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從新中(zhōng)國成立之初的“大(dà)雜院”，到如今消費升級的“品質住宅”，70年來，從起步摸索到改革發展，中(zhōng)國房地産業從無到有，爲改善城市人居、提升生(shēng)活質量做出了重大(dà)貢獻。
70年滄桑巨變，經曆其中(zhōng)的人更能感同身受，王聖學便是其中(zhōng)之一(yī)。
和共和國同齡，出生(shēng)于1949年的王聖學現在是陝西省房地産研究會會長，但在1978年底他從石家莊（樓盤）軍械工(gōng)程學院工(gōng)作回到西安（樓盤）時，也“僅”分(fēn)到了一(yī)間房。
自己搭一(yī)個夥房，沒有暖氣、獨立衛生(shēng)間，院子裏有個公共廁所、一(yī)個水龍頭……是當時普遍的居住狀态。
“在計劃經濟模式下(xià)， 我(wǒ)國長期實行由國家或單位提供低租金公房的實物(wù)分(fēn)配制度，由于住宅投資(zī)嚴重不足， 居住水平提高得很慢(màn)。”長期研究房地産行業發展的中(zhōng)國房地産經理人聯盟監事會常務主席、北京（樓盤）理工(gōng)大(dà)學房地産研究所所長周畢文介紹。
改革開(kāi)放(fàng)後，特别是黨的十八大(dà)以來，随着住房制度改革的不斷推進， 我(wǒ)國的人居狀況飛速發展，實現了“有房住”到“住得好”的飛躍。
“欠賬很多”
王聖學回憶到，上世紀七八十年代，經濟水平比較低，房子質量也比不上現在，人均居住面積大(dà)概就五六平方米，三代同居一(yī)室是當時較爲普遍的居住現象。
“新中(zhōng)國成立以後，經過社會主義改造，逐步把私房都改造了，特别是沒收的官僚資(zī)本的一(yī)些房子，對私人的房子也采取了一(yī)些改造措施。”王聖學介紹，從50年代中(zhōng)期到80年代初，大(dà)概30年時間左右，我(wǒ)國實際上實行的是計劃經濟住房供應政策。“所有人的住房都是由單位先做計劃，報上級主管部門批準，經過上級主管部門同意财政撥款，組成個基建辦，然後就蓋房子，蓋完房以後再分(fēn)給職工(gōng)。”
住房福利制度的實施過程中(zhōng)，對分(fēn)房對象有嚴格的資(zī)格審查，分(fēn)房是根據貢獻大(dà)小(xiǎo)、職務高低、年齡大(dà)小(xiǎo)等算分(fēn)。曾是分(fēn)房委員(yuán)會成員(yuán)的周畢文表示，分(fēn)房制度是以極低廉的價格租賃給有正式工(gōng)作的個人，普通老百姓(603883,股吧)則無法分(fēn)到。
“分(fēn)房是改革開(kāi)放(fàng)前的主基調，一(yī)直延續到1992年，但是期間也發生(shēng)了一(yī)些變化。”周畢文介紹，1978年以後，分(fēn)房制度逐漸發生(shēng)變化，不再需要交租金，以“優惠成本價”賣給個人，但是不能上市交易。此時，受國力等限制，國家沒有大(dà)規模建設住宅，即使有建設，也屬于國家重點項目，例如，有些單位請的蘇聯專家建設的招待所，還有一(yī)些地方建設的筒子樓。
王聖學認爲，分(fēn)房制度在居民收入很低的那個年代，對保障城鎮居民的基本住房需求起了一(yī)定的作用，但是弊端很多。“當時先生(shēng)産後生(shēng)活，居民形成對福利分(fēn)房制度的依賴，住房問題欠賬很多。”
Wind數據顯示，1978年，我(wǒ)國城市人均住宅建築面積僅爲6.7平方米，城鎮居民住房極度短缺。
福利分(fēn)房到市場化購房
爲解決城鎮居民住房困難問題，從1980年開(kāi)始，我(wǒ)國逐步探索城鎮住房制度改革。
1992年11月， 國務院發布《關于發展房地産業若幹問題的通知(zhī)》， 指出“房地産業在我(wǒ)國是一(yī)個新興産業，是第三産業的重要組成部分(fēn)， 随着城鎮國有土地有償使用和房屋商(shāng)品化的推進， 将成爲國民經濟發展的支柱産業之一(yī)”，并要求建立和培育完善的房地産市場體(tǐ)系。
此後，商(shāng)品住房快速發展，城鎮住房自有率開(kāi)始提升，城鎮居民的住房條件快速改善。随之， 房地産市場體(tǐ)系的重要環節、從上世紀80 年代中(zhōng)期逐步規範的房地産交易中(zhōng)介服務代理也迅速發展， 房地産經紀機構開(kāi)始大(dà)量湧現。
“從深圳（樓盤）開(kāi)始，逐步推廣統征統建，房子逐步走向市場化。”王聖學介紹，先是單位自建房，賣給職工(gōng)，逐步的，以城市爲單位，設立統建辦，開(kāi)始建設商(shāng)品房；到90年代，全國購房住房供應體(tǐ)系逐步完成了從計劃經濟向市場經濟的轉型；90年代後期以後，基本上商(shāng)品房占了主導地位，福利房退出市場，退出曆史。
