欄目導航 Navigation
回顧2019年過去(qù)的半年時間，中(zhōng)國房地産市場開(kāi)發、投資(zī)及銷售等方面表現均較爲平穩。頭部房地産企業也表現出強勁的發展态勢，呈現出可持續的增長潛力和增長空間，房地産市場呈現健康發展的态勢。
近日，龍光地産(3380.HK)發布2019年中(zhōng)期業績公告。受益于前瞻性布局和區域深耕戰略，龍光地産在今年上半年繼續保持高質量發展态勢，核心利潤46.72億元，抵上部分(fēn)同等銷售規模房企一(yī)整年的利潤，這也引起了業内的廣泛關注。
銷售利潤雙增長：半年業績碩果累累
在經曆了去(qù)年行業低迷的境況之後，今年房地産市場實現了平穩發展，但TOP10-TOP30房企卻依然表現強勁，成爲行業的最大(dà)亮點。
這在龍光地産這樣的身上體(tǐ)現的更加淋漓盡緻，在過去(qù)的2019年上半年，龍光地産的多個項目保持熱銷勢頭，保持強勁的銷售氣勢，而這也直接促成了其豐碩的戰果。
從利潤規模上看，财報顯示，龍光地産在2019年上半年以453.1億元的銷售規模、270.2億的營收規模，卻創造了93.9億毛利潤，52.9億淨利潤、46.7億核心利潤，這種情況在時下(xià)房地産市場顯然是鳳毛麟角。
從增長率上看，期間，龍光地産營業收入同比增長78.3%，毛利潤同比增長67.4%，淨利潤同比增長39.4%，核心利潤同比增長59%，多項指标均爲高速增長。
值得一(yī)提的是，龍光地産累計實現合約銷售額約人民币，同比增長28%，公司前六個月已完成年度銷售目标的53%，任務完成率居行業前列。而龍光地産全年推貨金額超1500億元，按照目前的發展勢頭，下(xià)半年有望超額完成任務。
房地産業市場風雲變幻，提升企業戰略适應能力與運營效率是影響企業經營發展的關鍵要素。在當下(xià)房地産市場的大(dà)環境，龍光地産表現出了自己強悍的抗周期性特征，取得明顯的領先優勢。透過現象看本質，通過财報内容以及過去(qù)一(yī)段時間龍光地産的戰略布局，或許我(wǒ)們會對這家公司有更深層次的認識。
核心利潤率位居行業前列：高質量土儲深築“護城河”
核心利潤率是衡量房地産企業盈利能力的關鍵指标，而在剛剛發布的半年報顯示，龍光地産在拿地的同時也守住了自己的核心利潤率。
财報顯示，公司整體(tǐ)毛利率34.8%，較去(qù)年的33.7%進一(yī)步提升，核心利潤率17.3%。
對于房地産企業而言，影響核心利潤率的一(yī)項重要指标就是土地儲備。土地儲備意味着房企可持續發展潛力，意味着市值有更大(dà)的增長空間，但與此同時也可能占據利潤空間。房地産行業都知(zhī)道，最大(dà)的風險就是地拿貴。尤其是如今的房地産大(dà)環境下(xià)，如何控制拿地成本，如何在土地選擇上拿得準成爲關鍵。
根據龍光地産發布的财報顯示，截至6月30日，龍光地産土儲總面積約5469萬平方米，土儲總貨值約7520億元，其中(zhōng)大(dà)灣區土儲貨值6111億元，占總貨值比重81%，進一(yī)步夯實了大(dà)灣區龍頭房企地位。
從消化周期方面來看，龍光地産的這一(yī)土地儲備也是合理的，預期未來兩年核心盈利将持續穩步增長。
從土儲成本來看，龍光地産城市更新項目土地成本占售價不到25%，成本極低，這将有力支撐銷售和利潤的長期穩健增長。
當然了，不是說撿到籃子裏都是菜，有的地價看着便宜但前景有限，最終隻能淪爲房産“庫存”。這需要房地産企業有一(yī)雙對土地未來發展空間判斷的“火(huǒ)眼金睛”。在拿地質量的“準度”上，龍光地産同樣表現出自己的前瞻性眼光。
政策加持預示着土地存在巨大(dà)的升值空間和銷售前景。8月18日，中(zhōng)央提出支持深圳（樓盤）建設中(zhōng)國特色社會主義先行示範區，打造全球标杆城市。
