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日前,網傳湖北省恩施(樓盤)市房地産協會發布了《關于穩定恩施房地産市場價格預警的通知(zhī)》的“紅頭”文件,針對社會反映比較強烈的斷崖式降價問題進行了調查核實,對十條降價現象提出預警和相應的整改措施,房協還表示将協助主管部門對備案價格的下(xià)限底價進行制度性約束,确定良性的降價幅度比例區間。
今日,證券時報記者緻電恩施市住建局求證,相關負責人表示:
“市房協房價預警文件屬實,我(wǒ)看過,這是市房協根據市場情況自己發布的。”
01
文件披露十條“罪狀”
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另外(wài)六條則包括低價誘客,引起市場波動極大(dà);綜合成本與實際銷售價格形成巨大(dà)反差,給樓盤留下(xià)不可持續發展的空間;低價蓄客,甚至未辦理預售許可證即變相收取押金和辦卡;以分(fēn)銷、電銷方式與第三方合作降價,用工(gōng)程款抵扣房、内部福利房等變相降價擾亂市場;銷售人員(yuán)到其他售樓部外(wài)拉客,影響惡劣;違反相關規範,樓層設計高度降低至2.7米左右,爲購房者入駐埋下(xià)矛盾隐患等。
02
恩施樓市現狀:
去(qù)庫存與補庫存的循環
過去(qù)兩年間,同許多三四線樓市一(yī)樣,恩施也迎來了一(yī)波大(dà)漲。
随着樓市去(qù)庫存政策的推進,恩施州在2016年6月出台了房地産去(qù)庫存的各項政策,包括調低首付比例,首套房公積金貸首付低至20%,二套符合首套标準的,首付僅需30%;擴大(dà)提取适用範圍,購房除本人、配偶外(wài),子女、父母的公積金亦可疊加使用于同一(yī)套房;每年可提取一(yī)次公積金償還銀行本息;農民工(gōng)、個體(tǐ)戶進入公積金覆蓋範圍,繳存足額連續6個月以上即可申請公積金貸款等。
與此同時,棚改貨币化安置力度也有所加大(dà),要求各縣市棚改貨币化安置比例不得低于60%。不再建設回遷安置房,按照“以購代建”進行安置,停止經濟實用房建設。實際操作中(zhōng),2017年恩施市棚改完成開(kāi)工(gōng)2316套,其中(zhōng)貨币化安置1260套;2018年開(kāi)工(gōng)2209套,貨币化安置2113套。
這一(yī)政策取得了明顯的效果。2017年,恩施市新建商(shāng)品住宅的成交單價比去(qù)年上漲了592.64元/平方米,達到4988.64元/平方米;而2018年更上漲了1176.94元,漲幅達到23.59%。成交量方面,2017年新建商(shāng)品住宅成交受供量限制,成交量有所下(xià)跌,但出現了“搶房”的白(bái)熱化趨勢;2018年成交量同期相比上漲7.29%,累計總銷售額100億元,與2017年同期相比上漲26.58%。
值得注意的是,去(qù)化周期已經開(kāi)始拉長。2017年恩施市新建商(shāng)品房出清周期爲5個月左右,但根據2018年的報告,這一(yī)周期已經接近10個月。而新建非商(shāng)品住宅庫存高企,現有存量出清約需55個月。另一(yī)方面,補庫存還在進行時。2018年,恩施市全年商(shāng)品房屋新開(kāi)工(gōng)面積188.32萬方,近三年來首次高過銷售面積。
03止跌令背後:恩施GDP增速全省最低 房産依賴度高
恩施位于湖北省西部,屬于典型三四線城市。此次限制降價的做法,也被認爲反映出政府部門“托市”的思路。
恩施土家族苗族自治州包括1市7縣,州政府所在地恩施市是縣級市,其他七個縣包括利川、建始、巴東、宣恩、鹹豐、來鳳和鶴峰。恩施市全市總人口82萬,城市建成區面積45平方公裏。
