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前兩天，當你點開(kāi)海南(nán)省官網的主頁，可以發現有一(yī)行大(dà)字赫然在列：
我(wǒ)省推出安居型住房并全面實施商(shāng)品住房現房銷售制度
字體(tǐ)之大(dà)，位置之顯眼，無不彰顯着海南(nán)省“壯士斷腕”般的決心去(qù)房地産依賴。各大(dà)媒體(tǐ)也争相報道海南(nán)對炒房的重拳出擊。
但就在剛剛的下(xià)午2點30左右，你再次登錄海南(nán)官網，卻發現政策不見了！
最近，這種政策一(yī)日遊的現象并不罕見，3月4日，廣州關于樓市放(fàng)松的相關政策被叫停；3月5日，駐馬店(diàn)發布關于兩成首付的17項穩樓市政策也已從官網撤下(xià)。
很顯然，國家并不希望看到這種樓市寬松的預期被大(dà)肆傳播。
但這次卻很奇怪，明明是對樓市的收緊，也下(xià)架了，這是爲什麽呢？
其實，深入海南(nán)的剖析就會知(zhī)道，此次限購并沒有媒體(tǐ)解讀的那麽狠，現房銷售作爲試點推向全國其實也困難重重，這則政策需要考慮的地方太多太多，撤下(xià)的原因很可能是需要進一(yī)步完善。
我(wǒ)們認爲，這次政策是海南(nán)自己撤下(xià)的，更多是從海南(nán)自身的角度出發，覺得政策還有許多可以優化的空間。
我(wǒ)們逐條來分(fēn)析，一(yī)切就一(yī)目了然了。
海南(nán)新政的關鍵詞很顯著，簡單地說就是以下(xià)三點:
1.海南(nán)本地人限購兩套，第三套禁止購買。
2.新出讓土地施行現房銷售制度。
3.向無房或人均住房面積未達到平均水平的居民推出安居型商(shāng)品住房。
除了第三條還沒有到落地層面，前兩條給的施行方法和施行範圍都非常明确，總體(tǐ)來說是對房地産市場的大(dà)幅收緊，力度非常強。我(wǒ)們來逐條分(fēn)析
限購
限購是遏制炒房最有效的辦法。
2018年4月22日，海南(nán)深夜發布這樣一(yī)則通知(zhī)：
自本通知(zhī)發布後戶籍遷入海南(nán)省的居民家庭隻能購買一(yī)套住房，并須提供至少一(yī)名家庭成員(yuán)在該省累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。
這就是被稱爲改變海南(nán)曆史的422全域限購政策，基本把海南(nán)房子的流動性給鎖死。
不過，該政策當時還有一(yī)個小(xiǎo)缺口，那就是對已經是海南(nán)戶籍的人，購房政策還比較寬松。
之前，本地人可以購買第三套房産，隻不過第三套房子不能貸款而已。
這一(yī)次，幹脆就把這個最後的口子，也給堵上了 。
不過，與422相比，這次的限購其實影響很小(xiǎo)。
因爲，本地家庭可以購買兩套住房，如果子女成年，可以購買四套，如果夫妻離(lí)異（也可能是“離(lí)異”），也可以購買四套。
試想，有實力購買四套的人，怎麽會把房産全部配置在海南(nán)一(yī)個地方呢？所以限購第三套的政策，波及人群隻是很小(xiǎo)一(yī)部分(fēn)。
這個限購的宣傳意義大(dà)于實際意義，更多的是展現海南(nán)對限購政策的滴水不漏，是堅決落實“房住不炒”的斷然決心。
這次撤下(xià)後，很可能在“離(lí)異”和“成年子女”方面，做出進一(yī)步的收緊，做到100%的滴水不漏。
現房銷售
預售制是當今世界通用的一(yī)種商(shāng)品房銷售辦法，很少有一(yī)個大(dà)的經濟體(tǐ)會率先邁出改變這種銷售方式的步伐。
日本，隻要項目獲得許可，不管開(kāi)不開(kāi)建都可以預售。
英國，期房比現房便宜20%，通過代理機構購買。
美國，對預售行爲沒有法律約束，按開(kāi)發商(shāng)意願進行。
全人類在追求經濟增長的過程中(zhōng)，預售制是刺激購買的一(yī)種非常成熟的銷售模式，在多年的發展之下(xià)，每家房企根據地區不同，融資(zī)節奏和融資(zī)規模都已經非常完善，如果突然改變銷售時間，會産生(shēng)一(yī)系列的連鎖反應。
最主要的是兩個：
一(yī)、房價上漲
現房銷售拉長了開(kāi)發周期，拿地到開(kāi)盤的時間延長、資(zī)金無法及時周轉，開(kāi)發商(shāng)開(kāi)發成本顯著增加，直接會導緻售價增加。
