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2019年的3月，對房地産開(kāi)發商(shāng)來說又(yòu)是個溫暖的春天。
猶記得，大(dà)半年前中(zhōng)海地産對政策的預期很悲觀，2018年底，龍湖說2019年要非常謹慎，短短兩個多月後，開(kāi)發商(shāng)們又(yòu)開(kāi)始樂觀了。
3月下(xià)旬集中(zhōng)召開(kāi)的業績會上，開(kāi)發商(shāng)普遍比去(qù)年底開(kāi)心，因爲“房子又(yòu)好賣了”。
年初至今流動性的相對寬松、“五限”政策的局部微調給了他們信心。開(kāi)發商(shāng)預期政策維穩，房價繼續下(xià)跌可能性變小(xiǎo)，一(yī)二線城市有望邊際改善、率先築底，三四線則繼續承壓。
市場層面已有局部複蘇。《21世紀經濟報道》記者的調查顯示，近期各一(yī)二線城市新盤去(qù)化率提升，搶房重現，開(kāi)發商(shāng)打折優惠取消，成交量回升。尤其是深圳（樓盤），作爲2015年這一(yī)輪市場爆發的起點，近期市場熱度又(yòu)明顯回升，成爲風向标。
2019年的樓市會又(yòu)來一(yī)輪反彈嗎(ma)？
對此，3月26日萬科董事會主席郁亮表示，房地産更多與宏觀經濟、城市化、人口增長相關，房價單邊上漲的時代徹底結束了，不能期待市場反彈。
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開(kāi)發商(shāng)的信心回升、樓市回暖的蛛絲馬迹，最初要從貨币政策和流動性中(zhōng)去(qù)找。
年初，央行再次降準，給房地産行業打開(kāi)了複蘇的窗口。
3月14日，較早召開(kāi)業績會的陽光城(000671)，作爲高增長房企的代表，深感流動性的重要性。陽光城執行副總裁、 CFO吳建斌指出，目前市場資(zī)金充裕，融資(zī)成本明顯下(xià)降，“陽光城今年前兩個月的融資(zī)形勢明顯比去(qù)年好了”。
幾天後，碧桂園CFO伍碧君也表示，房企的融資(zī)成本在2018年都有上升，但預計2019年會下(xià)降，原因是“今年錢沒有那麽緊張了”。
此外(wài)，樓市調控“一(yī)城一(yī)策”，地方有了更多微調的空間。
奧園董事局主席郭梓文的觀點極具代表性：
“調控基調是希望樓價不要過快上漲，也要防止過快下(xià)跌。”
郭梓文稱，樓市調控的權力已下(xià)放(fàng)到各個地方，奧園一(yī)些樓盤所在的地方政府已開(kāi)始釋放(fàng)出有利于樓價和銷售面積提升的政策信息；預計今年下(xià)半年的市場會向好。
但市場的回暖并非全部，可能局限于一(yī)二線。
保利發展指出，2019年，随着政策面（如放(fàng)寬落戶條件、取消限售）、資(zī)金面（如購房利率上浮區間下(xià)調）等釋放(fàng)利好，資(zī)金将從三四線城市向一(yī)二線城市回流，預計全年市場将延續調整，一(yī)二線城市有望率先築底。
陽光城董事長朱榮斌表示，回歸一(yī)二線已是房企共識，未來一(yī)二線市場的競争會很激烈。
他表示：“從成都、甯波（樓盤）的幾場拍賣可以看出，隻要市場有一(yī)點回暖迹象，房地産公司的行動速度就會非常快。”
中(zhōng)海地産董事局主席顔建國認爲，以一(yī)線城市爲核心的城市群，在未來始終是中(zhōng)國經濟最有活力的地區，中(zhōng)海始終堅持在一(yī)二線的策略不變。目前中(zhōng)海土地儲備9144萬平米，其中(zhōng)一(yī)線占15%，二線占65%。
