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本文轉載自公衆号：“真叫盧俊”
近期，廣州樓市在迅速反彈。
想想也是，京滬深樓市2月底就開(kāi)始回升了，頂着一(yī)線城市“帽子”的廣州，此前已蟄伏了3年，也該反彈了。
貝殼數據監測，截止到上周（16-22日），18個熱點城市中(zhōng)10個城市成交量超過去(qù)年3月周均成交水平的80%。
廣州、青島和西安三城，成交量已恢複超過去(qù)年3月周均成交水平，成交量約爲去(qù)年3月周均成交水平的128%、125%與116%。
廣州，二手房回暖了，整個市場就回暖了。
爲啥這樣說？
一(yī)線城市中(zhōng)，廣州新房交易量最接近二手房（京滬深二手房交易大(dà)約是新房的1.5倍）。
最近5年（2015-2019），廣州二手房成交套數平均爲新房的1.38倍，但近年來新房越來越多，2019年廣州新房交易了947.7萬平米，二手房交易了1033.5萬平米，差不多。
關鍵是，廣州二手房、新房，都集中(zhōng)在外(wài)圍。
2019年，番禺、花都、增城二手房交易排名前三，同時新房供應也多。
這三個區，加上南(nán)沙、白(bái)雲、從化，合計供應了廣州新房85%的份額，其中(zhōng)增城和南(nán)沙（也曾是番禺一(yī)部分(fēn)）新房供應就占全市的65%。
這些外(wài)圍區域，單盤動辄就是30萬平米、100萬平米的體(tǐ)量。
比如，番禺的廣州亞運城，2009年的全國地王（255億），600萬建面體(tǐ)量，連續3年超百億銷售規模，2019年還是全國銷售最大(dà)的樓盤。
但是，體(tǐ)量太大(dà)，死死地将大(dà)學區片區的價格壓在2萬元/平米，而番禺靠近中(zhōng)心區（海珠）的萬博闆塊，新房價格已去(qù)到5萬以上了。
番禺，還有祈福新村(cūn)這樣的，7500畝的巨無霸樓盤，從1991年至今，連續開(kāi)發了将30年。
2019年8月，樓盤（祈福缤紛彙）大(dà)幅降價，從4.2萬/㎡下(xià)調至3.6萬/㎡，每平米整整降了6000元。
東部的增城也一(yī)樣，買了20年的超級大(dà)盤鳳凰城還在賣，百萬平米體(tǐ)量的合景譽山國際、科會花園、品秀新圖來了。
再比如，花都的融創文旅城（380萬平米），南(nán)沙的保利城（100萬平米）等，後面還跟着一(yī)大(dà)票80萬平米體(tǐ)量的二級供應梯隊。
近年來，廣州不是限價，就是開(kāi)發商(shāng)跑量，一(yī)二手房價總體(tǐ)上倒挂着，加上稅費優勢，占二手房交易75%的外(wài)圍5區，二手房市場一(yī)直萎靡不振。
根據廣州鏈家研究院的數據，2019年底，廣州降價房源占比則達98.2%，環比增加了4.1%，爲有史以來最高值！
但是，庫存量似乎并沒有減少，反而呈上升趨勢。
2019年12月份，鏈家上廣州二手放(fàng)盤總數已經達到63368，而7月份的時候，這個數字隻有50602套，平均每日新增85套二手房源。
筆者關注的一(yī)套房，位于廣州南(nán)站，2018年8月份挂盤780萬，一(yī)年後降至710萬，相當于一(yī)套增城、南(nán)沙新房首付。
當被死死壓着的二手房市場，開(kāi)始回升了，真的意味着廣州樓市開(kāi)始反彈了。
其實，廣州的新房市場也在回升，最近一(yī)周成交量接近1500套，已觸及2019年底至今年1月初觸底反彈時平均水平。
據悉，有開(kāi)發商(shāng)開(kāi)始漲價了，比如廣州知(zhī)識城去(qù)年的銷量王萬科幸福譽，最近均價也賣到2.5萬/平了，而去(qù)年幾才賣到2.3-2.4萬。
增城的實地薔薇花園，因新增執行學位，從3月24日起全線上漲4%。
某開(kāi)發商(shāng)内部文件顯示：從3月23日起，從化的項目全線漲2%。
一(yī)線城市中(zhōng)，北京是政治文化中(zhōng)心，上海是經濟金融中(zhōng)心，廣州是商(shāng)業貿易中(zhōng)心，深圳是科技創新中(zhōng)心。
五羊銜谷，萃于楚庭，廣府文化、嶺南(nán)文化集聚在廣州，底蘊深厚。
