欄目導航 Navigation
還記得在兩年前，樓市上漲的齒輪轉動起來後，從一(yī)線城市開(kāi)始，全國50多個城市先後開(kāi)啓了“限售”的模式
通過摁住流動性，及時抑制了各方投資(zī)的沖動，如今兩年過去(qù)，首批十二個城市的第一(yī)批限售房已經到期并将陸續獲得交易資(zī)格
在這些城市，接下(xià)來又(yòu)将上演怎樣的樓市劇本，在當下(xià)這個樓市環境中(zhōng)，其實還蠻值得讨論
01
限售，是這一(yī)輪樓市調控的“發動機”
2017年3月24日，廈門（樓盤）率先出台“限售”政策，新購住房需取得産權證後滿2年方可上市交易，随後全國57城相繼推行限售
所謂的限售，就是指新購住房需取得産權證後滿2年至5年後方可上市交易，各個城市可根據實際情況制定不同的限售年限
從時間來看，廈門、廣州（樓盤）、福州（樓盤）等城市在3月底已率先迎來首輪的限售解禁，截止到2019年4月底，共計有12城将迎來限售解禁
其餘城市将持續跟進，然後再下(xià)一(yī)波的時間點将會集中(zhōng)在2019年的9月至10月
|
這需要談談限售的核心本質是什麽
限售其實就是直接将樓市的整個流動性鎖住，既不允許獲利了結，也不允許清盤退出，無論漲跌，在一(yī)段期間内，都與你無關
如果想要溫和一(yī)點的政策，很多城市往往會選擇限售，最根本的原因就在于限售對整個剛需市場是沒有任何影響的
但是對于投資(zī)客而言，原來快進快出的模式直接走不通了，整個資(zī)金沉澱的周期會變得特别的長，因此限售政策對于投資(zī)客的情緒影響還是挺大(dà)的，有助于市場的穩定
還有一(yī)點很重要，因爲影響的波及面比較小(xiǎo)，因此限售政策實施起來的阻力也是最小(xiǎo)的，執行的效率是最高的
因此，限售政策往往是政府想要溫和調控地産時候最喜歡使用的”尚方寶劍“
02
當然，對于市場的參與方而言，限售政策的影響是雙重的
在房價大(dà)漲的時候，限售政策可以有效的遏制投資(zī)；在市場行情下(xià)滑的時候，也能限制抛售，從而阻止樓市的進一(yī)步下(xià)跌
因此，不同的樓市環境下(xià)，限售解禁帶來的影響也會有不同，因此想要判定限售解禁對于市場帶來的影響，則要看清楚目前市場處于怎樣的階段
在樓市上行期，因爲有漲價的預期，因此雖然到了可以出售的時間，但很多人都不會抛售，因此對于市場的整體(tǐ)沖擊有限
但是在樓市下(xià)行期，因爲對未來是存在恐慌性的情緒的，因此很多人都會進行大(dà)量的抛售，會進一(yī)步加快市場的下(xià)行趨勢
|
因爲新房市場受到政府影響比較大(dà)，我(wǒ)們以二手房爲例，如果參照上海（樓盤）、廈門、深圳（樓盤）這些處于頭部一(yī)二線城市最近3個月的成交量
我(wǒ)們可以明顯的感受到，如今的樓市，從交易的整體(tǐ)量級看，既非上行，也非下(xià)行，而是維穩性盤整
當然，如果從挂牌量看，也就是供應端看，整體(tǐ)市場正在上揚
|
以廈門爲例，二手房挂牌量環比上漲12%，較去(qù)年8月上漲61%，市場二手房供應量呈持續走高的态勢
廣州、廈門、福州三城均出現了量增價跌的現象，廣州、廈門的均價較去(qù)年皆有所下(xià)跌，福州的成交均價爲近幾月來最低點位，部分(fēn)客群出現了階段性抛售現象
外(wài)部的政策以及内部的壓力，都在促使投資(zī)客對前期買入的房産進行抛售
外(wài)部的政策就是4個字，房住不炒，這種高壓政策的堅決實施，導緻你想要從樓市裏短期内獲得高額回報已經變得越來越難
