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2019-06-15 07:00
對于未來的市場走勢，多數受訪者認爲，“調控因城施策、市場平穩回落”将是主要趨勢。
盡管部分(fēn)區域市場仍能擦出升溫的火(huǒ)花，但整體(tǐ)來看，房地産市場的下(xià)行趨勢似乎不可逆轉。
6月14日，國家統計局發布今年前5月房地産市場相關數據，多項指标增速出現下(xià)滑。其中(zhōng)，前5月全國商(shāng)品房銷售面積55518萬平方米，同比下(xià)降1.6%，今年以來始終保持負增長。受此影響，房地産投資(zī)增速、新開(kāi)工(gōng)面積增速、房企到位資(zī)金增速均有所回落。
上海（樓盤）易居房地産研究院智庫中(zhōng)心總監嚴躍進認爲，在“一(yī)城一(yī)策”的思路下(xià)，一(yī)些出現異動的房地産市場很快被調控平息下(xià)來。加上融資(zī)環境不佳，供需雙方都較爲謹慎，3月出現的樓市“小(xiǎo)陽春”也未能延續。
雖然部分(fēn)從業者對市場反彈抱有希望，但國家統計局新聞發言人付淩晖仍然強調了監管層的信心，“各地在堅持‘房住不炒’的定位下(xià)，持續穩地價、穩房價、穩預期，房地産市場保持穩定還是有基礎的。”
東部樓市仍在“築底”
根據國家統計局的數據，今年1-5月份，全國商(shāng)品房銷售面積55518萬平方米，同比下(xià)降1.6%，降幅比1—4月份擴大(dà)1.3個百分(fēn)點。商(shāng)品房銷售額51773億元，增長6.1%，增速回落2個百分(fēn)點。
單月來看，5月全國商(shāng)品房銷售面積爲13433萬平方米，雖然略高于4月的水平，但與3月的15727萬平方米相比，下(xià)降了14.6%。“‘小(xiǎo)陽春’隻出現在3月，沒能再往後延續。”中(zhōng)原地産首席分(fēn)析師張大(dà)偉說。
張大(dà)偉認爲，正是由于3月樓市出現“小(xiǎo)陽春”，才導緻調控政策的密集出台，并影響了此後的市場表現。據中(zhōng)原地産研究中(zhōng)心的統計，5月單月，中(zhōng)央部委和地方政府出台的房地産調控措施高達41次。雖然少于4月的60次，但連續兩月處于密集發布潮中(zhōng)。
其中(zhōng)，住建部連續預警10個城市的做法，被認爲是長效機制的“初試牛刀”，也傳遞出樓市調控政策不會松綁的信号。
市場降溫對房企的投資(zī)信心帶來一(yī)定影響。今年前5月，全國房地産開(kāi)發投資(zī)46075億元，同比增長11.2%，增速比1—4月份回落0.7個百分(fēn)點，爲今年以來的最低增速。
但這一(yī)指标仍然高于去(qù)年的水平，也明顯高于同期的固定資(zī)産投資(zī)增速。分(fēn)析人士認爲，這主要是由于過去(qù)兩年企業獲取的土地，都陸續進入開(kāi)工(gōng)狀态。也即，上一(yī)輪市場上升周期帶來的正面影響仍在持續。
其他指标中(zhōng)，今年前5月，房屋新開(kāi)工(gōng)面積79784萬平方米，增長10.5%，增速回落2.6個百分(fēn)點。同期，土地購置面積和土地成交價款雙雙下(xià)降，降幅均超過三成。
各個區域的市場表現仍然有着明顯的層級差異。在房地産投資(zī)和銷售兩項指标的表現中(zhōng)，中(zhōng)部和西部地區均優于東部，東北地區仍是最不活躍的區域。
上海易居研究院指出，東部地區調整時間最長，目前還處于築底過程中(zhōng)；中(zhōng)部地區降溫時間晚于東部地區，處于震蕩下(xià)行過程中(zhōng)；西部地區最晚啓動，降溫時間也最晚，目前處于震蕩下(xià)行過程中(zhōng)；東北地區處于震蕩下(xià)行和築底過程中(zhōng)。
各項指标恐繼續回落
銷售的下(xià)滑，還影響到房企的資(zī)金狀況。今年前5月，房地産開(kāi)發企業到位資(zī)金66689億元，同比增長7.6%，增速比1—4月份回落1.3個百分(fēn)點。其中(zhōng)，定金及預售款、個人按揭貸款兩項指标的增速均比前4月有所下(xià)滑。
在融資(zī)市場，房企也遇到了一(yī)定的困難，令企業的資(zī)金鏈雪上加霜。
同策研究院數據顯示，5月，40家典型上市房企融資(zī)金額爲367.99億元，環比下(xià)降52.07%，創近一(yī)年新低。其中(zhōng)，公司債共融資(zī)95.85億元，較上月的473.13億元大(dà)幅下(xià)降79.74%。外(wài)币融資(zī)亦暴跌93.82%。
北京某房企人士向21世紀經濟報道表示，融資(zī)政策收緊，是3月“小(xiǎo)陽春”引發的樓市調控政策的延續。他表示，從4月開(kāi)始，房企和購房者的資(zī)金端都有所收緊，全國各地銀保監局針對違規向房地産放(fàng)貸開(kāi)出了罰單。5月底，監管部門還透露，将收緊部分(fēn)房企公開(kāi)市場融資(zī)，包括債券及ABS産品。
該人士表示，由于大(dà)環境不好，各家房企普遍過上了“緊日子”。比如，年初總部給予各地方公司的授權拿地預算相對充裕，但對于高價地仍然嚴格控制，一(yī)旦超過授權價格便果斷放(fàng)棄。
5月中(zhōng)旬以來，包括招商(shāng)蛇口、建業、金茂等在内的多家房企均發布了項目出讓信息，皆因價格過高或項目盈利能力不足。
對于未來的市場走勢，多數受訪者認爲，“調控因城施策、市場平穩回落”将是主要趨勢。
前述房企人士表示，近期确有部分(fēn)地區松綁調控，但總體(tǐ)來看，無論是蘇州（樓盤）上報調控方案，還是市場預警等長效機制開(kāi)始運行，都說明中(zhōng)央和地方政府均留有“後手”。一(yī)旦市場再次出現異動，調控政策就會相機而動，從而穩定市場。
嚴躍進指出，在房住不炒的大(dà)背景下(xià)，預計短期内全國性的調控政策還不會放(fàng)松，未來幾個月商(shāng)品房成交面積增速将繼續保持持平或小(xiǎo)幅下(xià)滑。受此影響，房地産企業的資(zī)金壓力依然較大(dà)，拿地開(kāi)工(gōng)的積極性也很難快速回升，因此全國房地産開(kāi)發投資(zī)增速将繼續回落。
中(zhōng)泰證券則認爲，未來重點一(yī)二線樓市繼續保持平穩，而三四線樓市将趨于回落，從而導緻全國銷售數據下(xià)行。在當前融資(zī)環境收緊的情況下(xià)，預計土地市場的熱度将有所回落，房地産投資(zī)增速也将出現下(xià)行。
（編輯：張星）