大(dà)灣區、先行示範區，香港、深圳熠熠生(shēng)輝，但整個粵港澳大(dà)灣區的高技術中(zhōng)心，教育中(zhōng)心，生(shēng)物(wù)制藥中(zhōng)心，全部放(fàng)在廣州。
此外(wài)，科創闆南(nán)方中(zhōng)心，華南(nán)區75%的總領事館，都在廣州，廣州還是在校大(dà)學生(shēng)數量最多，醫學類本科院校最多的城市（沒有之一(yī)）。
而且，廣州還是中(zhōng)國最大(dà)的交通樞紐之一(yī)，南(nán)沙港、廣州南(nán)站、白(bái)雲機場(600004,股吧)，都是世界級的，在華南(nán)排第一(yī)（沒有之一(yī)）。
林林總總說這麽多，是想告訴大(dà)家，廣州配得上一(yī)線城市的帽子。
那麽，現在廣州樓市觸底回升，是不是可以投資(zī)廣州了呢？
這裏想告訴大(dà)家，還是要謹慎，筆者首先把觀點亮出來，居住的話(huà)，廣州很适宜（包括“食在廣州”）。
即便是最貴的珠江新城，房價也才10萬左右，教育醫療配套笑傲南(nán)中(zhōng)國、甚至排進全國前五的越秀區，均價也才6-7萬，傳統CBD的天河，均價才4-5萬。
想住外(wài)圍的話(huà)，近一(yī)點，番禺和黃埔3-4萬，稍遠一(yī)些，增城2萬元，從化1.5萬元，可謂一(yī)線城市窪地？甚至吊打很多熱點二線城市（如廈門、杭州）。
但是，如果投資(zī)的話(huà)，特别是要短期變現的，就要謹慎了。
2016年以來，廣州是熱點城市中(zhōng)房價彈性小(xiǎo)的城市，最低調的城市。
不僅比不上京滬深，那樣受資(zī)金和人群矚目，甚至連2016年的“四小(xiǎo)龍”（杭州、合肥、蘇州和廈門）的關注度都不如。
如果長期投資(zī)，筆者贊同，但要選對區域。
談到深圳，大(dà)家都看好，爲何？
深圳是樓市的“小(xiǎo)盤股”，體(tǐ)量很小(xiǎo)（存量商(shāng)品房隻有200萬套，每年新增3-4萬套），好操作，概念也多。
但談到廣州呢？樓市供應量太大(dà)，剛才講到，廣州樓市銷售回升了，但供應量更大(dà)，上周（3.16-3.22）7個項目取證，合計供應了2150套住宅，集中(zhōng)在占新增供應65%的兩大(dà)區域，增城和南(nán)沙。
可以說，廣州外(wài)圍，從不缺供應。
大(dà)家疑惑，爲何廣州供應量這麽大(dà)。
早在2000年的《廣州城市總體(tǐ)發展戰略規劃》，就首次提出了“東進南(nán)拓西聯北優”的發展戰略（之後加入了“中(zhōng)調”）。
什麽意思？就是要将外(wài)圍5區，全部要互聯互通起來。
2019年6月13日，《廣州市國土空間總體(tǐ)規劃（2018－2035年）》草案公示，還是遵循着這樣的發展格局。
近金融和總部經濟，就規劃了19個功能區，遍及廣州11個行政區。
此外(wài)，科技中(zhōng)心規劃了4個，會展中(zhōng)心規劃了7個。
城區建設，除了一(yī)主一(yī)副（越秀、天河、荔灣、天河、白(bái)雲、黃埔等6區構成主城區，南(nán)沙爲副中(zhōng)心距離(lí)主城區50公裏）外(wài)，還在花都、從化、番禺、增城打造若幹了區域中(zhōng)心。
2019年，廣州首次實現11個區全部通地鐵，總裏程500公裏。
按照遠景規劃，2023年達到800公裏，2035年達到2000公裏，實現軌道交通“3060”時空（市中(zhōng)心至南(nán)沙副中(zhōng)心、外(wài)圍城區中(zhōng)心30分(fēn)鍾直達，廣州與灣區各城市中(zhōng)心60分(fēn)鍾直達）。
軌道+地産，已經成了廣州實現“樞紐門戶”定位的主要手段了。
廣州地鐵已是廣州最大(dà)地主，城投、越秀、珠江實業(600684,股吧)等，已成爲廣州向四周開(kāi)疆拓土的急先鋒。
爲了實現這一(yī)目标，廣州鈍刀子割肉，曲線救國，通過人才政策，步步爲營，把外(wài)圍限購基本取消了，僅剩下(xià)越秀、海珠、荔灣、天河4個區仍在限購，而這4個區是廣州的絕對主城區。
城市骨架太大(dà)，賦予的功能定位太多、太超前，地産體(tǐ)量太大(dà)，軌道交通單兵突進，但産業落地、配套設施和服務跟進不足。