還有一(yī)個原因就是，投資(zī)客在2017的時候大(dà)量采用了杠杆進行買房，整個負債壓力是非常大(dà)的，投資(zī)資(zī)金被冰封兩年後，獲利離(lí)場的驅動十分(fēn)強勁
|
因爲炒房團向來都有抛售沖動，限售解禁的沖擊将會特别的大(dà)
特别是那些炒房客聚集衆多的城市，借助樓市回暖抛售出貨，将是大(dà)概率事件
而最後的結果很可能就是在同一(yī)時間段内，因爲市場抛貨量特别巨大(dà)，賣家與賣家之間往往會出現惡性競争
你想要比别人賣的快，唯一(yī)的辦法就是價格就要比别人來的低，因此想要獲得超額收益，可能也會變得比較困難
|
因此，随着城市限售的陸續解禁，部分(fēn)城市二手房的放(fàng)盤量會繼續擴張
與之相對應的是那些優質的城市，因爲前期限購政策做的比較好，抑制了投資(zī)需求，因此，影響并不大(dà)
03
當然，限售的逐漸解禁，确實擴大(dà)了存量，按照供需理論，供給增加了這麽多，那價格應該會出現劇烈的下(xià)跌
我(wǒ)們還需要看到“硬币的另一(yī)面”，就是需求端
雖然供給量上升，但對于需求端而言，其實也是在逐步擴大(dà)，從而形成了對沖機制
首先是“5年社保限購限制”的逐步解禁
2017年3月，廣州升級了樓市調控，外(wài)地購房門檻從“3年社保”調整爲“5年社保”，而當年的限購，限住的其實基本都是剛需
就是直接把這批有需求的人，打散到了各處，讓他們不得不再持币觀望兩年，到了如今，前期部分(fēn)被壓抑的需求将被釋放(fàng)，從而與限售解禁形成對沖
還有就是各個城市都在逐步放(fàng)開(kāi)的落戶政策
其實你有沒有想過一(yī)個問題，就是有沒有覺得一(yī)些城市要求限售2年的政策真的是很精準
爲什麽要限售2年，本質上就是這個城市讓你等他兩年的時間，兩年後接盤的人就會來了
各個等級的城市通過各種放(fàng)寬鼓勵你來落戶，紮根，因此，對于很多投資(zī)在二三線城市的人來說
隻要你熬過前面的2年，大(dà)概率上看也不會出現什麽大(dà)問題，因爲你投資(zī)的城市正在幫助你拉人來接盤
特别是那些特别優質的二線或是強三線城市，在這一(yī)輪的搶人大(dà)戰中(zhōng)，我(wǒ)看到很多一(yī)線城市的人口正在慢(màn)慢(màn)的流入過去(qù)，而絕大(dà)部分(fēn)的人也都因爲跳槽得到了收入上的增長
收入增長了，房價卻沒有一(yī)線城市那麽高，你說他們怎麽會沒有買房的熱情和沖動呢
因此，這些外(wài)溢到強二線或三線城市的人口，将逐步點燃這些城市的樓市熱情，而這一(yī)股熱情又(yòu)可以真正意義上帶動這些城市湧入二線
因此，搶人大(dà)戰對于樓市限售的對沖邏輯就是
一(yī)些二線城市通過寬松的落戶政策人口加劇擴大(dà)，從而吞噬掉了樓市限售解禁多餘的存量
而這些存量，對于劇烈激增的樓市需求來說，明顯是不夠的，因此，會引發這些城市的房價慢(màn)慢(màn)擡頭，房價上揚後，又(yòu)會進一(yī)步激發人們的購房欲望
整個樓市的齒輪因此被有效帶動
04
限售令解禁，對于一(yī)二線的樓市而言，由于接盤量較大(dà)，同時伴随着貨币寬松和樓市松綁成爲主基調，整體(tǐ)的市場和信心其實是回暖的，整體(tǐ)上并不會形成大(dà)規模的抛售潮
但是對于其他低能級的城市而言，整體(tǐ)引起的沖擊還是需要重視的，特别是那些人口外(wài)流嚴重的城市，如果無人接盤，收縮的不僅是城市規模，還有城市房價
未來的城市分(fēn)裂真的會比想象中(zhōng)的還要厲害，因此選擇好城市的重要性，将會變得無比的重要
以上爲正文，來自R先生(shēng)
