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川渝橫貫線出品 文/李不是
最近樓市的訊息頗有意思。
火(huǒ)焰與冰山，同時存在。
四川（樓盤）強省會成都樓市火(huǒ)爆，再現萬人搖号局面，據報道稱，就連看一(yī)眼樣闆房都要排隊兩小(xiǎo)時，坊間流傳的是“留給大(dà)家的低價新房已經不多了”。
山東威海（樓盤）縣級市乳山，曾經火(huǒ)熱的海景房賣出了“白(bái)菜價”，二手房價格跌回10年前，每平才1800元。投資(zī)客吐槽這是“最後悔的海景房”。
兩個極端的存在都反應了一(yī)個殘酷的現實：未來的樓市，基本隻會指向一(yī)線城市和強二線城市；城市級别越往下(xià)，樓市越危險。因爲道理很簡單：沒有流動性的房子，就沒有價值。
将這一(yī)宏觀背景濃縮到四川來看，有以下(xià)幾點值得關注。
1：去(qù)年和今年，成都均出現萬人搖号場景。原因大(dà)緻在于兩點。
一(yī)則成都作爲強省會，虹吸效應明顯，且人口争奪戰中(zhōng)表現搶眼，近幾年來常住人口淨增量明顯，尤其2018年人口增長28.53萬，在全國城市中(zhōng)排名第五。
來源：川渝橫貫線整理
二則樓市看漲，成都限價限購，一(yī)些地方新房二手房價格倒挂現象嚴重，緻使人群洪湧而至搶購新房。此次成都萬人搖号即是價格倒挂現象所緻，某盤新房價格低于該盤其他二手房多則200萬的價格，買到就等于賺到，自然會有不少人争搶。
2：不過，今年成都的樓市火(huǒ)熱不同于去(qù)年，火(huǒ)爆場景不如去(qù)年普遍。畢竟，去(qù)年5·15新政發布後，對樓市的限制措施較爲嚴格。且時至今日，成都毫無放(fàng)松迹象，前幾天還曝出提高房貸利率的新聞，嚴控信号持續釋放(fàng)。
當前，成都再現萬人搖号局面，或許又(yòu)讓成都些許緊張起來。去(qù)年的火(huǒ)爆背後，成都因爲冒頭而被約談被預警。今年上半年，成都樓市整體(tǐ)表現平穩，較西安（樓盤）和重慶（樓盤）的價格上浮幅度都要小(xiǎo)。成績來之不易，成都繼續嚴控的趨勢是必然的。
3：聊完成都的樓市火(huǒ)熱，再來看看四川哪些城市又(yòu)當謹慎。其實，還有一(yī)類房子和威海乳山海景房一(yī)樣令人擔憂，即“收縮型城市”的樓市。黑龍江鶴崗，以“收縮型城市”著稱，前段時間曝出房子均價不足3000元，一(yī)套房子總價最低僅爲幾萬元。
與黑龍江鶴崗一(yī)樣，全國還有很多人口淨流出的收縮型城市，四川就有巴中(zhōng)、廣元（樓盤）、内江。
有人的地方才有樓市江湖，人口淨流出的地方，自然流動性也會弱化。與此同時，國家今年在文件中(zhōng)首次提出“收縮型城市”的概念，而且要求這類城市“瘦身強體(tǐ)”。
這也是這類城市最悲催的地方，一(yī)線城市還未完成全面擴張，收縮型城市卻已被要求“瘦身”。
無論是人口自然增長的市場因素還是國家政策傾向，未來這些城市的樓市表現都不會太好。
4：“收縮型城市”又(yòu)分(fēn)爲四種類型，即資(zī)源枯竭型、産業變遷型、地理偏遠型、被動虹吸型。巴中(zhōng)、廣元、内江則與地理偏遠型和被動虹吸型都沾邊。一(yī)則幾個城市與核心城市成都中(zhōng)間都沒有直接相連，無法享受區域協同發展的效應。與此同時，幾個城市還存在被虹吸的情況。
四川省2017年各市人均GDP表現中(zhōng)，内江、廣元、巴中(zhōng)都比較靠後。廣元和巴中(zhōng)甚至位列倒數第三和第一(yī)，經濟實力不夠強勁。
小(xiǎo)結：中(zhōng)國未來十年的城市化，将是以一(yī)線城市和強二線如核心省會城市爲重要的驅動軸。在城市變局的運動中(zhōng)，中(zhōng)小(xiǎo)城市的産業轉型和人口流入壓力會變得越來越大(dà)。從這個意義上來講，未來十年，一(yī)些城市的樓市表現要當心了。
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