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房産稅可能沒那麽快
大(dà)家翹首以盼的房産稅，可能沒那麽快跟我(wǒ)們見面了！
3月25日，中(zhōng)國(海南(nán)（樓盤）)改革發展研究院舉辦的2019經濟學家年會 · 中(zhōng)改院論壇在海南(nán)海口召開(kāi)。
論壇上，聯辦财經研究院專家、國家稅務總局原副局長許善達表示，目前房地産稅進度在研究起草階段還沒有形成共識，還有很多問題還在研究，并且意見分(fēn)歧不小(xiǎo)。
意思就是目前房地産稅還有很多問題。
而在許善達看來，房地産稅的設立之路還很長，而且實際出台效果，可能與人們想象中(zhōng)，有着很大(dà)的出入。
說真的，房産稅這個東西，就像女人的大(dà)姨媽一(yī)樣隔斷時間就要傳要來了，我(wǒ)聽(tīng)得都累了。
房地産稅立法面臨了哪些問題
1、地方政府其實一(yī)點兒也不積極。
從财政的角度來說，房産稅有兩個目的。
其一(yī)是希望這個房産稅能夠作爲地方稅的主體(tǐ)稅種。
因爲營業稅改增值稅了，營業稅原來是上萬億，現在沒有了，然後地方稅也要有主體(tǐ)稅啊，主體(tǐ)稅是什麽概念呢？要地方建？主體(tǐ)稅要是上萬億的。
這個房産稅從數目上太少，根本不符合。而且結果就是上海（樓盤）、重慶（樓盤）從來沒有公布居民試點。
其二是希望緩解地方政府财政困難。
中(zhōng)央地方的财政收入收支不平衡，地方政府非常困難，這個現實是存在的，當時有專家就建議說，如果地方開(kāi)征房産稅可以緩解地方财政困難。如果收入那麽少能夠緩解困難嗎(ma)？呵呵，所以這個目的也沒有解決。
所以,2012年上海試點了兩個稅。一(yī)個是營改增，就是部分(fēn)行業營改增，一(yī)個是房産稅，這麽幾年下(xià)來，什麽結果呢？
營改增當年試點不到半年，就有很多地方政府給國家打報告，我(wǒ)們省的地方也要參加這個試點，我(wǒ)們不能再等了，我(wǒ)們要馬上參加。
但是房産稅這幾年沒有一(yī)個地方要參加，沒有一(yī)個地方政府說我(wǒ)要試點，我(wǒ)要加入試點，沒有。
2、隻有人大(dà)立法規劃和政府工(gōng)作報告可信，其他專家說啥都是白(bái)扯。
現在對房地産稅立法發表意見的，預測通過人大(dà)的幾審，那些專家都不預測了。專家預測實際都不對的。
最重要的是政府工(gōng)作報告和全國人大(dà)權威的表達，去(qù)年用的是“穩妥的推進”，今年用的是“穩步推進”，全國人大(dà)在講到整個立法計劃的時候，這個法那個法沒有房地産稅法，全國人大(dà)新聞發言人在講到2019年的立法裏面沒有這個法。
房地産稅現在處于哪一(yī)個階段呢？在研究起草階段。
研究是什麽意思？還沒有形成問題還沒有形成共識，現在研究起草就是還有很多問題還在研究。
3、本屆人大(dà)并不承諾在任期内完成立法。
人大(dà)和機關說“在研究起草之中(zhōng)”，說明有很多問題還在讨論。
這個意見分(fēn)歧看來還是不小(xiǎo)的，所以我(wǒ)覺得穩步、穩妥，什麽意思？不能急，要穩步推進。
所以再時間點上，你明白(bái)是啥意思了吧。
房地産稅能降房價嗎(ma)？
我(wǒ)們先來看看韓國日本美國征收房地産稅後，房價有沒有抑制住。
1、韓國
韓國從1965年之後就曾經曆過幾輪房産泡沫期，但每輪調整後又(yòu)是一(yī)路上行，2001年-2006年上漲，尤其是2005、2006年暴漲，當時韓國的城鎮化率已經達到了82%，按理是不該漲了，但因爲韓國采取低利率，貨币寬松，導緻房價暴漲。
爲了抑制房價上漲，韓國政府随後出台了房價調控政策，規定一(yī)人在購買第二套房時要交稅，第三套、第四套房以此類推，稅收不斷加重，2005年開(kāi)征房産稅，根據房産總價值的不同，稅率爲每年0.75%—2%之間。
但房價隻漲不跌的神話(huà)，當時并沒有因爲房産稅的開(kāi)征而破滅，2006年，首爾江南(nán)區的一(yī)套房價每周漲10萬元人民币司空見慣。
