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目前看,這一(yī)輪因爲2019年初資(zī)金寬松帶來的小(xiǎo)陽春,在政策影響下(xià)快速退燒,6-8月有可能會進入新一(yī)輪的調整期。
樓市作别“小(xiǎo)陽春”
統計局18日發布的5月70城房價數據爲一(yī)季度的樓市“小(xiǎo)陽春”行情畫上了句号——70城房價熱度已呈下(xià)降趨勢,尤其是一(yī)二線城市,一(yī)、二手房價格環比漲幅均與上月相同或回落。以成都限價收緊打頭,一(yī)二線城市的限價政策都有不同程度的重啓趨勢。21世紀經濟報道記者調研發現,“高價房”批售已經大(dà)幅減少。而在資(zī)金方面,這輪房貸利率下(xià)調大(dà)潮已經接近尾聲,接下(xià)來可能會有更多的城市在房貸利率方面保持平穩,甚至會有少部分(fēn)熱門城市回彈。
平靜了幾個月的成都樓市,像被投入了一(yī)枚石子的湖面,重新泛起了漣漪。
6月15日,成都住宅與房地産業協會官網的預售公示,仁恒濱河灣一(yī)批新房源取得了預售證。
這個位于成都攀成鋼片區的知(zhī)名高端住宅小(xiǎo)區,前期房源在二手市場的單價已達到3.5萬元,而此次的新房源均價爲2萬元左右。
巨大(dà)的價差點燃了成都購房者和投資(zī)客的熱情,6月17日周末的開(kāi)盤現場刷爆了朋友圈。
在成都很多業内人士看來,這一(yī)超低的價格源于限價政策的嚴厲執行。而在此前的一(yī)季度,限價并沒有卡得如此之嚴,一(yī)些單價過3萬的項目得以放(fàng)行。
21世紀經濟報道的調查顯示,今年春節前後,許多城市的限價都曾悄然寬松過,一(yī)些豪宅和高端樓盤趁機入市。
然而随之而來的“小(xiǎo)陽春”和信貸寬松,讓一(yī)些區域房價重新揚頭,土地市場也出現了“戗地”現象。
成都限價的再收緊與一(yī)二線城市的調控基調一(yī)脈相承。在“房住不炒”的基調下(xià),住建部出面警示部分(fēn)城市;銀保監會也抛出了“23号文”以及銀保監會主席郭樹(shù)清的“房地産金融風險”論,區域市場的各類調控有重新收緊之勢,包括限價。
6月18日,國家統計局數據顯示,5月70大(dà)中(zhōng)城市房價漲幅已全面放(fàng)緩,市場降溫明顯。
“小(xiǎo)陽春”背後
在經曆了2018年下(xià)半年樓市的“寒冬”後,今年3、4月份,房地産交易市場出現了一(yī)波“小(xiǎo)陽春”。
中(zhōng)原地産首席分(fēn)析師張大(dà)偉指出,此輪樓市回暖關鍵是信貸的寬松,個貸和開(kāi)發貸、公司債等都明顯增加。
央行5月統計報告顯示,前5個月住戶部分(fēn)中(zhōng)長期貸款上漲了2.27萬億,創了曆史新高;中(zhōng)原指出,中(zhōng)長期貸款中(zhōng)大(dà)部分(fēn)是房貸。
此外(wài),調控政策的微調也是助推因素。去(qù)年年底,湖南(nán)衡陽(樓盤)宣布暫停實施了一(yī)年的限價政策,成爲全國首例取消限價的城市。
據記者調查,去(qù)年底以來,很多一(yī)二線城市的限價政策都有所松動。
以成都爲例,僅在今年2月份,成都市就有3個“高價”樓盤拿到預售證,包括首開(kāi)金茂府、融信公館1-3号樓、以及金科博翠府。
其中(zhōng),2月2日拿到預售許可證的首開(kāi)金茂府,單價爲28600-31300元/平方米,是限價來首個突破3萬的項目。
成都地區并非個例,早在2018年10月,北京(樓盤)再次出現單價破10萬的新房,泰禾·西府大(dà)院(泰禾西府玉苑)預售的6棟樓盤均價達到11.3萬元/平方米。
幾乎同時,廣州(樓盤)有關部門表示,從2018年10月22日起,南(nán)沙、花都、增城的房價将按真實價報備,相當于放(fàng)松了限價。此後,廣州樓市的“雙合同”現象大(dà)幅減少。
