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2019-06-15 07:00
進入2019年，監管層對房企高負債的風險持續敲“警鍾”。據21世紀經濟報道不完全統計，2019年4月至今，已有超過13家房企收到交易所問詢函，包括光明地産、泰禾集團(000732)、萬通地産(600246)、新城控股、榮盛集團等。這其中(zhōng)，公司負債、存貨減值、盈利能力的可持續性以及短期債務規模、短期和長期償債能力等問題成爲房企被問詢的重點之一(yī)。
一(yī)直以來，高負債、高杠杆都是房企謀求擴張發展的利器，但在新一(yī)輪調控中(zhōng)，“去(qù)杠杆”成爲房企不得已的選擇。2019年，陽光城(000671)、佳兆業、融信等多家房企均在業績發布會上提出必須要降低淨負債率。融創中(zhōng)國執行董事兼行政總裁汪孟德在2018年終業績會上明确提到，下(xià)一(yī)階段要降杠杆、釋放(fàng)利潤、快速增長淨資(zī)産，從而持續優化财務結構。
負債增幅的下(xià)滑以及淨負債率的降低證明房企們并不隻是說說而已。據克而瑞地産研究，2018年176家上市房企有息負債同比增長了16.6%至68456億元，但增幅則相比于2016年的27%和2017年的30%下(xià)降明顯；而2018年底176家房企加權平均淨負債率爲85.15%，較年初降低了3.95個百分(fēn)點，54%的企業的淨負債率有所下(xià)降。
克而瑞總經理林波告訴21世紀經濟報道，企業降杠杆有主動和被動之分(fēn)，主動在于關注運營風險和淨利潤，被動則是因爲融資(zī)政策收緊遇上了新一(yī)輪償債壓力，“新債償舊債”難以爲繼。這便導緻，新一(yī)輪“去(qù)杠杆”不得不爲。
全行業去(qù)杠杆
2019年5月，多家上市房企年報被問詢，而這些都直指房企負債率以及現金流等重要指标。5月8日，泰禾收到深圳（樓盤）證券交易所年報問詢函，要求說明115億現金如何應對574億短期債務；5月31日，榮盛發展(002146)收到深圳證券交易所年報問詢函，深交所要求其說明短期債務規模占比較大(dà)的原因及合理性以及公司短期和長期償債能力是否存在重大(dà)變化。
高負債是房企難以擺脫的宿命。林波指出，随着行業集中(zhōng)度不斷提高，主流上市企業規模不斷擴大(dà)、市場占有率不斷提升，房企整體(tǐ)負債規模和增速也會随之相應持續加大(dà)。中(zhōng)指院數據顯示，2018年，千億房企達到31家，較2017年增加13家。
同時，克而瑞地産研究數據顯示，2017年170家上市房企負債規模與增速持續加大(dà)，增幅同比上升了3個百分(fēn)點至30%，總有息負債規模達到了58361億元；2018年，負債規模繼續增大(dà)。2018年末，176家房企總有息負債規模爲68456億元，同比增長16.6%。其中(zhōng)64家重點房企總有息負債58109億元，同比增長18.7%。其中(zhōng)，重點房企債務增加幅度大(dà)于其他房企。2018年期末64家重點房企總有息負債占比爲84.9%，同比增加1.5個百分(fēn)點。Wind數據顯示，2019年第一(yī)季度127家A股房地産開(kāi)發企業有息債務總額達到33118億。
高負債是房企擴張必備武器，尤其是市場上行期。2017年170家房企加權平均淨負債率上升爲88.73%，較2016年增加了15.57個百分(fēn)點，近六成企業的淨負債率有所上漲。
然而，好景不長。2018年的政治局會議明确堅持房地産調控不放(fàng)松，堅定做好去(qù)杠杆工(gōng)作 。“房住不炒”奠定了2018年的政策調控基調，各地調控升級政策陸續出台，房企融資(zī)渠道逐漸縮減，信托貸款、銀行貸款以及委托貸款的融資(zī)、境内發債、境外(wài)發債先後被限制。
數據也顯示，房企的确在降杠杆。2018年，176家房企的加權淨負債率（永續債作爲權益）同比稍有下(xià)降，約爲85.15%，下(xià)降比例爲3.95個百分(fēn)點，54.5%的企業淨負債率實現下(xià)降。其中(zhōng)64家重點房企的加權淨負債率爲89.06%，同比下(xià)降6.56個百分(fēn)點，淨負債率下(xià)降的企業占比爲56.3%。從各梯隊的企業表現來看，2018年合約銷售金額TOP10的房企淨負債率的下(xià)降額度最爲明顯，減幅達11.67個百分(fēn)點。2018年TOP50的企業淨負債率都在下(xià)降。
在瑞銀證券執行董事谌戈看來，經過2017年到2018年上半年降杠杆，大(dà)部分(fēn)公司都不再像之前那麽大(dà)膽激進地加杠杆，相比以前都穩健一(yī)些。“總體(tǐ)來說看到杠杆水平是在下(xià)降的。”林波也認爲，從2018年開(kāi)始，房企尤其是負債率比較高的企業都在降杠杆，加杠杆的企業要麽是央企，要麽就是原來杠杆率比較低的企業。整個行業未來也是慢(màn)慢(màn)降低杠杆的趨勢。