2007年，美國次貸危機開(kāi)始爆發，韓國的樓市才開(kāi)始調整，其實最主要的還是加息起的作用，房産稅頂多算輔助。
最近十年來，據房地産114的消息，2016年第一(yī)季度首爾公寓平均買賣價約爲5億6449萬韓元（人民币約321萬），比十年前（2006年第一(yī)季度）上漲了約1億2285萬韓元（人民币約70萬），可見房産稅的實施，并不決定房價的漲跌。
2、日本
日本的情況大(dà)家比較熟悉，我(wǒ)之前也寫過文章，日本房地産最後一(yī)輪瘋狂是1986-1991年。
日本也是爲了調控樓市，1992年，想出了房産稅，對土地、房屋等征稅，稅率1.4%，政府給你房子的估價，乘以1.4%，就是一(yī)年要交的稅錢。從長遠來說，針對大(dà)量囤積土地的人，來改變市場供需。
但政府要估價非常麻煩，畢竟每套房子情況都不同，就隻能按便宜的估，所以最後真正要交的稅率，并不多，比如500萬的房子，一(yī)年隻要一(yī)兩萬。
總以爲房地産稅是抑制地價上漲的大(dà)殺器，但實際上隻是作爲日本房地産調控的其中(zhōng)一(yī)個手段而已，最後捅破日本泡沫的，其實不是房地産稅，外(wài)部因素是美國簽訂廣場協議後，讓日元先升值，吹大(dà)日本資(zī)産泡沫後日元又(yòu)隻能貶值，日本内部最後被迫通過加息抑制泡沫。
3、美國
美國從20世紀初就開(kāi)始征收房地産稅了，目前各州的平均房産稅率在0.28%-2.35%之間。
2008年之前的那一(yī)輪美國房地産暴漲周期，也是因爲貨币極度寬松，利率低刺激，導緻房産稅就完全失效了，不管稅率高低，房價普遍大(dà)漲。
在泡沫刺破回歸理性後，經過幾輪QE，過去(qù)五年，美國房價漲了45%，但房産稅最高的新澤西州，房價同期僅上漲5%。而房産稅較低的科羅拉州和亞利桑那州，房價則分(fēn)别大(dà)漲59%和83%。
對于美國而言，正常時期，房地産稅确實有利于調價房價漲幅。但并不能完全阻礙房價的上漲。紐約所在地紐約州房産稅率偏高，爲1.62%，但房價依然是美國最高的。
從國外(wài)經驗來看，整體(tǐ)而言，利率下(xià)降、經濟繁榮、需求上升，是導緻房地産市場繁榮的主因。而利率上升、經濟衰退和需求下(xià)降才是房地産市場低迷的主要原因。
房産稅雖然對房地産市場有重要影響，但像美國，其主要作用還是作爲地方政府收入的來源，而非房地産調控的手段。
韓國和日本相似的是，在房價暴漲時，推出房産稅，作爲一(yī)種調控手段。但同時又(yòu)在不斷加息，所以很難判斷因房産稅導緻房價下(xià)跌了多少，因爲美國07年隻是加息，房産稅率這一(yī)因素不變，房價同樣下(xià)跌了三分(fēn)之二。
如果把時間稠度拉長點，你會發現，韓國日本房地産稅産生(shēng)的作用千差萬别。日本連續加息，配上房地産稅，使房價進入萬劫不複的深淵。韓國連續加息，同時配上房地産稅，房價短期跌了，但長期而言，房價照樣漲。
同樣是有了房産稅，同樣是高城鎮化率，爲什麽房價漲跌幅不同？歸根結底，還是取決于一(yī)個國家的人口，經濟活力。韓國的經濟增速在1990年後，除了1998年，始終大(dà)大(dà)高于日本。
國外(wài)的實踐告訴我(wǒ)們，房産稅不能夠有效來降房價，即使征收了，也隻是将房價轉移到了房價上面。
重慶和上海的試點怎麽樣了？
而本次國家稅務總局原副局長許善達表示，房地産稅應該分(fēn)兩個階段看，第一(yī)階段是2012年重慶、上海試點的時候。
2012年時，重慶上海率先成爲房地産稅試點城市，然而從結果看來，重慶、上海的房價，因爲房地産稅的試點而跌了嗎(ma)？
那個方案實踐證明，當時說的幾個目的沒有一(yī)個目的實現了。
這幾年，房産稅傳聞來了又(yòu)走，走了又(yòu)來，一(yī)會加速，一(yī)會推遲，不知(zhī)道你們是咋想？
我(wǒ)都頭疼了。
（觀點整合自櫻桃大(dà)房子，地産Plus, 許善達公開(kāi)發言）
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