激辯樓市15萬億之後

作者:康華房地産 發布時間:2019/8/9 9:00:33 來源:本網站

每經記者王佳飛每經編輯陳夢妤

8月7日,博鳌房地産論壇,中(zhōng)國銀行(601988)業協會首席經濟學家巴曙松和中(zhōng)國社科院研究生(shēng)院城鄉建設經濟系主任陳淮,出現了一(yī)次有意思的争論。

陳淮:簡單來說,不論從政策還是客觀需要,以及企業自身轉型、觀望等很多方面來說,接下(xià)來都會是一(yī)個相對平穩的狀态。

巴曙松:穩是不是穩中(zhōng)有降?

陳淮:什麽叫降?如果說沒有原來的增速就叫降,如果這個意義上我(wǒ)就不辯論了,如果說有相對的增速,我(wǒ)認爲還是會有所增長。

巴曙松:明年要到16萬億元?

陳淮:這個數你就别問我(wǒ)了。現在股評家、金融專家喜歡用這樣的語言,由于美聯儲降息、人民币貶值,股市昨天(8月6日)呈現大(dà)跌狀态,今天(8月7日)有可能繼續向下(xià)尋底,但也不排除報複性反彈的可能。

巴曙松:連一(yī)向積極唱(chàng)多的人都不敢輕易做樂觀的預計,我(wǒ)們還是謹慎一(yī)點好。

兩位經濟學大(dà)佬争論的背景,是2018年中(zhōng)國房地産市場前所未有的15萬億元規模新高,同時行業結構亦呈現出強者愈強趨勢。

近日,多位重量級經濟學家、行業學者接受《每日經濟新聞(博客,微博)》記者采訪,探讨15萬億元之後的房地産行業發展。

問題一(yī):當下(xià)出現了一(yī)些房企破産現象,未來行業會怎麽走?

未來的地産分(fēn)化會加劇

國家統計局原局長、陽光資(zī)産首席戰略官邱曉華

中(zhōng)國房地産市場還有較大(dà)的剛需潛力,主要來自兩方面:第一(yī),城市化進程的推動,新增城鎮人口生(shēng)存型住房的剛性需求;第二,原有城市人口的改善型住房需求。我(wǒ)國的城市化水平還比較低,在這方面的潛力和餘地也比較大(dà)。

值得注意的是,通過近年的宏觀調控,中(zhōng)國的房地産庫存水平已經接近供求緊平衡界限,不少地方已經低于政策的庫存水平。因此,目前的庫存也需要進一(yī)步提升,庫存推動增長的因素也還是值得期待的。

黃金期雖然結束,但平穩期才剛剛開(kāi)始。未來的地産分(fēn)化會加劇,主要會由人口流動、經濟活力和生(shēng)态環境三個因素來決定。從一(yī)個更長的趨勢來看,調控雖然嚴厲,政策有底線。重組與調整在加快,分(fēn)化會成爲常态,這是我(wǒ)們需要去(qù)注意把握的。

房地産市場到了兼并重組的時候

中(zhōng)國經濟體(tǐ)制改革研究會副會長、國民經濟研究所所長樊綱

房地産市場曾有一(yī)段過熱盲目擴張的時期,但目前整個行業都已謹慎,同時政府不用地産來刺激經濟的思路已經很明确了。

當下(xià)市場出現了一(yī)些企業破産的現象,我(wǒ)認爲适當的調整兼并重組是非常正常的,這是一(yī)個好的好事,而不是壞事。國外(wài)市場幾家巨頭獨大(dà)的現狀是一(yī)次一(yī)次經濟波動後兼并重組的結果。

我(wǒ)認爲,目前中(zhōng)國房地産市場也到了一(yī)個兼并重組,提高産業集中(zhōng)度,使産業結構更加健康的時候。

這20年也還是黃金20年

旭輝集團董事長林中(zhōng)

我(wǒ)覺得下(xià)一(yī)個20年行業會進入一(yī)個新的階段。我(wǒ)把中(zhōng)國房地産走過的這種曆程分(fēn)了三段:第一(yī)段從1978年改革開(kāi)放(fàng)到1997年中(zhōng)國房地産萌芽期;第二段從1998年房地産市場化開(kāi)始一(yī)直到2017年,這20年是中(zhōng)國房地産的高速增長期;從2018年到2037年這20年,中(zhōng)國房地産可能會進入一(yī)個平穩發展期。

如果用高速增長期的觀點來看現在的平穩增長期,可能認爲不夠黃金,但我(wǒ)們認爲今後20年内,中(zhōng)國改革開(kāi)放(fàng)水平持續會提高,人民的收入水平也會持續提高,城市化進程也将不斷推進。所以到時候回來看,這20年對很多房地産企業來說也還是黃金20年。

中(zhōng)國房地産行業還處于發展的青春期

綠城房地産建設管理集團董事長兼總經理李軍

中(zhōng)國房地産很多時候受政策影響,與經濟形勢也相關聯,所以我(wǒ)們對這個行業的判斷現在很難說。但我(wǒ)認爲,中(zhōng)國房地産行業實際上是在快速的成長過程當中(zhōng),還是個青春期的孩子。

青春期之後進入成熟期并且不會立刻死亡,會存在很長的平穩期,甚至可能進一(yī)步進入老年期這麽個階段。依照長期的角度看,中(zhōng)國房地産行業還處于一(yī)個發展的青春期階段,還沒進入穩定和成熟期,并且到成熟期後也将是個很長的過程。

問題二:2019年行業發展降速,房企依然“規模爲王”?

