欄目導航 Navigation
節後租房市場是否真的反常遇冷?旺季不旺?各城市市場表現具體(tǐ)差異何在?讓我(wǒ)們拿數據來說話(huà)。
1 又(yòu)迎節後“租房季”,成交量修複價趨穩
1.1 成交上漲,租房小(xiǎo)高峰如期而至
選取北上廣深杭蓉這六個綜合實力強的“年輕人逐夢之地”,也是流動人口衆多租賃市場發展快體(tǐ)量大(dà)的代表城市來一(yī)探究竟。
從租房成交量上來看,春節後各城市3月的租房成交環比2月都有明顯的提升。一(yī)方面2月本身自然日少,另一(yī)方面在租賃市場周期性中(zhōng),春節後往往有一(yī)波租房小(xiǎo)高峰。
節後,大(dà)部分(fēn)人回歸工(gōng)作崗位,部分(fēn)人群城市間重新選擇帶來新的外(wài)來人口的流入,一(yī)二線城市如期迎來租房小(xiǎo)高峰。
圖1:重點城市2019年2月與3月租房成交量情況
|
整體(tǐ)來看,3月以杭州(樓盤)、成都爲代表的熱點二線城市的租房成交量上漲程度明顯高于一(yī)線城市。杭州、成都3月租房成交量上漲近8成。
完善的城市建設、豐富的就業機會加之人才政策的傾斜,使得二線城市的人才吸引力加速提升,節後恐怕也有一(yī)些“逃離(lí)北上廣”的人群選擇在二線城市開(kāi)始新的工(gōng)作、生(shēng)活。
一(yī)線城市中(zhōng),北京3月成交量環比上漲8.70%,若刨除2月春節幾天假期來看,3月的租房成交并未出現預期中(zhōng)的提升,市場表現相對平穩。而廣州(樓盤)、深圳(樓盤)3月租房成交量上漲5成以上,市場小(xiǎo)高峰明顯。珠三角區域人才吸附能力增強,租房成交量修複。
1.1 旺季價不旺,租金漲不動跌不下(xià)
各城市租房成交價方面市場表現耐人尋味。整體(tǐ)來看,一(yī)線城市的租房價格支撐力更高,尤其珠三角地區3月租房成交價環比上漲。而杭州、成都等熱門二線城市3月租房成交價不升反降。
圖2:重點城市2019年2月與3月租房成交均價情況
|
實際上,租房市場相比住宅市場對季節周期反應更快。熱點城市租房市場在2018年底傳統租賃淡季表現冷淡,成交均價持續下(xià)跌。春節假期過後,2月的後兩周即開(kāi)始快速恢複,2月份整體(tǐ)上前冷後熱,導緻2月租房成交均價并未出現大(dà)幅上漲或下(xià)跌。
3月一(yī)部分(fēn)城市延續節後的租房熱度,而像北京、上海(樓盤)、杭州等城市則快速冷靜下(xià)來,恢複正常成交節奏,3月份整體(tǐ)租房成交價格出現小(xiǎo)幅回落。
圖3:重點城市2019年1季度租房挂牌均價情況
|
結合重點城市1季度挂牌的租賃房源來看,重點城市3月租房挂牌均價除成都小(xiǎo)幅下(xià)跌以外(wài)其他城市均上漲。
1季度累計漲幅上海居前位,北京、上海挂牌均價累計上漲而成交價格微跌,高房租壓力下(xià),北漂、滬漂傾向于尋求性價比高的房源,低租金的房屋成交更快。而廣州雖然成交價格上漲,挂牌價格卻持續走低,不排除有優質房源快速成交而其他房源挂牌周期長的原因,或許廣州租房人群更注重居住品質。
圖4:重點城市3月租房成交量價環比漲幅情況
|
數據來源:諸葛找房數據研究中(zhōng)心
整體(tǐ)而言,重點城市租房價格在節後走勢分(fēn)化,一(yī)線城市成交均價總體(tǐ)趨穩,灣區略有上漲,但漲幅也有限。杭、蓉爲代表的熱點二線城市3月租房成交量上漲明顯,而成交均價下(xià)滑。