不過，wind數據顯示，2019年第一(yī)季季度127家A股房地産開(kāi)發企業淨負債率爲136.64%，相較2018年數據有明顯上漲。“小(xiǎo)陽春”的乍現令房企整體(tǐ)去(qù)杠杆效果仍有變數。
痛苦的選擇
杠杆對開(kāi)發商(shāng)而言就像“興奮劑”。市場上行期，開(kāi)發商(shāng)借助杠杆迅速擴大(dà)規模，但市場下(xià)行期，杠杆對開(kāi)發商(shāng)則有緻命風險。
2018年下(xià)半年之後，房企逐漸進入償債高峰期，高杠杆的風險逐漸開(kāi)始顯現。恒大(dà)研究院數據顯示，2018年下(xià)半年至2021年将是房企有息負債的集中(zhōng)兌付期，規模分(fēn)别爲2.9萬億元、6.1萬億元、5.9萬億元和3.4萬億元。
同策咨詢顧問總監張宏偉告訴21世紀經濟報道記者，新一(yī)輪集中(zhōng)償債壓力相對來說兌付壓力較大(dà)，周期較長。“從去(qù)年下(xià)半年到今年全年基本上都是償債壓力的高峰期。這段時間，房企整體(tǐ)資(zī)金壓力都是比較大(dà)的，整個行業狀況還會受到資(zī)金面影響。”某房企副總裁也認爲，目前房企意識到樓市已經進入橫盤時代，主動降低杠杆、放(fàng)慢(màn)節奏、預防風險。
2019年3月14日，陽光城集團執行副總裁吳建斌在業績發布會上指出，2018年公司淨負債率大(dà)概是180%，與2017年的250%相比已經大(dà)幅下(xià)降了70個百分(fēn)點。2019年将争取回到150%，希望在2020年淨負債率可以降到100%之内。2019年3月26日，佳兆業主席兼執行董事郭英成在業績會上表示2019年，佳兆業仍然把控制淨負債率作爲重點目标，“希望負債控制在行業的平均水平，到了今年年底能降到200%以下(xià)，這是董事局定的目标”。2019年3月29日，在融創中(zhōng)國2018年年度業績會上，孫宏斌也連續三次提出降杠杆。
去(qù)杠杆是痛苦的但不得已的選擇。某房企副總裁指出，房企去(qù)杠杆包括政策和房企兩個方面的影響因素。一(yī)方面，金融監管部門的窗口指導更加明确，信貸資(zī)金基本穩定，發債僅限借新還舊，影子銀行嚴格收緊，房企資(zī)金流入速度已經低于銷售收入速度。另一(yī)方面，房企意識到樓市已經進入橫盤時代，主動降低杠杆、放(fàng)慢(màn)節奏、預防風險。
克而瑞總經理林波解釋，一(yī)些企業在規模上升之後，更加關注利潤率，會主動選擇去(qù)杠杆。“許多企業經營沒什麽問題，但因爲負債過高導緻淨利潤下(xià)降。” 被動的情況則是基于政策壓力。“原來償債高峰到的時候企業可以借新債，還舊債，并不會導緻還掉債務之後，杠杆率就下(xià)來了。但是去(qù)年開(kāi)始，融資(zī)管控開(kāi)始趨向嚴格。”2018年境内外(wài)的融資(zī)環境都持續收緊，加強對信托貸款、銀行貸款以及委托貸款的融資(zī)限制，并且對房企境外(wài)發債的融資(zī)用途加強了監管，融資(zī)成本均有提高，原有低成本的公司債陸續到期，整體(tǐ)的融資(zī)成本也水漲船高。目前金融監管部門的窗口指導也更加明确，信貸資(zī)金基本穩定，發債僅限借新還舊，影子銀行嚴格收緊。2018年64家重點房企融資(zī)成本結束了連續兩年的下(xià)降，回升至6.65%。克而瑞地産研究數據顯示，2018年85家典型房企融資(zī)總額爲11920億元，同比下(xià)降11.09%。
“從融資(zī)的角度來講，如果杠杆率比較高，那麽在融資(zī)收緊的條件下(xià)，企業會面臨較多短期内到期債務，壓力很大(dà)，這會讓企業瞬間倒掉。”張宏偉分(fēn)析稱，如果從銷售端來看，目前，三四線城市仍在延續市場的下(xià)行調整過程，一(yī)二線城市還存在限價、限簽的政策制約，這都導緻回款速度放(fàng)慢(màn)，企業面臨較大(dà)的銷售壓力，這可能影響到企業現金流，對高杠杆企業也會造成資(zī)金面的壓力。
監管層頻繁釋放(fàng)要求房地産行業去(qù)杠杆的信号。在6月13日舉行的第十一(yī)屆陸家嘴(600663)論壇上，央行黨委書記、銀保監會主席郭樹(shù)清提到， “全社會的新增儲蓄資(zī)源一(yī)半左右投入到房地産領域，一(yī)些房地産企業融資(zī)過度擠占了信貸資(zī)源，導緻資(zī)金使用效率進一(yī)步降低，助長了房地産投資(zī)投機行爲。”
可以預見，未來房企融資(zī)壓力或許會繼續趨緊，在債務壓力和融資(zī)政策收緊的雙重因素之下(xià)，去(qù)杠杆将成爲更多房企的被動選項。
但你之砒霜，他之蜜餞。習慣吸入杠杆“興奮劑”的房企們，真的會去(qù)杠杆嗎(ma)？
（編輯：李清宇）
