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2018年報發布已經告一(yī)段落，但對于房地産行業過去(qù)一(yī)年的表現與總結并未結束。除了銷售額、營業收入、淨利潤、資(zī)産負債等單個指标外(wài)，過去(qù)一(yī)年整個行業和單個房企的綜合表現如何？可以從淨資(zī)産收益率（ROE）這一(yī)指标中(zhōng)窺探一(yī)二。
新京報房産新聞、新京報傳媒智庫聯合出品的《50家上市房企ROE排行榜》顯示，50家上市房企的平均ROE爲19.57%，高于2016年的15.62%和2017年的19.09%。其中(zhōng)，部分(fēn)大(dà)中(zhōng)房企ROE值排名靠前，同比出現增長狀況，而部分(fēn)中(zhōng)小(xiǎo)房企ROE墊底，并出現負增長狀況。
巴菲特曾經說，“我(wǒ)甯願要一(yī)家資(zī)本規模隻有1000萬美元而淨資(zī)産收益率爲15%的小(xiǎo)公司，也不願意要一(yī)個資(zī)本規模高達1億美元而淨資(zī)産收益率隻有5%的大(dà)公司。”
這足以見得，ROE在判斷一(yī)個企業盈利能力強弱時的重要性。ROE是指利潤額與股東權益的比值，該指标越高，說明投資(zī)帶來的收益越高。在業内人士看來，ROE不僅反映了一(yī)個企業的盈利能力、資(zī)産周轉率、資(zī)金使用效率，還反映了杠杆使用情況和資(zī)産負債狀況。
根據《50家上市房企ROE排行榜》，50家上市房企的平均ROE爲19.57%，高于2016的15.62%和2017年的19.09%。據中(zhōng)國指數研究院數據顯示，2018年全年全國排名百強房企淨利潤率、ROE均值分(fēn)别爲11.5%、17.2%，較上年分(fēn)别提升0.2、0.9個百分(fēn)點。
在業内人士看來，受前幾年樓市高增長影響，2017年、2018年進入利潤結轉周期，房企盈利情況較好，使得ROE水平提高。
碧桂園、恒大(dà)等盈利能力強
總的來看，50家上市房企ROE排名出現分(fēn)化，從ROE數據來看，大(dà)中(zhōng)房企ROE值排名靠前、穩定，同比出現上漲，而部分(fēn)中(zhōng)小(xiǎo)房企ROE墊底，并出現負增長狀況。
具體(tǐ)來看，德信中(zhōng)國ROE排名第一(yī)，爲72.89%，新城控股、融創中(zhōng)國、碧桂園、龍光地産、中(zhōng)國恒大(dà)、華夏幸福(600340)、朗詩綠色集團、時代中(zhōng)國、榮盛發展(002146)排名2-10位，ROE分(fēn)别爲41.05%、32.92%、32.2%、31.54%、30.18%、29.05%、28.26%、27.05%、24.76%。萬科、旭輝控股、中(zhōng)國奧園、龍湖集團、招商(shāng)蛇口等房企的ROE在20%-24%。
如果按照巴菲特甄選企業的标準，15%的淨資(zī)産收益率作爲一(yī)個“紅線”的話(huà)，那麽在這個紅線之上的房企還有正榮地産、華潤置地、融信中(zhōng)國、金地集團(600383)、雅居樂集團、金科股份(000656)、保利地産(600048)、中(zhōng)海地産、世茂房地産等房企，他們的ROE在15%-20%。
ROE排名最後五位的房企是當代置業、越秀地産、濱江集團(002244)、首創置業、遠洋集團、綠城中(zhōng)國等，ROE均在10%之下(xià)。
中(zhōng)型房企ROE增速較高
在增長率方面，部分(fēn)中(zhōng)型房企增長率排名靠前。具體(tǐ)看來，德信中(zhōng)國、朗詩集團的同比增速超過10個百分(fēn)點，中(zhōng)南(nán)建設(000961)、新城控股、金科股份、時代中(zhōng)國的同比增速超過5個百分(fēn)點。
而大(dà)房企較爲穩定，諸如華潤置地、萬科、保利地産、碧桂園、融創中(zhōng)國2018年的ROE與2017年基本持平，中(zhōng)國恒大(dà)、中(zhōng)國海外(wài)雖然有所下(xià)降，但是幅度在0.5個百分(fēn)點之内。分(fēn)析2016年-2018的ROE增長情況，萬科以及保利地産、中(zhōng)海地産、華潤置地等大(dà)型央企較爲穩定，變化幅度并不是很大(dà)。而融創中(zhōng)國、碧桂園、中(zhōng)國恒大(dà)2017年、2018年的ROE遠高于2015年。
