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宋然
[中(zhōng)國指數研究院數據顯示,5月南(nán)京(樓盤)新批供應76.7萬平方米,環比增長16.2%,同比增幅更是達到了102.48%;庫存量達到370.22萬平方米,上升10.57%;當月南(nán)京供銷比下(xià)降至0.71,市場出現供過于求的局面。]
南(nán)京樓市的走向是目前全國樓市的縮影。
膠着的樓市下(xià),政策的每一(yī)次松綁和收緊,都在考驗各個地方政府的執政智慧。
步入6月,受到最廣泛關注的政策調控,當數南(nán)京。這個極具典型性的二線城市,一(yī)定程度上折射着國内衆多同量級城市的樓市現狀。
南(nán)京最近的一(yī)次調控政策是高淳區放(fàng)開(kāi)限購,外(wài)地人隻要持有南(nán)京市居住證,或攜帶用工(gōng)單位的勞務合同和營業執照,即可開(kāi)具購房證明。與之對應的市場現狀是南(nán)京自5月起新房成交量有所減少,6月第一(yī)周甚至出現腰斬。
然而同爲江蘇重鎮,蘇州(樓盤)則走出了一(yī)條與南(nán)京截然相反的路子。5月下(xià)旬,蘇州出台收緊調控手段,甚至命令規定蘇州全年房價漲幅目标必須控制在5%以内。
政策與市場緊密挂鈎,碎片化的調控手段與“一(yī)城一(yī)策”的主導方向,能讓靜止的市場有所回溫,也能讓熱起來的城市很快冷卻。
高淳取消限購
6月4日,南(nán)京市高淳區宣布從當日起,外(wài)地人在高淳區買房,隻要持有南(nán)京市居住證,或者攜帶用工(gōng)單位的勞務合同和營業執照,即可開(kāi)具購房證明。
而南(nán)京曾在2017年3月15日出台《進一(yī)步調整住房限購政策的通知(zhī)》,規定外(wài)地人在申請開(kāi)具購房證明時,要提供過去(qù)3年内在南(nán)京累計滿2年的個稅或社保證明,且不允許通過補繳的方式獲得購房資(zī)格。
高淳取消限購之後,有媒體(tǐ)報道南(nán)京六合區也可能放(fàng)松限購,六合區不動産登記中(zhōng)心工(gōng)作人員(yuán)表示目前沒有放(fàng)開(kāi),但不排除今後放(fàng)開(kāi)的可能性。
無論是高淳還是六合,都是南(nán)京的遠郊區,其中(zhōng)高淳區位于南(nán)京市南(nán)端,被譽爲南(nán)京的南(nán)大(dà)門,距離(lí)市中(zhōng)心約100公裏。而高淳的房價更是與南(nán)京市區不能相比,目前南(nán)京市區均價約2.8萬元/平方米,而高淳區隻有8500元/平方米上下(xià)。
易居研究院智庫中(zhōng)心研究總監嚴躍進表示,高淳區最近兩年庫存量攀升,而其本身位置又(yòu)比較偏遠,存在一(yī)定去(qù)化難度,因此高淳取消限購有利于刺激購房需求,實現去(qù)庫存的目的。與此同時,有業内專家分(fēn)析稱,高淳此舉與當地人才引進戰略有關,推行差異化的樓市政策可以吸引到更多的人才,其目的更多的是基于導入人口推動當地産業發展考慮。
基于上述考慮,可以說高淳放(fàng)松限購對于南(nán)京全市的樓市走向不産生(shēng)決定性影響。然而放(fàng)松限購的信号意義卻很明顯,這容易被解讀爲對市場的松綁,從而改變對樓市的預期。
市場降溫
這種“試探性”的取消限購緣于南(nán)京樓市從5月起開(kāi)始走低。
中(zhōng)國指數研究院數據顯示,5月南(nán)京新批供應76.7萬平方米,環比增長16.2%,同比增幅更是達到了102.48%;庫存量達到370.22萬平方米,上升10.57%;當月南(nán)京供銷比下(xià)降至0.71,市場出現供過于求的局面。