爲了建立與社會主義市場經濟體(tǐ)制相适應的新的城鎮住房制度，實現住房商(shāng)品化、社會化；加快住房建設，改善居住條件，滿足城鎮居民不斷增長的住房需求。1994年7月，國務院頒發《關于深化城鎮住房制度改革的決定》，開(kāi)始着手建立以中(zhōng)低收入家庭爲對象、具有社會保障性質的經濟适用住房供應體(tǐ)系和以高收入家庭爲對象的商(shāng)品房供應體(tǐ)系，并全面推行住房公積金制度。
在總結前期城鎮住房制度改革經驗基礎上，1998年7月 ，《國務院關于進一(yī)步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知(zhī)》決定，停止住房實物(wù)分(fēn)配，逐步實行住房分(fēn)配貨币化。
但在此期間，房地産市場也經曆了一(yī)次典型的“泡沫”階段。
1992年和1993年，各行各業都大(dà)搞房地産開(kāi)發，過多的社會資(zī)源流向房地産業，房地産開(kāi)發投資(zī)超越了宏觀經濟的發展水平，增長速度大(dà)大(dà)高于國民經濟的增長，于是出現了“房地産過熱”問題。
“此時房地産最火(huǒ)熱的地方是海南(nán)（樓盤）。”周畢文介紹，1988年，海南(nán)獨立建省，大(dà)批的人來到海南(nán)淘金，炒地皮現象普遍，房價也随之一(yī)路扶搖直上，被批準建設的房子已經超過了需求。
1995年，海南(nán)地産泡沫破滅。“海南(nán)的爛尾樓經曆了将近20年都沒有處理完。”周畢文說，2010年他再次去(qù)海南(nán)時依然存在很多爛尾樓。
與房地産市場發展緊密相關的另一(yī)個轉折點，則是土地招拍挂制度的推出。土地招拍挂制度在部分(fēn)城市逐漸演變爲土地财政，住房價格節節高升。
改革開(kāi)放(fàng)前，我(wǒ)國的土地使用制度是行政劃撥的供地制度。2001 年，國務院下(xià)發《關于加強國有土地資(zī)産管理的通知(zhī)》明确提出，各地要大(dà)力推行土地使用權招标、拍賣。2002 年5 月，原國土資(zī)源部出台《招标拍賣挂牌出讓國有土地使用權規定》，明确規定商(shāng)業、旅遊、娛樂和商(shāng)品住宅等各類經營性用地，必須以招标、拍賣或者挂牌方式出讓，第一(yī)次對國有土地出讓的招标、拍賣、挂牌三種方式在政策層面進行了界定。
“（招拍挂）價高者得，使得土地成本這十幾年一(yī)路上升，房價也一(yī)路上升。”周畢文介紹，土地招拍挂兩年後，房價開(kāi)始翻番，政府的調控措施也緊随其後。2005年3月26日，國務院出台了2005年“國八條”調控政策。
此後，房價上漲與調控政策在十餘年間如影随形。
居者有其屋
自2016年年底的中(zhōng)央經濟工(gōng)作會議首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”後，“房住不炒”的定位如今成爲樓市政策制定的指導思想。
近兩年，多項房地産相關配套政策陸續出台，涉及購房、信貸、土地等多個方面。在嚴厲的調控政策下(xià)，房價快速上漲的勢頭得到遏制。
與此同時，作爲解決“住有所居”重要途徑的住房租賃市場，在2018年實現重要突破，租購并舉格局加快建立。2018年，我(wǒ)國加快培育和規範發展住房租賃市場，在12個大(dà)中(zhōng)城市開(kāi)展住房租賃試點，在13個城市開(kāi)展利用集體(tǐ)建設用地建設租賃住房試點。
王聖學表示，新時代房地産市場體(tǐ)系建設，所有的政策要在“房住不炒”的指導思想下(xià)，按照市場經濟的遊戲規則來解決社會對住房需求不斷提高的要求，探索新的能保障廣大(dà)群衆住房的制度體(tǐ)系。
“政府的主要工(gōng)作是管好廉租房、公租房等保障性住房，要把商(shāng)品房交給市場，按市場經濟規律來辦事，同時加強監管，不能動不動就用行政辦法來調控。”王聖學指出。
以西安爲例，王聖學介紹，現在西安提出的居住用地“雙20%”優先保障原則，從住房供給側結構性改革入手，20%的居住用地，用于公共租賃住房建設；20%的居住用地用于“雙限房”建設，這樣可以滿足住房困難的群衆和城市新增勞動力住房需求；60%居住用地拿到市場上來建設商(shāng)品房，滿足那些有改善需求的人的住房要求。
周畢文認爲，當下(xià)必須重視的另一(yī)個問題是，個别城市房價漲幅過快，當地居民購房支付能力不足。1998年以來商(shāng)品房銷售價格總體(tǐ)呈持續上升态勢，盡管從全國的房價漲幅來看，仍低于個人收入漲幅，但個别城市房價漲幅顯著高于收入漲幅。
周畢文認爲，解決是雙向的，首先要長時間實行限購政策，壓制炒房熱情，但是在限購的同時要通過租賃等方式滿足流動人口的住房需求；其次是要解決大(dà)量空置房問題，要收空置稅；第三是要土地限價，土地價格要維持在合理區間，不能價高者得；第四是要提高基礎勞動人口的收入，通過提高收入來緩解房價收入差。
