碧桂園“大(dà)象”轉身

作者:康華房地産 發布時間:2019/8/24 8:40:23 來源:本網站

21世紀經濟報道 張曉玲,蔣博斌,陳小(xiǎo)榕 香港、深圳(樓盤)報道

  2019-08-24 07:00

  當一(yī)家公司的規模擴張到5000億以上,增速便自然放(fàng)緩,無論碧桂園、恒大(dà),還是萬科,皆是如此。碧桂園正在培育新的業務增長點,“高科技綜合性企業”的定位,就是發展方向。

  體(tǐ)量越大(dà)越敏感。在政策收緊、行情波動的2019年,龍頭房企的危機意識凸顯。

  萬科高喊“活下(xià)去(qù)”、“收斂聚焦”,恒大(dà)開(kāi)啓一(yī)輪輪降價促銷,融創下(xià)半年不想再買地,而碧桂園,今年把回款率放(fàng)在了考核的首位。

  去(qù)年8月開(kāi)始提質降速後,碧桂園交出了首份中(zhōng)報,成績堪稱優秀。雖然銷售增速放(fàng)緩,但營收、淨利大(dà)幅提升,現金流持續回正,淨負債率也控制在70%以内。

  問題也存在。三四線城市的銷售乏力,碧桂園首當其沖。對此,管理層已在調整區域和城市布局,面向未來。21世紀經濟報道注意到,公司城市投資(zī)的重點,已轉向五大(dà)城市群,而非以前的全線布局。

  今年以來,房地産市場新一(yī)輪洗牌已經發生(shēng),一(yī)些房企已陷入流動性風險。而碧桂園這樣的“大(dà)象”,卻在未雨綢缪,尋機改寫行業格局。

  8月22日的業績會上,碧桂園主席楊國強沒有出現,總裁莫斌坐鎮全場,抛出了“我(wǒ)對公司很有信心,隻要有錢就增持(股票)”的豪言。

  着力财務管控

  當一(yī)家公司的規模擴張到5000億以上,增速便自然放(fàng)緩,無論碧桂園、恒大(dà),還是萬科,皆是如此。

  據克而瑞數據,2019年上半年,碧桂園權益和全口徑銷售金額均居行業第一(yī),但增速放(fàng)緩,全口徑銷售同比下(xià)降2.8%,權益銷售下(xià)降3.22%。

  但與此同時,公司營業收入達2020.1億元,同比大(dà)增53.2%;股東應占淨利約爲156.4億元,同比增長20.8%。

  和萬科類似,碧桂園非常重視現金流管理。上半年權益去(qù)化率達65.0%,權益物(wù)業銷售現金回籠約人民币2659.4億元,回款率達94.3%。

  中(zhōng)報稱,繼2017年起,公司已連續三次在年中(zhōng)實現正淨經營性現金流。

  管理層表示,正經營現金流有助于經營良性運轉,大(dà)大(dà)降低對于外(wài)部融資(zī)輸血的依賴性。

  而在融資(zī)全面收緊的背景下(xià),碧桂園也在有意識地調整債務結構。

  截至6月底,公司有息負債總額約爲3318.89億(含銀行及其他借款、優先票據、公司債券和可轉股債券)。有1139.2億是需在一(yī)年以内償還的有息債務,占總有息負債的34.3%;現金餘額約2228.4億元,約占總資(zī)産比例的12.8%,現金餘額約爲短期有息債務金額的兩倍;另外(wài)還有未使用的授信額度達人民币3133.0億元。

  上半年,碧桂園淨借貸比率爲58.5%,較2018年底有所上升,但仍在公司設定的70%紅線内。

  當被問及如何應對房地産融資(zī)收緊時,碧桂園首席财務官兼副總裁伍碧君表現輕松,她回應稱,這不用擔心,公司融資(zī)渠道很多,也一(yī)直是銀行等金融機構的優質客戶。

  8月13日,碧桂園發行的22.1億元公司債券,票面利率僅爲5.14%。

  龍頭也不是沒有煩惱,上半年的市場波動,三四線去(qù)化變難的影響已經顯現。2019年上半年,公司銷售費用和管理費用明顯上升,合計占到營業收入的9.7%。

  對此莫斌稱,今年有信心将銷售和管理費用控制在營收8%以内。

  在行業調整期内,人員(yuán)優化在多家公司付諸行動。中(zhōng)報顯示,碧桂園截至6月底的員(yuán)工(gōng)數量爲11.7萬,較去(qù)年年底有所減少。