另一(yī)方面，突然從預售變現售，市場供給減少，需求不變，從經濟學角度來講售價也會提高。
同時，房企如果對售價的預期提高，樓面價也有上升可能。
2016年，蘇州爲了抑制火(huǒ)爆的樓市，規定房企拍地價格超過指導價的10%的，需要竣工(gōng)後方可申請預售條件。
就在當年，蘇州的樓面價就開(kāi)始屢創新高。2018年下(xià)半年到2019年上半年，這些土地上的房子開(kāi)始入市的時候，蘇州樓市的漲幅大(dà)家也是知(zhī)道的。
結果，在疫情壓力之下(xià)，上個月蘇州終于還是取消了這個變相的現房銷售規定。
海南(nán)這次，想必也是覺得“一(yī)刀切”的做法有些過于猛烈，還是需要一(yī)定調整空間，比如先從一(yī)定比例的現房銷售，或者延長預售時間。
二、經濟下(xià)滑
房價上漲不等于經濟增長，短期内房價可能是提上來了，但對房企的副作用和經濟的負面效應，無疑是相當明顯的。
先說房企，如果沒有一(yī)定資(zī)金實力，普通房企肯定拖不到現房銷售的那一(yī)刻，可能就此退出市場。
海南(nán)又(yòu)是一(yī)個對房地産依賴比較深的省份，如果房産市場出現快速動蕩，接下(xià)來造成的就是從業人員(yuán)減少和财政壓力增大(dà)。
據海南(nán)統計局數據，随着海南(nán)房地産的發展，2014相較2010房地産從業者大(dà)量增加，但2018年全域限購之後，相較2017年從業人員(yuán)已經開(kāi)始下(xià)滑。
2019和2020，隻會更少。
在海南(nán)經濟轉型的同時，也需要給房企和房産從業者一(yī)些轉型的時間，直接推行全省現房，未免有些太快了。
不過，現房銷售的初衷還是值得鼓勵的。
一(yī)是海南(nán)房地産市場前幾年非常混亂，質量投訴、合同糾紛、延期交房、配套設施不落實等現象屢見不鮮，而現房銷售不僅可以從根本上解決這類問題，還可以将資(zī)質不行的小(xiǎo)開(kāi)發商(shāng)清理出市場。
二是減少對房地産的依賴。當房産投資(zī)越來越少後，經濟結構是越來越優化的。比如在“去(qù)房地産化”的2019年，海南(nán)省非房地産投資(zī)占比58.4%，提高了6.9個百分(fēn)點。海南(nán)省三次産業結構優化爲20.1：20.6：59.3，服務業比重同樣也提高0.9個百分(fēn)點。
隻是，從經濟總量來說，2019年，海南(nán)GDP增速爲5.8%，和2018持平。2018年當年限購以後，GDP增速5.8%，低于2017年設下(xià)的7%的年度增長目标。短期肯定是利空經濟，但長期會促進經濟結構向更健康的方向發展。
安居型商(shāng)品住房
關于這一(yī)點此次新政中(zhōng)并沒有明确描述，推出多少，怎麽推出，何時推出，還需要時間。
不過，在建設國家級自貿港的過程中(zhōng)，如何吸引人才一(yī)定是重中(zhōng)之重，安居房的推出也釋放(fàng)了兩個信号。
一(yī)是自貿港和安居房的雙重加持下(xià)，未來海南(nán)的增量人口肯定不會少，加上得天獨厚的氣候和風景，海南(nán)還是繼續保有長持價值。
二是海南(nán)明年可能會有國家層面的利好政策，需要一(yī)定是制度來保證住房供給和杜絕炒房可能，所以在這個時間點非常着急，推出了政策，又(yòu)撤回完善。
盡管整個政策被撤回了，但這一(yī)條應該是沒什麽影響的。
2018年4月13日，人民日報發表重要文章：堅定不移将新時代改革進行到底！
随後，海南(nán)便立馬推出了全域限購的政策。
80年代，我(wǒ)們在改革開(kāi)放(fàng)的過程中(zhōng)，也有大(dà)量的員(yuán)工(gōng)失業潮，短期來說，的确是一(yī)場陣痛，但隻有這場陣痛，才有了今天的世界第二大(dà)經濟體(tǐ)中(zhōng)國。
相信在撤回不久之後，海南(nán)就會發布修改更完善的政策，總體(tǐ)思路依然不會變化，自貿港的腳步不會停息。
對于中(zhōng)國，對于海南(nán)，有一(yī)句話(huà)，一(yī)定不會錯：
隻有改革，才有未來。
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