“限競房”8句真話(huà)，你想先聽(tīng)哪一(yī)個？張大(dà)偉

    本文轉載自公衆号：“大(dà)偉看樓市”

    限競房是一(yī)個2017年的創新類房源，這是北京所以有房地産相關人面對的最大(dà)問題，不論是賣房還是買房，8萬套左右的限競房都繞不過去(qù)。

　　偉哥也綜合了很多人的意見，簡單的幫你羅列幾句限競房的真話(huà)：

　　買内不買外(wài)，買城不買郊。

　　買東不買西，買北不買南(nán)。

　　買大(dà)不買小(xiǎo)，買貴不買低。

　　一(yī)層最超值，精裝價值高。

　　東城四道口，搶到就發财。

　　内城戶型差，雞肋也無奈。

　　五裏坨兄弟(dì)，科技城姐妹。

　　瀛海大(dà)家庭，青龍湖房災。

　　不用說，所有限競房裏，最值得拼命買的肯定是：

　　據說案名已經确定爲天恒學院裏。一(yī)共也隻有100多套房可銷售，另外(wài)部分(fēn)是自持+回遷房。這100多套房也非常奇怪的出現了南(nán)北向與非南(nán)北向。

　　簡單的解釋一(yī)下(xià)這8句話(huà)：

　　到今天北京最近3年也就是2017年到現在供應的商(shāng)品房住宅地塊合計有99宗，其中(zhōng)不限價的有5宗，限價的，也就是限競房地塊有94個地塊，有個别地塊拆分(fēn)項目的也就是合計大(dà)約有95個限競房項目，大(dà)約合計有900萬平米的住宅，也就是8萬多套左右。到目前爲止入市了3.2萬套，才隻是先頭部隊，按照再次的邏輯，即使未來一(yī)段時間供應停止了，還将有超過5萬套住宅要入市。

　　從區位看，限競房目前最好的三環内三項目小(xiǎo)戶型隻剩海澱四道口與東城永定府了。這兩個項目不用猶豫，當然目前看，買到可能性也不大(dà)。去(qù)排隊搖号這個應該是所有想買限競房購房者應該做的事。

　　另外(wài)豐台還有小(xiǎo)瓦窯的兩個項目還有二期有購買到的機會，五環内11個項目基本都是不用猶豫。當然，有一(yī)定問題就是少數五環内項目的戶型的确差點意思。最近看，将入市的橡樹(shù)瀾灣、白(bái)盆窯幾個項目戶型比之前入市的好位置項目戶型升級不少。

　　昌平北七家金茂限競房定名“未來金茂”，朝陽馬泉營中(zhōng)海限競房定案名爲“中(zhōng)海望京府”，豐台白(bái)盆窯中(zhōng)諾德限競房定案名爲“中(zhōng)鐵諾德·逸府”，石景山古城中(zhōng)海首鋼限競房定名爲“長安雲錦”。

　　六環外(wài)基本都應該是改善區域了，從項目主要剛需分(fēn)布的五六環之間看，很明顯的出現了東部沒有的現象，朝陽區、通州區基本隻是孫河、台湖有少數分(fēn)布。所以整體(tǐ)看，買東部買西。而從南(nán)北看，北五環外(wài)的配套也遠遠好于南(nán)五環，整體(tǐ)看，有地鐵一(yī)公裏内配套的項目不多。

　　從買房的邏輯看，限競房是買大(dà)不買小(xiǎo)，基本項目都高低配，導緻小(xiǎo)戶型占的資(zī)源非常少，而價差則不大(dà)，這使得特别是第一(yī)輪入市的幾十個項目，大(dà)戶型部分(fēn)資(zī)源更好。

　　累計數據看，截止4月29日，北京從2018年6月10日開(kāi)始，合計入市限競房項目達到了48個項目，合計72期，供應住宅套數達到了32197套，而網簽數據合計隻有9231套。平均網簽均價爲49000元每平米，網簽完成96萬平米，按照面積計算網簽完成率隻有25%。

　　網簽數據相對滞後，但整體(tǐ)看，實際銷售比例也依然隻有40%左右。限競房去(qù)化難度越來越大(dà)。因爲網簽審核購房資(zī)格等時間縮短，現在看，真實銷售與網簽數據差距縮小(xiǎo)。2019年入市的限競房有望超過6萬套。（已經入市6000套）

　　最近入市的限競房位置相對較好，除了少數五環内項目去(qù)化有所提升，但後續随着大(dà)量郊區項目入市，預計限競房去(qù)化難題依然非常大(dà)。

　　對于限競房來說，除了五環内的11盤都整體(tǐ)不錯外(wài)，其他項目開(kāi)盤能去(qù)化3-4成就已經是及格，而如果可以賣掉一(yī)半，就已經屬于優秀。

　　偉哥簡單的分(fēn)析一(yī)下(xià)：

　　1：房地産市場未來周期會非常短，以前是3年一(yī)個周期，未來可能是三個季度，一(yī)個季度退燒，一(yī)個季度小(xiǎo)陽春，一(yī)個季度平穩。樓市政策波動速度加快。

　　2：地段爲王，限競房市場分(fēn)化明顯，部分(fēn)限競房接近售罄，而部分(fēn)限競房去(qù)化不足2成。而且相比過去(qù)銷售小(xiǎo)批次優質房源與一(yī)般房源搭售，現在限競房一(yī)次全部推出市場，導緻開(kāi)盤優質房源銷售後，後續房源去(qù)化非常非常慢(màn)。

　　3：限競房區域供應紮堆現象明顯，青龍湖等部分(fēn)區域入市超過5000套，這使得供大(dà)于求在局部區域可能明顯出現。