如果隻能全款 房價會下(xià)跌嗎(ma)

中(zhōng)國人民銀行發布的2019年7月金融統計數據顯示，7月份人民币貸款增加1.06萬億元。分(fēn)部門看，住戶部門貸款增加5112億元，其中(zhōng)，短期貸款增加695億元，中(zhōng)長期貸款增加4417億元。所謂住房貸款，主要是居民個人貸款，而居民個人貸款中(zhōng)的中(zhōng)長期貸款則主要是住房貸款。也就是說，在7月份的新增貸款中(zhōng)，住房部門中(zhōng)長期貸款占到了4成以上，居民購房仍然熱情很高，住房貸款發放(fàng)依然很熱，自然也帶來了房價的繼續上漲。面對這樣的場景，面對調控政策沒有放(fàng)松，房價也沒有下(xià)跌。因此有人問，如果銀行不再向居民提供房貸，購房者必須全款買房，能不能遏制房價、讓房價出現下(xià)跌呢?

雖然說房價是由市場供求關系決定的，需求大(dà)，房價漲，需求少，房價降。但是，從這些年來房價上漲的實際情況看，房價的上漲，并非完全由市場決定，而存在着太多的非市場因素。因此，銀行不再發放(fàng)住房貸款會對市場帶來一(yī)些影響，也會影響房價，隻是影響的程度有多大(dà)，能否帶來房價下(xià)降，需要具體(tǐ)分(fēn)析。

到底是什麽力量推動房價上漲的呢?毫無疑問，地價是推動房價上漲的根本原因。要知(zhī)道過去(qù)房價的主要構成要素是建築成本，特别在市場放(fàng)開(kāi)初期，建築成本可能會達到房價的7成左右，甚至更高。但現在的房價構成中(zhōng)，建築成本已經不是主要構成因素，而是地價，地價占全部房價中(zhōng)的比重已經超過了40%，一(yī)線城市重點區域的房價中(zhōng)，地價更是超過了60%，有的可能達到70%以上。這樣的構成，剛性需求對房價的影響幾乎消失。

實際上，剛性需求對房價的影響，不僅表現在供求關系，還表現在房價構成。如果房價構成中(zhōng)建築成本與地價相匹配，建築成本占比更高，房價受剛性需求因素的影響就比較大(dà)，就更符合市場化要求，更與市場接軌。而地價占比越高，房價的市場化水平就越差，受供求關系的影響也越小(xiǎo)，與剛性需求的關系就越不緊密

由于房價中(zhōng)地價的比重已經遠遠超過了建築成本，這也意味着房價上漲已經不再是市場調節的結果，而是外(wài)力推動的作用。因此，要想通過調整剛性需求的方式來控制房價，等于是揚湯止沸，根本不能解決問題，相反會因爲過度壓制剛性需求，使市場更加扭曲，也不符合“房子是用來住的，不是用來炒的”定位。“房住不炒”定位就是要讓房子回歸到“居住”屬性，讓房子成爲居民改善生(shēng)活的福利。銀行不向剛性需求者提供貸款，就等于扼殺居民的購買能力，包括剛性需求和改善性需求。

控制房價的關鍵，在于控制地價，先讓地價回歸到“居住”屬性，讓地價占房價的比重不要超過30%，那麽穩定房價甚至讓房價出現下(xià)跌就有希望，否則房價居高不下(xià)的問題就無法解決。