星樾3.1萬起賣，封殺科學城競品！
科學城除了一(yī)手，還有一(yī)些二手樓盤可以選擇，包括剛需和改善的選擇還是挺多的。
像萬科新裏程、越秀嶺南(nán)山畔，萬科東荟城，比較靠近地鐵，價格在3萬/㎡左右。視線再往東一(yī)點，還有萬科金色夢想、時代春樹(shù)裏，比較适合剛需。
如果預算再高一(yī)點，可以考慮保利香雪花園、保利林語山莊等的大(dà)戶型。
說到這裏，相信讀者也注意到，有些新盤在文章中(zhōng)并沒有提及，這是有原因的。
1、對于遠郊區的别墅産品，除了自住，不建議投資(zī)。
2、科學城還是有上漲潛力的，在科學城一(yī)手選擇尚少的情況下(xià)，根據自己的實際情況可以考慮二手上車(chē)。
3、在科學城，依然還是要看地段，特别是環境好、配套完善、交通便利的區府闆塊，有學位的項目可以着重考慮。
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