“金九銀十”面臨落空 部分(fēn)城市開(kāi)啓“因城施策”

作者:康華房地産 發布時間:2019/9/13 8:21:53 來源:本網站

目前出台的政策是按照“因城施策”的框架推出的,可在一(yī)定程度上釋放(fàng)合理的需求,同時有助于維持市場穩定,避免快速降溫。

樓市延續平穩步調

在中(zhōng)央“房住不炒”定位不變、房地産調控持續加碼、房地産金融政策縮緊等多因素作用下(xià),樓市平穩仍将是主基調。業内普遍認爲,今年的“金九銀十”恐将成空,對此部分(fēn)城市已有松綁調控舉動,以小(xiǎo)幅提振市場信心。全國樓市一(yī)片秋意,唯深圳(樓盤)“暖意洋洋”。雖然近期一(yī)系列政策利好深圳,但考慮到國家在控制資(zī)金流向房地産,深圳的房價上漲空間仍有限。

8月28日,湖南(nán)省臨澧縣首屆房産交易博覽會組委會舉行新聞發布會,該發布會推出了一(yī)份《關于進一(yī)步促進房地産市場平穩健康發展的若幹意見》。《意見》明确,在規定的時限内在縣城區購買符合條件的商(shāng)品房可享受購房貨币補貼,其子女入學可就近申請學位,享受優質教育資(zī)源等。

臨澧并不是唯一(yī)松綁調控的三四線城市。9月初,浙江嘉興(樓盤)調整了公積金貸款額度。緊接着河南(nán)宣布,對全省農村(cūn)教師購房給予優惠。

此外(wài),上海(樓盤)、珠海(樓盤)、天津(樓盤)、長沙(樓盤)等熱點一(yī)二線城市,也出台了相關的措施。

近期,國家層面的樓市政策不斷出台。既有個人住房貸款定價新規,又(yòu)有對“房住不炒”的多次重申。這些措施大(dà)多被市場解讀爲利空,并大(dà)大(dà)稀釋了降準帶來的樂觀情緒。考慮到下(xià)半年以來多地市場已經降溫,樓市進入下(xià)行通道已不可避免。地方政府的穩定市場布局能起到效果嗎(ma)?

“金九銀十”預期走低

與往年類似,出于年中(zhōng)報表的考量,房企在6月加大(dà)銷售力度,并使得當月的市場交易量明顯增長。但此後的7月和8月,營銷手段告一(yī)段落,再疊加政策調控的施壓,樓市的季節性下(xià)滑再度出現。

上海易居研究院發布報告顯示,2019年8月,40個典型城市新建商(shāng)品住宅成交面積環比下(xià)降9%,同比下(xià)降3%。下(xià)半年以來,新建住宅成交量已經連續兩個月環比下(xià)降。

這輪下(xià)滑覆蓋了各個城市層級。4個一(yī)線城市新建商(shāng)品住宅成交面積環比下(xià)降19%,同比下(xià)降16%;18個二線城市成交面積環比下(xià)降10%,同比增長6%;18個三四線城市成交面積環比下(xià)降4%,同比下(xià)降17%。

二手房方面,今年8月,該機構監測的13個城市二手房成交量環比下(xià)降8.5%,成交量仍處于5月以來的下(xià)行通道之中(zhōng)。

從今年5月底開(kāi)始,多家房企被列入暫停公開(kāi)市場發債業務名單,監管部門收緊部分(fēn)房企公開(kāi)市場融資(zī),包括債券及ABS産品。同時,住建部針對“地王”現象點名部分(fēn)開(kāi)發商(shāng)。7月初,部分(fēn)信托公司接到銀保監會的指導,收緊房地産信托業務。國家發改委也于此後要求,房企發行外(wài)債隻能用于置換未來一(yī)年内到期的中(zhōng)長期境外(wài)債務。

7月30日召開(kāi)的中(zhōng)央政治局會議首次提出“不将房地産作爲短期刺激經濟的手段”。此後,央行就房地産占用信貸資(zī)源,消費貸、銀行理财等資(zī)金違規進入房地産市場等問題進一(yī)步探讨解決方案。

由于房企的融資(zī)渠道被大(dà)大(dà)限制,房企對外(wài)投資(zī)也變得謹慎起來,這也直接影響到土地市場的表現。

上海易居研究院發布報告顯示,8月40個典型城市土地成交建築面積4383.2萬平方米,環比下(xià)降16.9%,爲今年3月以來首次下(xià)降;40個城市土地成交均價爲5259.5元/平方米,環比下(xià)跌1.8%,爲今年2月以來首次下(xià)跌。

與住宅交易類似,三類城市的土地交易面積均出現下(xià)降:一(yī)線城市環比下(xià)降4成,二線城市下(xià)降17.1%,三線城市下(xià)降5.7%。

機構普遍警示,考慮到政策環境仍然嚴厲,今年的“金九銀十”面臨落空。

因城施策非救市

部分(fēn)地方政府對政策的微調,正是在此背景下(xià)展開(kāi)。實際上,由于政策從出台到執行有一(yī)個時間周期,未來的市場下(xià)行幅度可能更大(dà)。

融360大(dà)數據研究院監測數據顯示,2019年8月,全國首套房貸款平均利率爲5.47%,環比上漲了3BP;二套房貸款平均利率爲5.78%,環比上漲2BP。

在該機構監測的35個城市中(zhōng),8月共有17個城市的首套房貸利率平均水平有所上漲。一(yī)線城市中(zhōng),廣州(樓盤)地區首套房貸款利率平均水平環比上漲了4BP;二線城市中(zhōng),蘇州(樓盤)、無錫(樓盤)沈陽、長沙四城已連續三個月上漲。

8月末,央行明确,自10月8日起,新發放(fàng)商(shāng)業性個人住房貸款利率以最近一(yī)個月相應期限的LPR爲定價基準加點形成。有銀行業人士向21世紀經濟報道指出,在房住不炒的大(dà)背景下(xià),此輪“換錨”後,熱點城市的房貸利率将會穩中(zhōng)有漲。

這也意味着,房地産市場将面臨的後續壓力并不小(xiǎo)。

在近期的各類“因城施策”舉措中(zhōng),并無類似人才新政的“大(dà)手筆”,但從政策内容看,仍可在一(yī)定程度上提振市場信心。

浙江嘉興規定,已還清公積金貸款,再次購買自住住房的,仍可享受60萬元的額度;貴陽将二手房住房公積金貸款最低首付款比例由25%下(xià)調至20%;河南(nán)對符合條件的農村(cūn)教師實施購房優惠,幅度不低于20%;無錫、長沙調低落戶門檻;上海、珠海在部分(fēn)區域放(fàng)松限購。

“不能簡單理解爲‘救市’。”上海某大(dà)型房企相關負責人向21世紀經濟報道表示,目前出台的政策是按照“因城施策”的框架推出的,可在一(yī)定程度上釋放(fàng)合理的需求,同時有助于維持市場穩定,避免大(dà)起大(dà)落。

他認爲,未來還會有城市出台“因城施策”措施,其中(zhōng),三四線城市的動力相對較足。同時,在房住不炒的背景下(xià),也不排除部分(fēn)熱點城市繼續收緊的可能。

易居企業集團CEO丁祖昱認爲,地方“因城施策、一(yī)城一(yī)策”主基調未變,考慮到當前的市場環境,市場壓力較大(dà)的城市,可能先進行調整。

(責任編輯:王治強 HF013)