2019年春節後限價微調的城市更多。2月份,深圳(樓盤)華潤瑞府開(kāi)盤,備案均價達15.8萬/平方米,突破了深圳過去(qù)兩年的最高售價;杭州(樓盤)的純新盤龍湖·春江天越出現了均價29500元/平米的房源,也創造了區域新高;南(nán)京(樓盤)的中(zhōng)海城南(nán)公館均價34000-39000元/平方米,突破了城南(nán)闆塊3.5萬限價。
對于開(kāi)發商(shāng)而言,無論是新房的成交還是未來的利潤,限價的松動和微調利好巨大(dà)。佛山(樓盤)一(yī)名開(kāi)發商(shāng)表示,去(qù)年底以來因爲限價的微調,項目不再以“雙合同”出售,購房者的首付變低了,房子又(yòu)好賣了,銷售業績出現明顯增長。
從前5月的銷售數據來看,受益于一(yī)二線城市限價的松動,重點布局這些城市開(kāi)發商(shāng)業績表現突出,如華潤、泰禾、融創等。
開(kāi)發商(shāng)再一(yī)次樂觀起來。張大(dà)偉表示,2019年春節過後,部分(fēn)地區房地産市場出現小(xiǎo)陽春行情,使得不少開(kāi)發商(shāng)對後期市場預期轉向樂觀;此外(wài),2019年以來,房地産企業融資(zī)難度緩解,在資(zī)金充裕的情況下(xià),房企“戗地”現象再次出現。
限價沖擊力
不過,5月以來尤其是進入6月後,“小(xiǎo)陽春”行情漸失,樓市終究還是沒能“入夏”。
“從2018年11月開(kāi)始,全國各地收緊樓市調控政策的明顯減少,但最近市場炒作氛圍再起,部分(fēn)城市再次收緊了調控。”張大(dà)偉說。
受限價重新嚴格、收緊影響,成都仁恒新房單價遠低于二手房并非個案。6月6日,位于成都東二環的華潤悅玺獲得預售證,精裝價格爲16240-17634元/平方米,也低于市場預期。
與此同時,即使限價嚴厲,成都樓市也出現了明顯分(fēn)化。位于郫都區古鎮蜀源大(dà)道三段的瑞和上院(雄飛上院)于5月21日推盤,推盤價格爲7369-8370/平方米,面積區間爲82-123平方米,雖然本批次房源套數爲313套,但隻有12個人參與搖号。
二手房市場也趨于冷清。據貝殼研究院數據,6月第一(yī)周,成都市鏈家二手房成交量環比下(xià)滑5.4%,成交均價14182元/平方米,環比下(xià)跌5.2%,在14個重點城市中(zhōng),成都市跌幅最大(dà)。
另以深圳爲例,進入6月,深圳未再批售高單價項目。據記者了解,類似泰禾尖崗山“地王”項目的拟售單價在20萬左右的情形,是無法拿到預售證的。
此外(wài),北京5、6月入市的大(dà)多是限競房項目,豪宅項目幾乎沒有出現;在佛山,開(kāi)發商(shāng)普遍擔心,被住建部警示後,佛山限價政策将進一(yī)步收緊。
“開(kāi)發商(shāng)都很關注限價政策的變化,很多時候變化并沒有明确的文件,但從批售行爲上可以判斷政府的決策趨勢,是收緊還是松動,近期很明顯沒有批10萬單價的項目了。”深圳一(yī)開(kāi)發商(shāng)營銷負責人說。
對此,易居研究院智庫中(zhōng)心總監嚴躍進表示,從當前樓市看,重申房住不炒的調控基調,勢必帶來各地相關政策的收緊,預計限價政策在很多城市也會重新嚴格執行。
他判斷,房地産市場預期将會改變;今年下(xià)半年樓市會呈現V字形的走勢,即三季度會降溫,四季度會略有反彈。
張大(dà)偉則認爲,目前看,這一(yī)輪因爲2019年初資(zī)金寬松帶來的小(xiǎo)陽春,在政策影響下(xià)快速退燒,6-8月有可能會進入新一(yī)輪的調整期。
據6月18日國家統計局數據顯示,5月份70城房價熱度已呈下(xià)降趨勢,尤其是一(yī)二線城市,一(yī)、二手房價格環比漲幅均與上月相同或回落。