樓市裏的哪些細枝末節，正在幹擾着下(xià)一(yī)個十年

　不知(zhī)不覺，樓市這個賽道，以2008爲基點，彈指一(yī)揮間，多少變化讓我(wǒ)們猝不及防。很多時候，當我(wǒ)們回憶2008的時候，以爲是近在眼前，其實已經是十年前了。

　　而逢8總是比較慘淡，逢9總是危與機共存，2018樓市的混沌記憶，依然在敲打着每一(yī)個樓市中(zhōng)的參與者。

　　2019，樓市會演化成何種局面，我(wǒ)不是專家，更不是神棍，無法精确給你想要的答案。不過風起于浮萍之末，構築樓市大(dà)廈的地基往往是種種細節因子的聚合。

　　所以，有的時候，種種細碎的變化，不一(yī)定是能掀起飓風的蝴蝶，而是潛移默化間，以一(yī)種肉眼不可見的律動，影響着樓市的方向。

　　洞察他們，适應他們，也許将是樓市下(xià)一(yī)個十年的契機。

　　01

　　中(zhōng)國的樓市有兩大(dà)核心驅動力，人口和城市。

　　中(zhōng)國人口增長率的高峰期已過，可以說基本是達成了主流共識，甚至有了官方認證。

　　《國家人口發展規劃：2016 至 2030》對于人口趨勢的判斷，2020 年中(zhōng)國人口預計爲 14.2億，2030 年總人口達到 14.5 億的峰值，同時90 後有 2.1 億，而 00 後僅爲 1.6 億。

　　這意味着，人口總量進入高位區間後，新生(shēng)人口規模趨勢性下(xià)滑已不可逆轉，巨大(dà)的人口利空陰影，在時刻籠罩着樓市下(xià)一(yī)個十年。

　　其實這個時候再去(qù)追究，類似政策性限制緣由，已毫無意義。但認知(zhī)的常識在于，我(wǒ)們不能以中(zhōng)國經濟總量超過英國，就認定中(zhōng)國是發達國家，至少英國目前有着比我(wǒ)國更優質的經濟結構。

　　同樣，伴生(shēng)着人口勢能下(xià)滑，變化在人口結構中(zhōng)開(kāi)始浮現。

　　首先是人口遷移，流動人口的規模在2014年前後，便開(kāi)始了趨勢性下(xià)滑。原因意料之外(wài)，又(yòu)在情理之中(zhōng)，就是農民工(gōng)的年齡結構顯著上升。

　　換句話(huà)說，那些爲大(dà)城市作出巨大(dà)貢獻的農民工(gōng)們，老了，幹不動了，回流幾乎是面對大(dà)城市房價的必然選擇。

　　非常有意思的是，棚改進程，三四線的樓市激活，某種程度，在同一(yī)時間維度爆發。

　　截止目前，似乎一(yī)切都在兆示着樓市的利空。

　　02

　　樓市的黃金十年，也是中(zhōng)國經濟高速增長的十年，還有一(yī)件事情也在被高速推進着。

　　高等教育的狂飙突進，飽受诟病，但是這十年間，産生(shēng)的效能比想象中(zhōng)，還要高。

　　80 後中(zhōng)，已經有了3500 萬高等院校畢業生(shēng)，而到了90 後，受過高等教育人數，翻了一(yī)倍，超 7000 萬人，而未來将有 2.5 億人受過高等教育。

　　樓市價值源于城市，城市的價值源于供求，供求的價值源于遷移，而未來這2.5億人遷移的選擇，将直接決定樓市和城市的格局。

　　我(wǒ)們一(yī)直覺得樓市在過去(qù)的十年，顯得粗放(fàng)，是因爲人口紅利，實在太足，多到漫出來了，多到無腦也能躺赢，能有多少人，願意花心思去(qù)精細化地産。

　　本質上，人口數量的紅利将不可逆的消亡，而未來樓市的格局，将被人口質量紅利重塑。

　　而這些2.5億人的究竟會如何抉擇呢？

　　03

　　用腳投票的事情，通常都和錢流，綁定在一(yī)起。

　　以2000、2010 和 2018 年三個時點全國各區域GDP占比爲例，北方除了京津冀外(wài)，普遍下(xià)滑，南(nán)強北弱的局面，在強化。如果說GDP上，還有結構差異，社會融資(zī)規模，則能代表嗅覺敏銳的資(zī)金流，真實的想法。

　　細化到城市面，三大(dà)城市群，長三角，珠三角，京津冀，穩如泰山。以占全國 5%的土地、24%的人口，創造了 43%的 GDP 總量，并培育出超過 3000 家上市企業，爲房地産市場貢獻了 26%的成交規模。

　　而京津冀的雄安出世，珠三角的大(dà)灣區，長三角的一(yī)體(tǐ)化，本質上，都是在強化這種頭部的馬車(chē)效應。

　　也就是說，依然有着極大(dà)的發展空間和潛力，高素質人才，沒有抗拒首選這裏的理由。

　　這時候，那2.5億的高素質人才，就像一(yī)塊蛋糕，注定不會被少數人一(yī)口分(fēn)完，那三大(dà)城市群切走最大(dà)的一(yī)塊後，分(fēn)給誰？

　　04

　　來看下(xià)GDPtop20城市的變動情況，武漢（樓盤）、西安（樓盤）、成都、貴陽等中(zhōng)西部城市明顯在新崛起。

　　爲什麽？不止是因爲主流認知(zhī)中(zhōng)，行政資(zī)源的聚集，而是存在這樣一(yī)種勢能，以前真正制約中(zhōng)西部崛起的關鍵性因素，遠程運輸成本的“冰山”在消彌。

