7月房地産開(kāi)發投資(zī)增速持續回落 業内:三因素所緻

作者:康華房地産 發布時間:2019/8/15 9:16:53 來源:本網站
7月房地産開(kāi)發投資(zī)增速持續回落 業内:三因素所緻

  8月14日,國家統計局公布《2019年1~7月份全國房地産開(kāi)發投資(zī)和銷售情況》顯示,今年前7月,全國房地産開(kāi)發投資(zī)72843億元,同比增長10.6%;商(shāng)品房銷售額83162億元,同比增長6.2%;7月份國房景氣指數較6月份回落0.01點至100.90。

  值得注意的是,1~7月份全國房地産開(kāi)發投資(zī)增速連續3個月回落,房屋竣工(gōng)面積連續19個月同比下(xià)降,土地購置面積同比降29.4%,商(shāng)品房銷售面積同比下(xià)降1.3%,房企到位資(zī)金增速連續3個月回落。但商(shāng)品房銷售額增速在連續回落兩個月後重回升勢。

  中(zhōng)原地産首席分(fēn)析師張大(dà)偉向《每日經濟新聞(博客,微博)》記者分(fēn)析:“整體(tǐ)樓市表現出現了‘小(xiǎo)陽春’後的退燒現象,不論是投資(zī)數據還是銷售數據在收緊調控的影響下(xià)再次出現放(fàng)緩,而且從趨勢上看,預計8月還會持續。”


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  全國房地産開(kāi)發投資(zī)增速及房地産開(kāi)發企業到位資(zī)金增速 數據來源:國家統計局 鄒利制圖

  三因素緻開(kāi)發投資(zī)增速回落

  國家統計局數據顯示,今年1~7月份全國房地産開(kāi)發投資(zī)72843億元,同比增長10.6%,增速比1~6月份回落0.3個百分(fēn)點。這已經是房地産開(kāi)發投資(zī)增速連續3個月回落。其中(zhōng),住宅投資(zī)53466億元,同比增長15.1%,增速回落0.7個百分(fēn)點;住宅投資(zī)占房地産開(kāi)發投資(zī)的比重爲73.4%。

  易居研究院智庫中(zhōng)心研究總監嚴躍進向《每日經濟新聞》記者表示,“10.6%的同比增幅與市場預期一(yī)緻,即增幅繼續收窄。這一(yī)現象主要是三方面因素所緻,首先是房企購地積極性略受限制,尤其是部分(fēn)城市近期土地市場管控比較嚴厲,穩地價導向下(xià)房企拿地更趨理性;其次,受制于近期資(zī)金面收緊,尤其是銀行貸款管控等因素,部分(fēn)房企的新開(kāi)工(gōng)節奏略有放(fàng)緩;第三是與房企的預期有關,在市場下(xià)行預期下(xià),房企更多會強調降價促銷和回籠資(zī)金,而在投資(zī)端更趨于保守。”

  “今年1~7月份房屋竣工(gōng)面積同比下(xià)降11.3%,這已經是連續19個月出現同比下(xià)降現象,當然竣工(gōng)數據的下(xià)降幅度略有收窄。”嚴躍進表示,不排除部分(fēn)項目沒有及時辦理竣工(gōng)證而沒有進入統計,預計後續竣工(gōng)數據曲線會反彈。

  與此同時,今年前7月,新開(kāi)工(gōng)面積仍然同比增長9.5%,但增速回落0.6個百分(fēn)點。嚴躍進表示:“該曲線呈現增幅繼續收窄的态勢。新開(kāi)工(gōng)往往也和房屋銷售等情況有關。近期房企會更加關注現金流,在銷售市場沒有明顯反彈的情況下(xià),新開(kāi)工(gōng)節奏會放(fàng)緩。當然在實際過程中(zhōng),部分(fēn)房企爲了加快銷售目标推進,會加快新開(kāi)工(gōng),目的就是爲了取得預售證投入銷售。”

  房企到位資(zī)金增速連續回落

  今年前7個月,全國房地産開(kāi)發企業土地購置面積9761萬平方米,同比下(xià)降29.4%,降幅比1~6月份擴大(dà)1.9個百分(fēn)點;土地成交價款4795億元,同比下(xià)降27.6%,降幅與1~6月份持平。

  結合房企到位資(zī)金看,前7個月到位資(zī)金99800億元,同比增長7%,增速比1~6月份回落0.2個百分(fēn)點,連續3個月回落。其中(zhōng),國内貸款15377億元,同比增長9.5%;利用外(wài)資(zī)61億元,同比增長83.6%;自籌資(zī)金31032億元,同比增長2.8%;定金及預收款33980億元,同比增長9.6%;個人按揭貸款15198億元,同比增長11.3%。

  “最近3個月,房地産企業的資(zī)金情況在不斷惡化。”張大(dà)偉指出。

  監管部門都在密集加強對房地産金融的風險把控。中(zhōng)原地産研究中(zhōng)心統計顯示:在2019年各項房地産政策内容裏,過去(qù)很少提及房地産金融風險在2019年來密集提及。累計看,中(zhōng)央各部委在2019年來累計已經發布過18次講話(huà)或政策,要求注意防範房地産金融風險。

  尤其是7月份以來,監管層連續兩次針對房地産信托及美元債,均單獨針對房地産發布資(zī)金收緊政策。近日,銀保監會啓動了針對北京(樓盤)、南(nán)京(樓盤)、蘇州(樓盤)、深圳(樓盤)、甯波(樓盤)、青島(樓盤)等32個前期房價過熱城市的房地産貸款業務專項檢查。

  “今年以來,企業在購地方面相對偏保守。”嚴躍進表示,“當前對于‘穩地價’的管控非常嚴厲,部分(fēn)熱點城市近期也積極開(kāi)展銀行系統大(dà)檢查,其中(zhōng)一(yī)項内容就是檢查是否存在違規資(zī)金進入購地市場。同時,近期市場出現了新特點,房企部分(fēn)的項目轉讓力度大(dà),一(yī)定程度上使得一(yī)些企業房企不直接去(qù)購地,而是通過收并購來實現戰略擴張。”

  “在此環境下(xià),房企的資(zī)金面開(kāi)始收緊。同時也要看到,資(zī)金略收緊的預期,也會倒逼房企主動降價促銷。”嚴躍進表示。

  1~7月份,全國商(shāng)品房銷售面積88783萬平方米,同比下(xià)降1.3%,降幅同比收窄0.5個百分(fēn)點。其中(zhōng),住宅銷售面積同比下(xià)降0.4%,而商(shāng)品房銷售額則增長6.2%,達83162億元,在連續兩個月增速回落後出現反彈,增速加快0.6個百分(fēn)點。其中(zhōng)住宅銷售額增長9.2%,辦公樓及商(shāng)業營業用房分(fēn)銷售額分(fēn)别下(xià)降13.3%和10.9%。

  張大(dà)偉向《每日經濟新聞》記者分(fēn)析,調控政策持續收緊,且發布密集,加之房價出現了部分(fēn)區域的上行,高性價比房源減少,多重原因共同導緻了銷售面積同比下(xià)調。

  嚴躍進則表示:“7月份雖然是市場傳統淡季,但受部分(fēn)需求釋放(fàng)和房源結構影響,房價依然有反彈的可能。不過考慮到三季度對房價的嚴格管控,各類房價上漲城市預計會有進一(yī)步的市場管控和市場秩序穩定動作,房價上漲幅度會進一(yī)步受到控制。”

(責任編輯:宋虹姗 HO031)