上海房租出現了自金融危機以來的首次下(xià)跌。上海房屋租賃指數辦公室的數據顯示，上海房租結束了該指數連續90個月的上漲行情，從今年1月開(kāi)始延續了下(xià)跌的态勢。
根據今年4月份中(zhōng)原（上海）租金指數月報顯示，4月中(zhōng)原（上海）租金指數爲238.2點，環比小(xiǎo)幅下(xià)滑1.09%，同比下(xià)滑4.38%，環比、同比跌幅均有所擴大(dà)，全市租金均價77.7元/平方米/月。
成交凍結，業主開(kāi)始轉售爲租，據太平洋房屋闵行區域方面透露，該區域門店(diàn)轉售爲租的客戶最高達到30%。但“租金穩定、稍微下(xià)浮”。與此同時，上海近兩年來拆違力度加大(dà)，回流二三線城市人數增加，導緻租房需求減少。上海房租增速拐點首次領先房價拐點。
“房價暴漲缺乏基本面支撐，是造成這一(yī)局面的最直接原因。”一(yī)名金融界人士表示，當房價盲目過高時，租金無法跟漲，從而發出警告信号；反過來，經濟的持續發展将爲租金上漲提供支持，那些有基本面支持的房産将最先止跌甚至上升。
萎縮的二手房交易
中(zhōng)指院數據顯示，上海二手房交易從去(qù)年下(xià)半年開(kāi)始萎縮。今年1月份跌入低谷，成交僅76.9萬平方米。
4月份，中(zhōng)原二手住宅租賃共成交1197套，環比下(xià)滑20.89%。二手房交易萎縮明顯，盡管萎縮的這部分(fēn)供應量和成交量，并不一(yī)定都轉入租賃市場，4月各區域市場需求量季節性回落，大(dà)部分(fēn)區域租賃房源供大(dà)于求，帶動租金小(xiǎo)幅下(xià)行。
以楊浦爲例，房源空置率比較高，大(dà)量房源成交周期維持在1個月以上，租金下(xià)滑較爲明顯。一(yī)房租金由3500元/月下(xià)滑到3200元/月左右，兩房租金由6000元/月下(xià)滑到5300-5500元/月之間，三房租金由8500元/月下(xià)滑到7500-7800元/月之間。
另一(yī)方面，随着金融或虛拟資(zī)産膨脹、擠壓實體(tǐ)利潤的大(dà)環境正在調整，資(zī)産估值在下(xià)降。當前的租金下(xià)行隻是推動樓市漫長價值回歸之路的第一(yī)環。
上述金融界人士預測，房租下(xià)跌或對房價有一(yī)個影響路徑：租金下(xià)跌初期，租金收益率被動進一(yī)步下(xià)行，随後房價進入橫盤或陰跌（政府控制得好的話(huà)）；再回穩至一(yī)個相對合理的水平。
一(yī)線城市現端倪
實際上，上海并非個案，北、上、廣、深四個一(yī)線城市的租金都在持續下(xià)降，而且都是金融危機以來首次。
據第三方機構測算，一(yī)線城市租金**率已經降至1.5%左右，北京甚至跌破了1.5%。目前還處在第一(yī)個階段，即租金下(xià)跌、房價橫盤以及租金收益率下(xià)行的階段，樓市成交凍結對租金的影響将持續顯現。
今年以來的5個月，上海二手房租金已經出現3次環比下(xià)跌的情形。盡管跌幅都在0.2%甚至更小(xiǎo)，但是業内人士指出，因爲這種情形已經将近十年沒有出現了，一(yī)旦房租持續下(xià)跌，對于房價的影響也會更直接。
成交凍結下(xià)越來越多的房屋轉售爲租。中(zhōng)原地産的挂牌數據顯示，去(qù)年年底至今年年初，在樓市調控新政加強後，“由售轉租”的情況大(dà)幅度增加，占據挂牌量的一(yī)成以上。
“調控政策加碼後，原先打算出售的房屋轉而出租，而原先打算買房的人也延長了租期，但是供應量增大(dà)後，價格也具有了浮動的空間。”盧文曦繼續稱：“降價幾百塊不值什麽，因爲相比于空租期一(yī)個月的損失，房東願意主動降價。”
上述金融界人士認爲，轉售爲租隻是一(yī)個表面原因，深層次原因在于本輪地産牛市缺乏基本面的支撐。相較于交易價格存在的金融或者投資(zī)屬性，二手房租金的價格能夠更加市場化地體(tǐ)現一(yī)個城市的基本面：包括收入水平、物(wù)價水平等。
可以肯定的是，作爲投資(zī)品的住宅正在弱化居住屬性，更多的是交易和金融屬性，加之國内樓市的非市場化，其結果是房價脫離(lí)基本面暴漲，泡沫疊加。然而，租金卻是在市場化體(tǐ)系内的，租房者無力跟上投機客的步伐，自然會選擇離(lí)開(kāi)一(yī)線城市，而房子租不出去(qù)時，大(dà)部分(fēn)業主都會選擇降價。