要重視近年來出台的城市群政策

樊綱:

城市群能夠使大(dà)中(zhōng)小(xiǎo)城市各種經濟要素互補,通過交通基礎設施公共服務等一(yī)體(tǐ)化,使人口便利流動,令區域内大(dà)中(zhōng)小(xiǎo)城市,甚至是城市和農村(cūn)相互聯結,形成協同發展,進而這些城市群能吸收更多人口,把中(zhōng)國的城鎮城市化推向新的階段。

發展城市群意味着大(dà)中(zhōng)小(xiǎo)城市實現土地互補,房地産供給互補,供給需求也是互補。我(wǒ)稱其爲中(zhōng)國城市化2.0版本。在這一(yī)過程中(zhōng),過去(qù)房價暴漲的城市有可能房價趨穩,房價低窪的城市也有可能上漲。這對房地産的發展非常重要,一(yī)定程度上會令市場重新洗牌,也蘊含着大(dà)量的商(shāng)機。

要選擇有質量的增長,不能犧牲财務安全性

林中(zhōng):

要實現有質量的增長,一(yī)定要先把質量放(fàng)在前面,包括産品和服務的質量;其次應注重财務質量,不能犧牲财務安全性,要實現有利潤、有回款的銷售,有現金的利潤。

從企業角度來說,就是增長率、負債率和利潤率的平衡,所以我(wǒ)們不會爲了追求一(yī)個增長率去(qù)犧牲負債率和利潤率。規模是一(yī)個結果而不是一(yī)個目的,房地産的目的是通過做好的産品和服務,在爲客戶創造價值的同時,把握住行業機會。(本版圖片由每經記者張建攝)TOP50以上房企發展會有所降速

泰禾集團副總裁全忠:

從這幾年的發展情況看,房地産行業出現了強者恒強,這是個趨勢。總的來看,中(zhōng)國的房地産市場發展一(yī)定是規模占優勢。

不過從2019年開(kāi)始,我(wǒ)個人認爲現在的TOP50以上企業,發展速度和增長率會比前幾年下(xià)降。爲了保持增長,企業還需使用杠杆,負債率依舊高位,集中(zhōng)度會進一(yī)步增加。

一(yī)些“小(xiǎo)而美”公司定位可能比較特殊,隻服務于某一(yī)部分(fēn)人,但中(zhōng)國房地産市場的容量足夠讓這些中(zhōng)小(xiǎo)企業有足夠的生(shēng)存空間。這些中(zhōng)小(xiǎo)企業應當采取針對性的産品和服務來滿足部分(fēn)目标客戶需求,并且仍會有生(shēng)存空間。

開(kāi)發商(shāng)要學會等

恒隆集團董事長陳啓宗

我(wǒ)希望中(zhōng)國的房地産商(shāng),特别是住房房地産商(shāng),能夠回歸理性,不要再在銷售額這件事上去(qù)比較。希望這個行業能夠越來越理性,開(kāi)發商(shāng)在借貸上量力而爲,從今以後就回歸理性、量力而爲。

房地産商(shāng)必須學一(yī)個功課,就是要等。我(wǒ)是很能等的,我(wǒ)不做事的時候什麽都不做,每天的運營有同事們去(qù)做,我(wǒ)做決策的我(wǒ)就要會等。

去(qù)年,恒隆在杭州(樓盤)拿了一(yī)塊地,從2004年開(kāi)始,我(wǒ)等了14年,這14年裏基本上大(dà)的商(shāng)業土地我(wǒ)都看過,但我(wǒ)深信一(yī)件事,該等的時候你就要等。

問題三:15萬億之後,房企應尋求多元化,還是繼續聚焦主業?

多元化是企業發展的一(yī)種自然選擇

泰禾集團副總裁全忠:

一(yī)般默認房地産主業是以住宅爲主的房地産,但随着土地供應的特點或變化,實際上每個企業都面臨着除了住宅以外(wài)的事,做商(shāng)業、長租公寓這不應當被視爲多元化,而文旅、教育、養老等我(wǒ)認爲屬于房地産相關多元化。

企業做這些的目的在于未來新的護城河的建立,多元化是對客戶全生(shēng)命周期的一(yī)種服務,是對未來房地産平穩發展時期的鋪墊和準備。最近幾年做的基礎,可能在未來就起到很大(dà)作用,并不是因爲房産開(kāi)發商(shāng)或者開(kāi)發企業現金流充沛,所以在别的領域去(qù)找一(yī)些新的經濟增長點。

現在大(dà)部分(fēn)上市公司都有這方面的嘗試,可能就是這些企業家的“英雄所見略同”,或者說它是企業發展的一(yī)種自然選擇。

大(dà)家都在悶頭做轉型

億達中(zhōng)國高級副總裁于大(dà)海:

一(yī)個傳統行業在發展到一(yī)定階段後,适度轉型和跨越式發展,是全行業大(dà)多數參與者所共同期望和願意參與的。

最近多元化的聲音可能淡了一(yī)點,但我(wǒ)作爲一(yī)個從業人員(yuán)所了解到的,實際是大(dà)家都在悶頭來做轉型這個工(gōng)作。不過轉型并不是一(yī)朝一(yī)夕可以取得很好成效的,也缺乏一(yī)些有效宣傳。換句話(huà)說,大(dà)家更希望埋頭實幹,轉型出來一(yī)些業績之後,才能夠對外(wài)發聲。行業要摒棄單一(yī)的傳統的房地産發展模式,向複合的、多元的,特别是産業實體(tǐ)和産業内容這個方向去(qù)傾斜。我(wǒ)覺得如果這樣的市場參與者更多,對我(wǒ)們全行業,包括對中(zhōng)國的經濟和社會發展都是很有幫助的。

20年前,億達開(kāi)始轉型,也是從相對茫然到如今信心飽滿。假以時日,比如10~20年,一(yī)定會出現很多成功多元化轉型的企業。