注意,這些城市的房價很難再漲了!

作者:康華房地産 發布時間:2019/7/4 8:22:41 來源:本網站

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  衆所周知(zhī),全國房價在2019年5月的三令五申中(zhōng),徹底熄了火(huǒ)。

  除了像成都、武漢(樓盤)、杭州(樓盤)這種限價政策下(xià)新二手房價倒挂嚴重的城市,偶爾還能聽(tīng)到百人搶房搖号的「舊聞」,其他城市一(yī)律開(kāi)始「高位橫盤」。

  回顧上輪房價大(dà)周期,讓人感慨。

  全國性的去(qù)庫存加上棚改紅利,整個市場情緒化失控。該漲的地方漲,不該漲的地方也漲,有錢的買房,沒錢的也買房,不惜借高利貸對賭行情的炒房客,不在少數。

  結果賭天賭地,沒賭過詭谲多變的調控法令,這屆炒房客大(dà)都輸得連褲衩都不剩,不過永遠會有不死心的投機者,願意輪班站在高崗上,幻想着套利後的喜悅,下(xià)一(yī)輪還會看到他們的身影。

  當下(xià),庫存是去(qù)完了,但副作用同樣明顯,房價泡沫撐大(dà)了幾層,居民負債繃到了極限。當務之急隻能進入「螺旋上升理論」的第7步——

  居民收入提高。

  至于螺旋上升理論我(wǒ)在之前的文章裏具體(tǐ)講過,房地産周期有一(yī)套恒定不變的公式:

  金融加杠杆—地方借貸—基礎建設—房地産開(kāi)發—房地産加杠杆—向居民轉移—居民收入提高—居民自身杠杆降低—房地産泡沫消失。

  爲了讓房地産泡沫降下(xià)來,防範系統性金融風險,隻能通過不斷提高居民的收入來對沖負債,與此同時,也起到了夯實房價,培養下(xià)一(yī)茬購買力的作用。

  俗稱,培養韭菜。

注意,這些城市的房價很難再漲了!
  所以在今年7月的第一(yī)天,政策就開(kāi)始布局了,個人和企業馬上會迎來一(yī)大(dà)波紅包雨:未來車(chē)輛購置稅按實付價計稅、ETC車(chē)輛通行優惠力度加大(dà)、不動産登記費降低、多地調整住房公積金上調繳存基數……

  接下(xià)來,這種落到腳跟的普惠政策會輪番出台,直至讓居民杠杆回歸到可接受的限度。

  不過這些都是小(xiǎo)惠小(xiǎo)利,讓人震撼的還是前段時間發布的舊改政策。

  釋放(fàng)4萬億的流動性,涉及一(yī)億人次,算起來,整體(tǐ)影響效果堪比09年的四萬億。

  雖然這部分(fēn)資(zī)金不會像棚改那樣直接塞給老百姓(603883),讓他們以買房的形式刺激房價上漲,但是舊改會間接拉動老百姓消費,例如裝個電梯,改個水電,換個窗戶,做個裝修等等,整個地産相關的下(xià)遊産業又(yòu)被盤活了。

  本以爲可以橫盤幾年的市場,但在這一(yī)波接一(yī)波的紅利刺激下(xià),縮小(xiǎo)了與下(xià)次起點的距離(lí)。至于下(xià)一(yī)輪何時到來,目前還沒有任何迹象可以表明。

  但是我(wǒ)們看到周期大(dà)漲後的城市,個個「位居高位」,咄咄逼人,它們還會繼續跟上下(xià)輪周期嗎(ma)?