成交數據更能直觀反映南(nán)京市場目前的現狀:5月南(nán)京全市成交54.74萬平方米,環比上月下(xià)降22.01%,但同比仍然增長44.95%。這說明相比于2018年的冷淡情況,南(nán)京5月成交仍然處于高位,但是與前四月相比,其在5月出現明顯下(xià)滑趨勢。
中(zhōng)原地産按周提供的數據則更有趨勢性,數據顯示,南(nán)京4月周均成交套數爲1500套左右,最高點甚至出現單周成交1980套,然而到了5月,周均成交爲1300套左右,6月第一(yī)周甚至直接出現腰斬局面,6月3日~9日這一(yī)周成交隻有532套,環比降幅達到47.7%,是典型二線城市中(zhōng)下(xià)降幅度最大(dà)的城市。
在經曆過2018年的冰凍期之後,南(nán)京樓市自開(kāi)年以來就走出了一(yī)波“大(dà)陽線”,4月30日,南(nán)京一(yī)日内迎來六宗住宅地塊公開(kāi)招拍,全部地塊均觸頂最高限價,其中(zhōng)江心洲G08地塊樓面價達到31980元/平方米。不隻是土地市場,3、4兩月南(nán)京常見日光盤,以江北、江甯爲代表的熱門闆塊更是屢屢突破限價。
然而此後政策導向驟然轉變。5月17日,銀保監會官網發布了銀保監發1〔2019〕23号文《關于開(kāi)展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工(gōng)作的通知(zhī)》,全面收緊房企融資(zī);5月18日,住建部點名佛山(樓盤)、蘇州、大(dà)連(樓盤)、南(nán)甯4個城市房價漲幅過高。一(yī)系列的收緊政策使得樓市風向迅速轉變,以南(nán)京爲代表的二線城市均走向下(xià)滑通道。
調控縮影
南(nán)京樓市正在經曆的一(yī)切或許是全國樓市的一(yī)個縮影。
從3、4月份的小(xiǎo)陽春市場火(huǒ)爆,再到5月市場下(xià)行,南(nán)京的調控走出了雙曲線。在市場上行期從嚴調控,針對地王、日光盤等現象做指導性的調節,包括收緊融資(zī)、點名高增長城市,甚至限制部分(fēn)拿高價地的房企在公開(kāi)市場融資(zī);然而在市場有轉冷迹象時,又(yòu)适時推出試探性的限購松綁政策,以刺激高庫存區域的去(qù)化。
蘇州又(yòu)是與南(nán)京相反的路徑,在一(yī)路狂奔的成交數據與地王背後,這座城市正在開(kāi)啓最嚴限購。4月是蘇州成交的高點,當月蘇州新建商(shāng)品住宅成交破萬套,是2016年10月以來最高值,二手房成交近1.2萬套,環比增長99%,逼近2012年來曆史最高值;5月成交有所降低,但總體(tǐ)降幅不大(dà),新建商(shāng)品住宅單月成交7911套。
更火(huǒ)熱的是蘇州土地市場,年内蘇州已經出現了3次百億級土拍,且多次出現“地王”,5月9日,河北房企榮盛首入蘇州,以68%的溢價率拿下(xià)了吳中(zhōng)區地王;4月底中(zhōng)海以30287元/平方米拿下(xià)的蘇州工(gōng)業園湖東闆塊宅地,打破了綠城在蘇州拿下(xià)的“蘇州桃花源”保持了十年的工(gōng)業園區單價地王的紀錄。
地市兩旺,蘇州不得不“上手段”。5月24日,蘇州市政府聯合住建局、發改委等部門召集30餘家地産商(shāng)召開(kāi)行業座談會。會上指出,如蘇州樓市的幾大(dà)指标得不到控制,7月後調控會即刻加碼,同時明确蘇州所有項目預售備案價不得超過4萬元/平方米,單個區域内新備案價格不得超過目前同類在售項目最高備案價格,限定蘇州全年房價漲幅目标必須控制在5%以内。
中(zhōng)原地産分(fēn)析師盧文曦表示,我(wǒ)國目前嚴格遵循房住不炒總基調,在市場過熱時會出台相關政策予以降溫,比如蘇州這樣的城市;同時也會有相應的托底政策,保證小(xiǎo)區域範圍内不至于出現房價大(dà)幅下(xià)調的情況,比如南(nán)京高淳區域,以避免引起社會或經濟問題。