外(wài)圍“睡城化”、城市病嚴重，軌道交通5号線（接軌道13号線往增城）、3号線（番禺，廣州最大(dà)的睡城）、7号線（連接廣州南(nán)站）擁堵不堪。
舊改是廣州的第二大(dà)供應來源。
廣東最早啓動“騰籠換鳥”，作爲中(zhōng)國制造業基地的珠三角，都開(kāi)啓了大(dà)規模的舊改。
根據《廣東省深入推進“三舊”改造三年行動方案（2019-2021年）》，至2021年，全省新增實施“三舊”改造面積23萬畝，完成改造15萬畝以上，廣州占比近1/4，規模最大(dà)。
2019年，廣州26個村(cūn)确立舊改，4500萬平米建面，相當于廣州4年左右的商(shāng)品住宅成交量，黃埔、番禺、南(nán)沙、增城占比超過60%。
整個舊改，占廣州建設用地1/3。
近期，爲何廣州要給公寓松綁（達到廣州新商(shāng)品住房的1/6），就是爲了讓“不用調規劃、不用補繳出讓金”的出售型公寓，能讓舊改成本更低一(yī)些，讓規劃的那麽多個新區、新城，建設的更快一(yī)點。
廣佛同城化（中(zhōng)國都市圈裏，唯一(yī)被認可的同城），這是廣州的第三大(dà)供應來源。
廣佛地鐵日均客流量超過50萬人次，這意味着兩座城市一(yī)年有将近2億人次通過地鐵互訪。
僅僅住在佛山南(nán)海區的廣州“候鳥族”就達到70萬人，70萬人是什麽概念？超過南(nán)沙區或者從化區的常住人口。
廣佛主城區對接，這在都市圈裏是很少見的。
廣佛兩地合計有4000萬平米（一(yī)二手房）的年交易體(tǐ)量，這是全國同城地産裏面，規模最大(dà)的。
佛山靠近廣州的區域，也隻有廣州臨近佛山區域房價的1/2，且都是超級大(dà)盤，排到佛山成交量TOP10。
這導緻廣州的西邊和南(nán)邊（荔灣、番禺）靠近佛山的樓盤，一(yī)直賣不起價，最典型的就是廣鋼新城闆塊，近幾年一(yī)直徘徊在4-5萬之間。
談到北京、上海、深圳，非富即貴、金主太多，樓市從不缺購買力。
談到廣州，創造樓市購買力的行業（金融、互聯網、高科技、創意文化等），遠不如京滬深，主打産業還是汽車(chē)、石化、電子信息、商(shāng)貿物(wù)流等。
甚至，電子信息方面，也不完全集中(zhōng)在廣州，深圳、東莞、珠海、佛山等，也分(fēn)流了很大(dà)一(yī)部分(fēn)。
産業相對傳統，自然提供的購買力也有限。
所以，爲啥廣州人偏愛去(qù)外(wài)圍買，包括二手房，就是因爲中(zhōng)心城區的房價太貴了（其實，中(zhōng)心城區房價僅相當于京滬深的60%）。
有一(yī)個有趣的現象，外(wài)圍新房供應大(dà)，反而消化周期短。
中(zhōng)心6區供應少，15%左右，消化周期反而長（越秀30個月、荔灣接近25個月），占供應體(tǐ)量60%的增城和南(nán)沙，消化周期都在15個月以下(xià)。
普遍退出限購，舊改放(fàng)量，廣佛同城，三大(dà)因素導緻供應體(tǐ)量會越來越大(dà)。
同時，作爲大(dà)灣區核心，也是一(yī)線城市，國家對于廣州的調控，要求比較嚴格（比如2019年對廣州約談，前不久叫停公寓新政）。
再加上，廣州房價達到曆史新高（2.8萬元），未來反彈會受到多方壓制。
不過，幾個方面的市場還是值得關注。
一(yī)是中(zhōng)心6區市場，特别是供給極少的越秀、海珠、天河。
2016以來，這些區域都誕生(shēng)了地王，改善型需求開(kāi)始回歸中(zhōng)心區，外(wài)圍靠規劃刺激的需求井噴，也慢(màn)慢(màn)式微了。
二是中(zhōng)心區的公寓（比如珠江新城、琶洲）。
不限購，區位好，廣州作爲商(shāng)貿物(wù)流中(zhōng)心，大(dà)灣區核心，商(shāng)旅人士多，投資(zī)這類公寓，出租回報率還是不錯的。
三是地鐵沿線的小(xiǎo)戶型住宅
特别是3号線、5号線、7号線沿線的，需求量也比較大(dà)。
四是廣佛邊界（沿廣佛線）。
國家重視廣佛同城，軌道交通會大(dà)發展，建議關注。
總之，2020年廣州樓市會回暖，但前面講了，廣州本身就是彈性較小(xiǎo)，講究文化、餐飲的慢(màn)節奏城市，隻能長期投資(zī)、分(fēn)享大(dà)灣區、廣佛同城等區域規劃落地的長期紅利。