  對此,莫斌表示,集團沒有裁員(yuán),公司進行了人員(yuán)結構優化,有進有出,部分(fēn)人員(yuán)向區域下(xià)沉。

  不過,碧桂園似乎并沒有放(fàng)慢(màn)投資(zī)的步伐。公司全年計劃買地1800億,上半年花費1100億,碧桂園常務副總裁程光煜表示,下(xià)半年仍有買地預算,要看機會拿地。

  億翰智庫認爲,自從碧桂園放(fàng)慢(màn)規模增速後,淨負債率持續下(xià)降,财務結構更加穩健。此外(wài)随着2017和2018年項目的結轉,預計公司收入、利潤以及利潤率都會增加。

  調整城市布局

  财報中(zhōng)的碧桂園表現優秀,但管理層想得更多的是未來。

  一(yī)直以來,碧桂園都圍繞中(zhōng)國城鎮化進行開(kāi)發布局,深入到三四五線,而今年以來,三四線樓市放(fàng)緩,引發投資(zī)者擔憂。

  在業績會上,管理層強調,公司正在調整和提升城市布局,把握人口向核心城市聚集的發展趨勢,進一(yī)步向粵港澳大(dà)灣區、長三角經濟圈、長江經濟帶等五大(dà)城市群發展。

  碧桂園主席楊國強表示,“我(wǒ)的職業生(shēng)涯曆經數次地産行業周期,我(wǒ)認爲波動才是這個行業的常态;此外(wài),中(zhōng)國城鎮化是一(yī)股不可逆的時代大(dà)潮,地産市場未來規模将仍然龐大(dà)。”

  據業績會上披露,截至6月,碧桂園在内地已經獲取的權益可售資(zī)源合計2.78萬億。其中(zhōng),75%的貨值位于粵港澳大(dà)灣區、長三角、長江經濟帶等五大(dà)城市群,98%位于常住人口50萬人以上的區域,94%位于人口流入區域。

  碧桂園在大(dà)本營粵港澳大(dà)灣區的權益可售資(zī)源達3467億元,可售建築面積約2457萬平方米。另大(dà)灣區内有潛在權益可售資(zī)源約5519億元,與已獲取得權益可售資(zī)源合計8986億元。

  其中(zhōng),在廣東最核心的城市深圳已獲取權益可售資(zī)源約225億元,潛在權益可售資(zī)源約1961億元,目标市場爲深圳的已獲取權益可售資(zī)源約1155億元,潛在權益可售資(zī)源約4144億元。

  另外(wài),碧桂園也參與到深圳舊改項目。截至2019年6月30日,集團舊改項目累計權益建築面積達到1404萬平方米,權益貨值約爲1993億元。

  由于在大(dà)灣區擁有充分(fēn)的土地儲備,碧桂園近年在該地區的銷售業績也十分(fēn)可觀。

  2019年上半年,碧桂園國内權益合同銷售前10位的城市中(zhōng),有一(yī)半位于奧港澳大(dà)灣區,包括佛山(樓盤)、廣州(樓盤)、惠州(樓盤)、清遠(樓盤)和東莞(樓盤)

  碧桂園在長三角也已深度布局。從2018年1月到2019年4月,公司在長三角新增土地建築面積達2674.4萬平方米,遠高于第二位萬科的1897萬平方米。

  據克而瑞發布的《長三角26城突出比拼》報告,碧桂園與綠地、融創以超過5000億的貨值位列第一(yī)梯隊。

  廣發證券(000776)指出,碧桂園的項目拓展兼顧“廣度”與“深度”。自2015年開(kāi)始,公司在三四五線重點布局優勢下(xià),逐步加大(dà)一(yī)二線周邊布局力度,且持續參與并鞏固一(yī)二線城區市場,穩步優化土儲結構。

  财報顯示,截至2019年中(zhōng)期,碧桂園擁有不含增值稅的已售未結轉收入7352億元,已售未結轉資(zī)源有望在未來1-2年内逐步釋放(fàng)。

  莫斌稱,土地儲備結構調整後,将提供大(dà)量的可售貨值,爲公司打開(kāi)繼續增長的空間。


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(責任編輯:李佳佳 HN153)