記者注意到,2019年2月底由恩施州房協發布的《2018年度恩施房地産市場報告》顯示,2018年恩施市新建商(shāng)品住宅成交均價爲6165.58元/平米,爲全州最高,是該州房價最低的巴東縣均價的兩倍以上。相比之下(xià),餘盤甩賣的價格比均價下(xià)降了30%左右,幾乎同2016年房價尚未開(kāi)始快速拉升時的價格持平。
由于交通等原因,恩施州的經濟情況相對不夠發達。官方數據顯示,2018年恩施州GDP總量爲871億元,是湖北省唯一(yī)一(yī)個未過千億的市州。
去(qù)年恩施州GDP增速爲6.2%,同樣是省内最低水平。
就區縣經濟而言,2018年,恩施市的政府債務餘額爲67.4億元,在湖北省各縣市中(zhōng),規模僅次于武漢(樓盤)市瞎的黃陂區和江夏區。根據國盛證券的統計,2018年恩施市的債務率(地方政府債務餘額/綜合财力)爲150.4%。
中(zhōng)原地産首席分(fēn)析師張大(dà)偉認爲,恩施隻是全國不發達城市的代表,屬于三四線城市中(zhōng)經濟相對落後區域。對房地産有一(yī)定依賴度。
該機構統計顯示,2018年恩施州完成房地産開(kāi)發總投資(zī)130.76億元,同比上漲27.14%;恩施土地出讓金規模爲45.34億元,同比漲幅超過100%。
他指出,這也反映出當前三四線樓市的一(yī)種普遍現狀,即随着房地産市場的降溫,很多城市開(kāi)始擔心經濟增長和财政收入受到影響,因此會出台托底性調控手段。
在此之前,已有部分(fēn)城市有過“止跌”的做法。今年3月,贛州(樓盤)市贛縣區發布停止特價房銷售通知(zhī),要求特價房銷售前必上報住建局和物(wù)價局審批。在安徽的合肥(樓盤)、砀山、蕪湖(樓盤)等地,均出現過房地産項目降價銷售後又(yòu)被叫停的情況。
04
潮水退去(qù),三四線開(kāi)始裸泳
中(zhōng)國社科院财經戰略研究院住房大(dà)數據項目組組長、中(zhōng)國社科院競争力模拟實驗室副主任鄒琳華對記者表示,對于恩施樓市而言,可能是短期上漲太快,需求退潮後剌激效力消退,就出現了降價壓力。
根據易居研究院中(zhōng)國百城房價報告,今年1-4月份全國三四線城市房價漲幅已遠遠小(xiǎo)于2017年的高位水平,即明顯走出了“過快上漲”的區間,同時此類漲幅也低于全國10.2%的平均水平,這體(tǐ)現了當前房價繼續降溫的态勢。
自2018年6月開(kāi)始,棚改風向開(kāi)始變化,住建部六部委随後也表示将控制棚改貨币化安置比例,更多采取新建安置房的方式。過去(qù)兩年間支撐三四線樓市暴漲的主要動力不再,這些地區所面臨的缺乏經濟和人口支撐的真實情況也就浮出了水面。當潮水退去(qù),恩施市房協也隻能要求各個企業與之“共克時艱”。不過,鄒琳華也表示,該文件也隻是預警作用,降價作爲市場行爲,即使是政府也沒有有效手段來改變。
但必須要看到的是,三四線樓市也尚未達到房價轉跌的臨界點。緯房指數監測顯示,2019年4月,三四線城市房價平均環比上漲0.03%,漲速比上月收窄0.242個百分(fēn)點。118個三四線樣本城市中(zhōng),上漲的城市爲71個,比上月減少1個,上漲城市占比爲60%。
嚴躍進指出,房價應該基于市場規劃和調控目标在合理區間波動。對于相關開(kāi)發商(shāng)和中(zhōng)介公司來說,後續營銷方面需要積極管控,防範爲(博客,微博)了沖業績而亂降價,或者是做一(yī)些名不副實的假降價。後續預計三四線城市還會有各類穩定房價的做法,這也利好市場和預期的穩定。
畢竟,房子是用來住不是用來炒的,這是大(dà)家喜聞樂見且熱切盼望的。