(全國6月二手房均價TOP100城市排行)
(全國6月二手房均價TOP100城市排行)

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  前幾天,澎湃新聞結合多個數據機構發布了一(yī)份榜單:“2019年全國主要城市房價收入比排行”。

  「房價收入比」這個指标,一(yī)直都是熱點,某種角度,可以反應一(yī)個城市房地産的健康程度。

(2019年TOP100城市房價收入比排行)
(2019年TOP100城市房價收入比排行)

  大(dà)多數人看到這份榜單後,隻是匆匆找到自己所在的城市,看一(yī)下(xià)排名,然後發出感慨或抱怨的聲音,并沒有挖掘出其背後有效的信息。下(xià)面子木幫大(dà)家詳細盤述一(yī)下(xià)。

  首先,房價收入比=每戶住房總價÷每戶家庭年總收入,也可以說,這個城市一(yī)個家庭不吃不喝花多少年才可以買起當地一(yī)套房子。

  網上有一(yī)個2009年北京(樓盤)的例子。

  如果在2009年一(yī)套4環以内普通兩居室新房80平米,按單價25000元/平方米計算,平均200萬左右;若以工(gōng)作五年的中(zhōng)産階級家庭爲單位買房,假設夫婦月工(gōng)資(zī)爲6000元,則家庭月收入達到12000元,年收入爲14.4萬元,這樣房價收入比則爲13.8。

  但是2019年呢,這個數值飙升到了31.23。

  十年間平均工(gōng)資(zī)沒怎麽漲,房價沒命的漲,十年前,全家不吃不喝13年可以買到一(yī)套房,十年後全家不吃不喝得用31年多,恐怖如斯。

  所以很多人說,現在的房價,尤其是深圳(樓盤)的36年,家庭收入已經與房價嚴重偏離(lí),整個樓市蘊藏着巨大(dà)的泡沫。

  這也是多數空軍的主要論點之一(yī)。

  那麽換句話(huà)說,根據此圖,無論是當年世界銀行專家黑馬先生(shēng)給出的合理範圍3-6倍,還是前幾天社科院根據經濟指标測算出的9倍,中(zhōng)國主要城市基本全軍覆沒,均偏離(lí)正常值,房價就該跌。

  事實是如此嗎(ma)?

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  其實一(yī)個地方的房價合理性,從來不是用人均工(gōng)資(zī)去(qù)衡量的,而是取決于整個城市人口财富的平均值。

  這也就解釋了爲什麽廈門(樓盤)社會平均工(gōng)資(zī)7000元/平米,但是房價可以跻身四大(dà)一(yī)線城市之中(zhōng),達到4萬/平米,島内的核心區房價更是達到5.4萬/平米。而且經久不衰,始終跌不下(xià)去(qù)。

  這是因爲福建人都有一(yī)個夢想——在廈門有一(yī)套屬于自己的房子。換句話(huà)講,廈門的房價是由全福建有錢人支撐着。

  所以很多購房者在抱怨房價和工(gōng)資(zī)極度不符的同時,一(yī)定要了解你這個城市是否有外(wài)來人口流入,而且這部分(fēn)人口的财富是否高于當地一(yī)般居民?

  如果沒有,房價收入比懸殊就是泡沫,如果有,說明城市的房價合理。

  那麽用什麽數據去(qù)反映上述結論呢,我(wǒ)認爲一(yī)定要參考下(xià)面兩個重要指标:

  1.人口淨流入量

  2.商(shāng)業環境指數

  人口淨流入量,大(dà)家比較熟悉,這裏主要講一(yī)下(xià),商(shāng)業環境指數。

  商(shāng)業環境是集合人才指數、私營經濟活力指數、經營成本指數、創新指數和物(wù)流指數等指标綜合下(xià)來的數據,比人均名義GDP還要重要。

  因爲一(yī)個城市的财富主要是由私營經濟和國營經濟組成的。而私營經濟提供的就業崗位占比可達70%,甚至有的城市達到了90%。

  所以很多人說,我(wǒ)們這個地方GDP很高,但爲什麽平均工(gōng)資(zī)都很低,大(dà)家都很窮呢?就是因爲商(shāng)業環境差,私營經濟占比小(xiǎo),導緻了嚴重的貧富分(fēn)化。

  如果這樣的城市沒有人口流入,那麽樓市房價的支撐力會很薄弱。

  在2018年福布斯中(zhōng)國推出的「最佳商(shāng)業城(600306)市排行榜」中(zhōng),我(wǒ)們看到了當下(xià)中(zhōng)國主要城市商(shāng)業環境格局。

(2018年TOP100城市商(shāng)業環境排行)
(2018年TOP100城市商(shāng)業環境排行)