　　或者說，以前中(zhōng)西部的産業動能不足，參與到世界分(fēn)工(gōng)體(tǐ)系中(zhōng)，成本太高。

　　這些年承接東部大(dà)量的産業這一(yī)過程，諸如武漢的裝備制造和信息技術制造總産值均超千億，成爲“中(zhōng)國光谷”；西安成爲“硬科技之都”、貴陽成爲 “大(dà)數據之都”、成都成爲“全球一(yī)流顯示産業基地”等，趨近完成。

　　産業是城市最好的基本面，能吸引那些最優質股東，2.5億人中(zhōng)，相當多的那種。

　　而這樣的城市向心力，在最能真實反應城市流動人口的小(xiǎo)學生(shēng)增幅上變動上，顯得淋漓盡緻。

　　而且我(wǒ)們看到，城市比我(wǒ)們想象還要敏銳，城市間的“搶人大(dà)戰”和“因城施策”，出現時間節點，幾乎是無縫銜接的。

　　底層邏輯上，房地産發展是城市和人口基本面的投射，城市的生(shēng)命周期就是房地産的生(shēng)命周期。

　　諾貝爾經濟學獎得主克魯格曼曾提出“核心—邊緣”理論，即在一(yī)個平衡的區域内，能夠自發形成經濟集聚的核心和邊緣區，而兩者的空間結構地位并非一(yī)成不變的。

　　直白(bái)點說，城鎮化發展到後半場，都市圈天然的出現了，都市圈的界定，早已經不單是行政邊界的定義，而是市場邊界意義上的聚合。

　　核心城市更加集聚，而區域内核心可能不隻 1 個。而這其中(zhōng)注定有的城市上升，有的城市下(xià)沉，就像地殼運動那樣，用時間撫平一(yī)切。

　　大(dà)概率上，未來買哪座城市，哪個都市圈會比什麽時候買，更重要。

　　05

　　如果說，空間維度的樓市将被近乎無限割裂，那麽時間維度的樓市，就是周期分(fēn)化。

　　從 70 城新房價格指數可以看出，以往各線城市價格變動時點基本一(yī)緻，意味着大(dà)多數城市市場階段幾乎是同步的。 　　新周期中(zhōng)，全國範圍内一(yī)二三四線城市樓市，各有各的“春夏秋冬”，活在自己的周期時空中(zhōng)。

　　而行政的介入，讓混沌的市場的信号，更加迷糊，這一(yī)切都讓樓市的增量市場面臨不确定性。

　　不過增量市場局部的演化，已經從全國角度，漸漸被城市角色承擔，這點從城市購買力上，分(fēn)化一(yī)覽無餘。

　　但有一(yī)個統計，中(zhōng)國房地産市場存量達到300億方，也就每人人均約30平，這樣總量和人均面積，對樓市而言，是夠的。

　　同樣還一(yī)件事情在發生(shēng)，近年來，增量開(kāi)發的高盈利性已出現趨勢性下(xià)降，房企的毛利率逐漸向社會資(zī)本平均回報水平回歸，換句話(huà)說，開(kāi)發房子這件事，沒那麽賺錢了。

　　任何行業發展的邏輯基礎是資(zī)金的投入聚集，資(zī)金的輪轉走向，很大(dà)程度決定行業的興衰趨勢。

　　過去(qù)10年，增量開(kāi)發市場的高盈利性，是房地産行業高速發展的邏輯基礎，大(dà)量資(zī)金湧入推動行業高速增長，同時反過來成爲社會融資(zī)利率高原的保衛者。

　　遵循這樣慣性，很多開(kāi)發商(shāng)，還沒有意識到，除了局部地區外(wài)，樓市，在某種真正意義上，猝不及防的進入了存量市場。

　　這将會造成兩種結果，一(yī)是房價漲幅放(fàng)緩，倒逼購房客戶不再單純依賴房價上漲，獲得套利收益；二是利潤下(xià)行，倒逼房企形成經營創造價值的思維和行動。

　　所以，“租售并舉”這件事，不是一(yī)拍腦袋的口号，你說他順應潮流也好，恰到好處也好，總之是未來必須長期堅持的趨勢。

　　但不要以爲在盤活存量市場中(zhōng)，不存在周期和機構風險。

　　以美國存量經營市場爲參照，存在着明顯的周期波動規律，并與經濟周期高度相關，在1998 年、2008 年經濟危機時點，同樣遭遇波谷階段。

　　而且容易被忽視的一(yī)點，不同城市增量樓市都周期尚且在分(fēn)化，那麽更加不成熟的存量市場，程度隻會更深。

　　從這個維度來說，存量市場，當下(xià)隻存在于少部分(fēn)頭部核心城市，但這不意味着，每個城市，不會面對這一(yī)天。

　　06

　　林林總總，不管我(wǒ)們接不接受，這些細碎的變化，已經在樓市中(zhōng)，蔓延開(kāi)來。

　　從細微的縫隙中(zhōng)，能窺見一(yī)個從混沌中(zhōng)開(kāi)始被割裂的樓市，他也許不會更高處奔跑，但絕不會向下(xià)墜落。

　　重要的是，這些無限分(fēn)割的縫隙中(zhōng)，孕育了無限的風險和機會，也許，這就是樓市下(xià)一(yī)個十年。

　　對了，以上數據來自保利發展戰略研究院和保利投顧研究院的《2018-2019房地産白(bái)皮書》。