租賃市場小(xiǎo)高峰不見往昔熱度,這也與現今整個勞動力市場縮減趨勢一(yī)緻,新經濟引擎互聯網最先感受到就業寒冬也阻止了部分(fēn)年輕人湧入熱點城市的腳步,仍然租房的人也謹慎過日子,改善型租客減少。
2 主流租金區間不變,二線城市租賃需求升級
2.1 主流租金區間保持不變,京、滬低價房交易量微減
租房成交結構方面,一(yī)線城市中(zhōng)上海節後各價格區間成交變化不大(dà),低價格區間成交均有不同程度的收窄,5000-8000元區間的成交上漲,租金在小(xiǎo)幅上調。北京3月3000元以下(xià)的租房成交占比收窄4個百分(fēn)點,合租房源及低價整租一(yī)居價格上漲。
深圳、廣州同樣低價格區間成交占比收窄,而租金萬元以上的占比增加,租金價格上浮,高端房源出租比例擴大(dà)。二線城市變化明顯,杭州“百元房”幾近消失,成都、杭州皆是1000元以下(xià)成交大(dà)幅減少,1000-2000元成交占比上漲,租金上調主要集中(zhōng)在合租房源及低租金的小(xiǎo)面積整租上,2000元以上各個價格區間成交占比變化不大(dà)。
圖5:重點城市2月、3月各價格區間租房成交量占比情況
|
總體(tǐ)而言,一(yī)線4個城市租房價格區間在3000-8000元的成交占比皆上漲,整租的普租房源普遍價格小(xiǎo)幅上調;杭州、成都爲代表的二線城市“百元房”占比減少,1000-2000元成交擴大(dà),合租房的價格上浮明顯。
2.2 二線城市租賃需求升級,大(dà)戶型成交更多
具體(tǐ)到各面積段租房成交情況,一(yī)線城市各面積段成交占比皆變化不大(dà),但不同面積段租金價格變化各異:北京小(xiǎo)面積房源價格上漲,90平以上的大(dà)戶型租金下(xià)跌;上海普遍租金上漲,但50-70平方米的小(xiǎo)兩居漲幅最小(xiǎo);深圳、廣州大(dà)面積高端房源租金上漲明顯。
圖6:一(yī)線城市2月、3月租房面積段分(fēn)布及各面積段租金漲跌幅情況
|
而杭州、成都走勢則與一(yī)線城市不同,兩城普遍50-70平方米房源成交占比收窄,而90-140平方米租房占比擴大(dà),租賃需求叠代升級。結合各面積段價格漲跌幅情況來看,兩城90-140平方米的房源租金普遍下(xià)跌。成都大(dà)戶型租金下(xià)跌更爲明顯,50-90平方米的普租房源價格更爲堅挺。
圖7:杭州、成都2月、3月租房面積段分(fēn)布及各面積段租金漲跌幅情況
|
2.3 整租成本優勢顯現,合租比例收窄
整租、合租占比方面,6個重點城市皆是整租占大(dà)多數,除了家庭租房占比穩定,租客年輕化傾向于整租一(yī)居室以外(wài),與朋友或同事一(yī)起整租一(yī)套房源也成爲越多越多新就業人群的選擇。
圖8:重點城市2月、3月整租合租占比情況
|
整租居多,而一(yī)線、二線熱點城市租賃小(xiǎo)面積化,還有一(yī)個原因則是長租公寓的入駐。近年長租公寓搶灘布局熱點租賃城市,大(dà)量小(xiǎo)面積開(kāi)間整租入市。
圖9:主流長租公寓在六大(dà)城市門店(diàn)數量
|
整體(tǐ)上,6個重點城市3月合租占比均有不同程度的收窄,北京、杭州尤爲明顯,節後是一(yī)部分(fēn)白(bái)領換租期,年輕租客們在自身經濟實力允許的情況下(xià),也願意承受适當的房租來維持生(shēng)活品質,私密性好逐漸成爲年輕人租房首要關注點,小(xiǎo)面積戶型的整租更受寵。
3 整租、合租熱門商(shāng)圈各異,程序員(yuán)助漲合租市場