  其中(zhōng),榜上前五位分(fēn)别是北京、上海(樓盤)、廣州(樓盤)、重慶(樓盤)和南(nán)京(樓盤)。前十名新上榜的有成都和西安(樓盤)。而排名明顯下(xià)跌的,當屬「西北五俠」,烏魯木齊、蘭州(樓盤)、呼和浩特(樓盤)、西甯(樓盤)、銀川(樓盤)

  換言之,整個西北,已經成爲了中(zhōng)國綜合商(shāng)業水平發展的塌陷區,這些城市人均收入低,且貧富差距懸殊,而且常年處于一(yī)種自足常樂的狀态,即使發展也無從下(xià)手。

  其次是山東,整體(tǐ)商(shāng)業環境與日下(xià)滑,強市青島(樓盤)、濟南(nán)(樓盤)均下(xià)滑6位。所以此前濰坊(樓盤)市某委書記在南(nán)方諸市考察完後,痛心疾首,發表了萬字講話(huà),《感覺跟南(nán)方不在一(yī)個時代,究竟該向他們學什麽?》

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  根據上文,我(wǒ)們可以得到一(yī)個清晰的思路。

  一(yī)個城市的房價是否透支嚴重,能否在下(xià)一(yī)輪周期到來跟上上漲步伐,首先要看其房價收入比是否合理,其次要配合人口淨流入和商(shāng)業環境,做綜合考量。

  如果一(yī)個城市房價收入比高,但是人口和商(shāng)業環境優質,說明這個城市屬于合理範圍,如果一(yī)個城市房價收入比高,但人口流入和商(shāng)業環境差,說明這個城市的房價漲幅透支嚴重,很難跟着下(xià)一(yī)波行情。如果房價收入比低,人口和商(shāng)業優質,說明這個城市的房價有很大(dà)的潛力。

  大(dà)家可以根據這個邏輯,自由組合三個條件。那我(wǒ)們對照着兩幅圖,基本可以判斷出每個城市所屬的情況。

  前二十名中(zhōng),例如像三亞(樓盤)、石家莊(樓盤)、溫州(樓盤)、保定(樓盤)這些城市,均屬于房價收入比高,人口流入差,商(shāng)業環境差的城市,這種城市房價位居高位,很難承接下(xià)一(yī)波漲幅。

  而像蘇州(樓盤)、武漢、東莞(樓盤)這些商(shāng)業環境優質,人口淨流入強,房價收入比處于第二梯隊的城市,在未來依然就較強的增長動力。

  在房價收入比中(zhōng)等的城市裏,重慶比較突出。人口達到3101.79萬,2018年還淨流入了15.88萬人,商(shāng)業環境全國排名第四,這種城市雖然在上波房價增漲過一(yī)波,但是蘊藏的潛力巨大(dà)。現在重慶能維持當下(xià)1萬出頭的均價,全靠巨量供應對沖,但是未來核心區的房價依然值得關注。

  之後是貴陽,房價收入比處于中(zhōng)偏下(xià),但是這幾年發展速度卓越,商(shāng)業環境指數較去(qù)年上升了38位,人口也不差,較去(qù)年增量8萬餘人,屬于新興發展城市,會緊随下(xià)一(yī)波大(dà)潮。

  而像鞍山(樓盤)、株洲(樓盤)、銀川、烏魯木齊、膠州、東營(樓盤)等「雙低」的城市,這類城市人口持續外(wài)流,商(shāng)業環境全國墊底,自然房價收入比低。因爲除了剛需自住外(wài),房産沒有任何可投資(zī)屬性。這也是老百姓用腳投票的結果。

  最後再說幾句。

  從一(yī)城一(yī)策開(kāi)始,樓市分(fēn)化已在路上,像過去(qù)那種一(yī)漲具漲,一(yī)跌具跌的樓市行情已經不複存在,未來大(dà)概率,很多城市不會像上輪周期一(yī)樣跟風大(dà)漲,樓市混亂,價值良莠不齊。

  所以作爲一(yī)名聰明的購房者,應該緊跟事态發展,用多維度指标衡量一(yī)個城市的未來。

  畢竟選擇一(yī)個城市即是選擇人生(shēng)的機會和平台。

(責任編輯:常丹丹 HO016)