值得關注的是，部分(fēn)排名靠後的中(zhōng)小(xiǎo)房企增長率呈現負增長。從處于39位的佳兆業開(kāi)始，有10名房企的ROE同比增速呈現下(xià)滑狀況，諸如當代置業的ROE同比下(xià)降4.7個百分(fēn)點、綠城中(zhōng)國下(xià)降4.85個百分(fēn)點，首創置業下(xià)降3.55個百分(fēn)點，遠洋地産下(xià)降3.68個百分(fēn)點。
在易居研究院智庫中(zhōng)心研究總監嚴躍進看來，大(dà)房企擁有更好的品牌價值和營銷渠道，其利潤數據相對可以把握，部分(fēn)營銷成本得到更好的把控，這也使得其比小(xiǎo)房企具有更好的盈利機會。
富力ROE下(xià)降幅度大(dà)
值得關注的是，在增長率方面，富力地産ROE同比降幅最大(dà)，爲27.34個百分(fēn)點，從2017年40.24%至2018年的12.9%，接近2016年15.99%的水平。使富力地産ROE出現較大(dà)變動的原因是其淨利潤率出現較大(dà)變化，2016-2018年，淨利潤率分(fēn)别爲13.13%、36.14%、11.35%。
還有綠城中(zhōng)國，其ROE在50家上市房企中(zhōng)處于最後一(yī)位，爲3.71%。事實上，根據2018年财報，綠城中(zhōng)國2018年的歸母淨利潤10.03億元，較2017年21.9億元同比下(xià)降54.2%；淨利潤率爲3.94%，同比2017年的6.37%下(xià)降了2.43個百分(fēn)點，遠低于同行平均水平。對此，綠城中(zhōng)國在年報中(zhōng)曾解釋稱，基于市場環境變化，計提的減值虧損撥備對股東應占利潤的影響較2017年增加6.51億元；以及因人民币貶值對集團若幹外(wài)币借款計提未實現彙兌淨虧損4.88億元。
還有遠洋集團，其2018年ROE爲7.38%，同比下(xià)降3.68個百分(fēn)點，主要是受淨利潤率和總資(zī)産周轉率影響。根據wind數據顯示，遠洋集團2018年的淨利潤率爲11.26%，同比2017年下(xià)降了6.43個百分(fēn)點；總資(zī)産周轉率18.8%，同比下(xià)降了7.95個百分(fēn)點。老牌國企首創置業2018年ROE爲7.68%，主要是其較低的總資(zī)産周轉率，2016-2018年，分(fēn)别爲17.12%、15.52%、13.55%，首創置業2018的淨利潤率也不高，爲10.4%。
分(fēn)析人士表示，随着2017、2018年樓市調控的持續，特别是一(yī)二線城市實行限價措施，外(wài)加房企融資(zī)成本高企，房企的盈利水平大(dà)概率将會下(xià)滑。反饋到未來一(yī)兩年，其ROE或将呈現下(xià)降趨勢。
分(fēn)析
利潤率、周轉率、财務杠杆影響ROE
具體(tǐ)到單個房企，有的房企ROE異常亮眼，有的房企則表現較差。背後的原因是什麽呢？哪些指标影響着ROE？
根據杜邦分(fēn)析法，ROE=利潤率×總資(zī)産周轉率×權益乘數，如果一(yī)個企業想提高ROE，需要從這三個指标入手，淨利潤率代表的是公司賺錢能力，需要通過提高毛利率、降低成本等來提高，總資(zī)産周轉率代表的是公司資(zī)産運用的效率，加快去(qù)化、優化流動資(zī)産和非流動資(zī)産的比例等影響其高低，權益乘數反映公司利用杠杆的高低，與負債有直接關系，适當運用杠杆能提高權益乘數，但是要使得資(zī)本結構合理化，避免财務和資(zī)金鏈出現風險。
《50家上市房企ROE排行榜》顯示，排名第一(yī)位的是德信中(zhōng)國，2018年剛剛于港交所上市，其ROE高達72.89%。東方财富(300059)網數據顯示，德信中(zhōng)國2018年毛利率爲38%，增加了15個百分(fēn)點，淨利率爲22%，增加了10個百分(fēn)點，資(zī)産負債率雖然有所下(xià)降，但是仍高于行業平均水平，爲86%。
值得關注的是，新城控股ROE排名第二，爲41.05%。根據新城控股年報，2018年業績大(dà)增，實現歸母淨利潤104.91億元，同比增長74.02%；實現歸母扣非淨利潤75.97億元，同比增長51.87%；淨利潤率爲22.5%，同比增加了7.1個百分(fēn)點。盈利大(dà)增引來了監管層的關注，問詢問題涉及投資(zī)性房地産公允價值變動、合并報表等對于淨利潤的影響。
新城控股ROE較高的另一(yī)個原因是快速加杠杆，2015年新城控股的資(zī)産負債率爲79.5%，2018年已經達到84.6%。