各個城市熱門租賃商(shāng)圈整租與合租分(fēn)布略有不同,從6個重點城市熱門租賃商(shāng)圈分(fēn)布來看,受租賃機構多在市區分(fēn)布影響,整租的熱門商(shāng)圈也都集中(zhōng)在市區或近郊區域。而合租熱門商(shāng)圈分(fēn)布,則更具有“地鐵房”特征,多分(fēn)布在地鐵沿線甚至終點站;另一(yī)個有趣的特點則是:6城的“軟件園”“科技城”等大(dà)型互聯網公司集聚地均登上合租的熱租榜。
龐大(dà)的程序員(yuán)群體(tǐ)目前整體(tǐ)自有住房比率還較低,或許是因爲程序員(yuán)大(dà)部分(fēn)還比較年輕,傳說中(zhōng)的超高薪水并不能讓很多人立刻在一(yī)、二線大(dà)城市擁有自己的房子,而更長的工(gōng)作時間,使得很多程序員(yuán)傾向于在公司附近尋找合租房租住。
(以下(xià)租房熱門商(shāng)圈按節後成交量排序)圖10:北京租房熱門商(shāng)圈一(yī)覽
|
圖11:上海租房熱門商(shāng)圈一(yī)覽
|
圖12:深圳租房熱門商(shāng)圈一(yī)覽
|
圖13:廣州租房熱門商(shāng)圈一(yī)覽
|
圖14:杭州租房熱門商(shāng)圈一(yī)覽
|
圖15:成都租房熱門商(shāng)圈一(yī)覽
|
以北京爲例,節後熱門整租商(shāng)圈集中(zhōng)在東部區域,五環内的望京、百子灣、雙井、廣安門商(shāng)圈吸附了大(dà)量注重通勤便利的工(gōng)作族;梨園、亦莊則得益于商(shāng)圈自身多家企業入駐,區域内的租住需求進一(yī)步擴大(dà);常營、順義、黃村(cūn)憑借相對低廉的租金以及緊延地鐵線的區位,吸引大(dà)量城區外(wài)溢的租住需求。
合租的熱門商(shāng)圈更爲集中(zhōng),多分(fēn)布在京北地區,但同時,合租熱門商(shāng)圈top10中(zhōng),除望京商(shāng)圈外(wài),其餘均分(fēn)布在五環外(wài)。擠不動的回龍觀,逃不出的天通苑,“回天組合”輔之龍澤、清河,一(yī)同承接了大(dà)量京北工(gōng)作人群的租住需求;而東西向“擁擠新貴”六号線上,常營、北關也位列前十。
圖15:北京租房熱門商(shāng)圈分(fēn)布
|
成都的整租、合租商(shāng)圈分(fēn)布則更爲分(fēn)化。熱門合租商(shāng)圈top10中(zhōng),前9位全部聚集在南(nán)邊以大(dà)源、天府軟件園爲中(zhōng)心的三環外(wài)。高新區天府新區由于企業衆多,吸引大(dà)批租戶。麓山高端社區聚集地,租賃需求也不容小(xiǎo)觑。
圖16:成都租房熱門商(shāng)圈分(fēn)布
|
2019年,租房市場仍然持續獲得政策支持,包括刺激住房租賃消費、完善住房市場和保障體(tǐ)系、新增城市利用集體(tǐ)建設用地建設租賃住房試點等政策第出台。此外(wài)在供給方面,上海、杭州等城市租賃地塊積極推進,多宗成交,加大(dà)供給改善租賃市場供需平衡,租賃市場理應向好。
總體(tǐ)來看,節後重點城市租賃市場成交普遍上漲,但租金漲跌各異,部分(fēn)城市租客淨增量減少,仍然租房的人還想壓縮租房開(kāi)支,改善型租客減少,多種因素疊加,給一(yī)二線租房市場帶來了一(yī)定的需求壓力。
現今租賃市場仍然較爲穩定,預計2019年租賃市場發展穩中(zhōng)向好,規模繼續擴大(dà)。同時,租賃市場監管力度不會減弱,相關制度也會更加完善。
— / END / —