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證券時報記者若冰
根據戴德梁行最新發布報告顯示，二季度，國内商(shāng)業地産交易總額同比下(xià)降19%至402億元。不過在一(yī)季度活躍市場的推動下(xià)，今年上半年交易總額較去(qù)年同期仍上漲3.3%，總計達1258億元。值得一(yī)提的是，新加坡資(zī)本在過去(qù)的18個月裏，已累計在國内投資(zī)了近435億人民币的物(wù)業資(zī)産，遠高于過去(qù)10年的平均值（約50億人民币）。另外(wài)，香港、美國和加拿大(dà)的投資(zī)者在過去(qù)一(yī)年裏也表現活躍。
投資(zī)者虎視眈眈
盡管二季度投資(zī)額放(fàng)緩，市場中(zhōng)仍有不少資(zī)金充足的買家正在積極尋找和等待合适的投資(zī)時機。戴德梁行的數據顯示，買賣雙方在價格上仍有約10%至20%的落差，造成交易談判時間的延長。不過随着市場上可售物(wù)業的不斷增加，預計價格将在下(xià)半年有所松動。目前收益率正處于曆史低點，短期内資(zī)産價格的下(xià)調預計也将促使收益率回升。另外(wài)，許多大(dà)型外(wài)資(zī)機構買家正瞄準一(yī)線城市核心優質物(wù)業，然而目前此類型的可售資(zī)産仍十分(fēn)匮乏。一(yī)旦市場上有可售的高标的優質物(wù)業或大(dà)型資(zī)産包，勢必将促進投資(zī)額再次回升。
戴德梁行認爲，對于許多市場參與者來說，今年上半年可謂充滿挑戰。在中(zhōng)美貿易摩擦的持續籠罩下(xià)，即使二季度市場吸納量有所回升，但整個上半年仍處于低位。預計2019年下(xià)半年市場需求相比往年也仍将有所放(fàng)緩。然而，國内經濟目前展現出強大(dà)韌性，一(yī)系列刺激政策的出台也已取得了一(yī)定積極效果。如果貿易摩擦沒有進一(yī)步升級，預計外(wài)資(zī)将繼續活躍于國内商(shāng)業地産投資(zī)市場。長期看來，中(zhōng)國龐大(dà)的地産市場規模，以及多樣化的城市、物(wù)業類型将持續吸引投資(zī)者的目光。
較樂觀的是二線城市投資(zī)交易額有明顯上升。二季度，天津（樓盤）和成都兩地均有大(dà)規模零售地産投資(zī)，分(fēn)别達79億人民币及22億人民币。除了近期ARA聯手中(zhōng)金收購了位于成都的商(shāng)業中(zhōng)心晶融彙外(wài)，黑石也将在今年完成對塔博曼熙地港購物(wù)中(zhōng)心資(zī)産包的收購。該資(zī)産包内總計涵蓋3宗零售物(wù)業，其中(zhōng)兩座位于西安（樓盤）和鄭州（樓盤）。得益于當地人口及可支配收入的快速增長，二線城市核心地區的購物(wù)中(zhōng)心不斷吸引國内外(wài)投資(zī)者的目光。同時，物(wù)流地産以較高的投資(zī)回報率以及新建用地的相對緊缺而持續受到投資(zī)者的追捧。
深圳甲級寫字樓
需求回落
仲量聯行的數據也以深圳（樓盤）爲樣本，印證了商(shāng)業地産投資(zī)放(fàng)緩。報告顯示，今年上半年，受中(zhōng)美貿易戰持續影響，深圳多數行業盈利前景不确定性增加，對甲級辦公樓的需求因此出現回落。除了專業服務和軟件開(kāi)發企業仍保持一(yī)定擴張需求外(wài)，其他行業控制租賃成本的意願有所上升。部分(fēn)租戶積極尋找遷往市内租金較低的甲級或乙級辦公樓的機會。
上半年，深圳約50萬甲級寫字樓供應入市，與去(qù)年下(xià)半年供應量基本持平，全市空置率小(xiǎo)幅上揚。上半年，深圳市場迎來6個甲級辦公樓項目竣工(gōng)，爲市場新增約48萬平方米供應，全市甲級辦公樓市場的供應壓力仍較大(dà)。6月底，深圳甲級辦公樓空置率與去(qù)年年底相比小(xiǎo)幅上揚至16.8%。因市場需求有所回落，部分(fēn)新入市項目出租率偏低。此外(wài)，對福田CBD高租金甲級辦公樓需求的減弱使該區域空置率小(xiǎo)幅增長，但得益于南(nán)山後海與科技園片區對科技類租戶的持續吸引，深圳空置率水平上揚幅度不大(dà)。
深圳辦公樓投資(zī)市場情緒較爲高昂，成交活躍，至今已有數筆大(dà)宗辦公樓交易。在大(dà)灣區規劃出台的背景下(xià)，投資(zī)者大(dà)多看好深圳的長遠發展，趁當下(xià)租金下(xià)行、業主議價能力較弱的時機，積極購入深圳的甲級辦公物(wù)業，尤其是中(zhōng)小(xiǎo)型獨棟物(wù)業和位于深圳南(nán)山區（包括後海、蛇口和前海）的散售型物(wù)業。同時，投資(zī)者還關注具有穩定租金收益或能很快帶來穩定租金收益的項目。
仲量聯行認爲，中(zhōng)美就貿易問題達成的共識将有助于減小(xiǎo)經濟不确定性，改善租戶對市場盈利的預期，預計深圳辦公樓租賃需求将逐步回暖。此外(wài)，相對寬松的财政、貨币環境以及大(dà)灣區建設的持續推進，将進一(yī)步提升企業信心，對深圳辦公樓租賃與銷售市場起到支撐作用。
據牛津經濟研究院數據顯示，在2019至2021年期間，中(zhōng)國一(yī)線城市預計将會新增共120萬個就業崗位，其中(zhōng)大(dà)部分(fēn)增長将來自于服務業。這勢必會帶來大(dà)量對優質寫字樓的需求，帶動投資(zī)者興趣增長。