而截至6月30日，龍光地産在深圳及臨深區域土儲貨值3370億元，占公司總貨值比重約45%，其中(zhōng)在寸土寸金的深圳，龍光地産擁有土儲貨值超過1800億元，地鐵物(wù)業項目增加至13個，近兩年成交套數連續位居深圳第一(yī)。
房地産市場具有明顯的區域性和排他性特點，在特定區域内往往是強者恒強，後來者很難立足。從這個維度來看，龍光地産在深圳地産儲備和市場占有率方面占據顯著的先發優勢和規模優勢，這種優勢爲公司發展深築了一(yī)道“護城河”。這就是區域深耕的優勢，類似于深圳，龍光地産在其他幾個區域亦處于領跑地位。
同體(tǐ)量企業對比優勢明顯：“區域深耕+城市更新”雙輪驅動
恰逢行業财報季，不同企業之間，免不了拿來對比一(yī)番。
今年上半年，在銷售規模500億元左右、營收250億元左右梯隊房企中(zhōng)，榮盛發展(002146)簽約銷售金額465.78億元，營業收入243.61億元，營業利潤39.52億元，歸母淨利潤29.44億元;中(zhōng)國奧園銷售額536.3億元，營業額236.7億元，淨利潤爲28億元，核心淨利潤爲24.9億元;融信中(zhōng)國實現合約銷售額567億元，收益266.2億元，淨利潤35.1億元。這些企業在營收、利潤規模及利潤增速等方面都取得不錯的成績。
2019年上半年，龍光地産實現合同銷售額453億元，營業收入270億元，經營利潤突破百億元規模達至102億元人民币，毛利94億元，淨利潤52.9億元，核心淨利潤46.7億元，歸母核心利潤45億元。可見，該公司核心利潤在同等銷售規模房企中(zhōng)繼續遙遙領先，半年核心利潤規模甚至超過部分(fēn)同等銷售規模房企全年。
龍光地産如此強勁的盈利能力，源于何處?顯然，這源于公司的前瞻性戰略布局、精準投資(zī)、區域深耕以及強大(dà)的戰略執行力。
按照公司的表述是，龍光地産堅持“區域深耕+城市更新”雙輪驅動戰略，實現粵港澳大(dà)灣區城市群全覆蓋，以多元化和逆周期方式精準布局，在大(dà)灣區一(yī)、二線城市擁有充裕的低成本優質土儲，并聚焦于主流人群的住宅開(kāi)發業務，具有顯著的差異化競争優勢。
在2018年，整個房地産市場壓力大(dà)，而龍光地産在這期間做好了蓄勢工(gōng)作。在戰略布局、區域深耕、土儲資(zī)源豐厚等多個維度占據優勢，精準把握市場脈搏。
區域深耕戰略自不用多說，大(dà)灣區龍頭房企的地位就已經說明一(yī)切。而與此同時，城市更新項目已然成爲了龍光地産的“第二增長引擎”。
城市更新項目投資(zī)少，價值高，孵化周期短，絕對是房地産市場的優質資(zī)産。
深耕粵港澳大(dà)灣區17年，熟悉每個城市的土地規劃、城市更新政策及區域價值判斷的龍光地産而言，城市更新項目無疑是一(yī)次“主場作戰”，而龍光地産也順勢而爲把握住了這一(yī)主場優勢。
截至6月30日，龍光地産新增城市更新類項目貨值852億元。截至6月30日，公司在10個城市拓展了共計62個城市更新項目，可轉化土儲面積1877萬平方米，貨值超過3250億元，其中(zhōng)90%以上位于粵港澳大(dà)灣區;在項目改造性質上，有2600億元貨值布局在深圳、惠州（樓盤）、東莞（樓盤）、珠海（樓盤）等可自主改造的城市，占比達80%，轉化能力較強。
公司預期，2019年将成功孵化深圳蛇口自貿區、惠州大(dà)亞灣和深圳僑城東3個項目，貨值超700億元。未來，龍光地産計劃每年孵化城市更新項目貨值不低于300億元，每年利潤貢獻占公司核心利潤10%至20%。
一(yī)分(fēn)耕耘一(yī)分(fēn)收獲，在龍光地産出色的盈利表現背後，是其強大(dà)的戰略定力。在過去(qù)數年中(zhōng)，龍光地産并沒有像其他房企那樣激進追求規模擴張，始終把眼光放(fàng)在未來，保持着自己的節奏，做到規模與盈利的平衡發展。基礎越牢固，結構越穩定，龍光地産已經步入高質量發展的快車(chē)道。