當代置業也在搶占一(yī)二線市場，董事長張鵬認爲當前一(yī)二線市場穩定，總體(tǐ)安全。當代置業在一(yī)二線的儲備占到70%，30%将布局在三四線城市。
縱觀近期的業績會，看好三四五線市場的，幾乎隻有碧桂園。碧桂園董事局主席楊國強認爲，當前農民工(gōng)的工(gōng)資(zī)上漲明顯，返鄉置業可能性大(dà)，三四線依然有較大(dà)空間。
3月26日，曾經大(dà)量布局三四線的恒大(dà)總裁夏海鈞指出，一(yī)二線和三四線的劃分(fēn)已然落後，恒大(dà)進入的288個城市，均爲人口持續淨流入、有産業支撐的城市。
深圳房地産資(zī)深人士徐楓認爲，一(yī)線城市已率先築底，而且回暖的速度快于二三線城市，2019年的亮點在于東部的一(yī)線城市和中(zhōng)部的省會城市。
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開(kāi)發商(shāng)充滿樂觀，市場也湧動着熱情。與去(qù)年底的冷清形成明顯對比的是，購房者重新回來了。
這也是流動性充裕帶來的效應，近期多個城市首套房貸利率連續3個月下(xià)降。2月爲5.63%，環比下(xià)降0.53%；2月利率下(xià)調銀行數量44家，較1月增加10家。而深圳目前首套利率均值爲5.46%，遠低于去(qù)年年底普遍的上浮15%甚至20%。
一(yī)線城市的房産交易增值稅附加稅也在大(dà)幅下(xià)調：北廣深從12%下(xià)降到6%，上海（樓盤）從11%下(xià)調到6%，減輕了購房者的負擔。
首創置業總裁鍾北辰表示，2019年消費者對房地産的投資(zī)熱情回到了原來的軌道。
作爲全國樓市風向标的深圳，市場熱度回升迅速。
2月底，深圳2000萬級豪宅華潤瑞府開(kāi)盤即受到熱捧，400平方米戶型“秒光”，230平方米戶型産品也很快售罄。
3月17日，深圳南(nán)山紅花雅築開(kāi)盤，當天簽訂67套，銷售額達3個億。19日，南(nán)山科技園1400萬起的豪宅盤陽光粵海開(kāi)盤，半小(xiǎo)時去(qù)化近50%。
深圳中(zhōng)原地産研究中(zhōng)心數據顯示，3月1日至24日，深圳新房住宅共成交2727套，一(yī)手住宅開(kāi)盤去(qù)化約55%。市場供應逐漸增加，訪客指數維持在高位，預計後期成交将繼續回升。
根據天風證券3月18日至25日統計，全國48大(dà)城市一(yī)手房合計成交4.19 萬套，環比上升17.04%，其中(zhōng)一(yī)線、二線城市環比增速分(fēn)别43.99%、16.41%。
這種複蘇和回暖是否可持續？
徐楓認爲，開(kāi)發商(shāng)的判斷主要是基于各自的新盤市場，目前僅是局部區域和項目有回暖；而對于存量房和新房的整體(tǐ)市場而言，上半年交易量可能會比下(xià)半年好。
徐楓指出，當前的房價存在泡沫，2019年将會是持續去(qù)泡沫的過程，不會存在大(dà)幅度反彈。同時，她也表示房價會維持穩定，下(xià)降的機會小(xiǎo)。相比于公寓市場，剛需的住宅盤降價的空間更小(xiǎo)，豪宅市場價格上行的機會也不大(dà)。
萬科是所有開(kāi)發商(shāng)中(zhōng)最爲謹慎的一(yī)家。
郁亮指出，對于萬科來說，首先還是要“鞏固提升基本盤”即開(kāi)發業務，在此基礎上才能去(qù)發展更多的新業務；萬科今年的銷售回款目标6000億，幾乎與去(qù)年持平。
