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本報記者 張曉玲 實 習 生(shēng) 陳靓 深圳(樓盤)、廣州(樓盤)報道
在中(zhōng)國房地産市場上,“千億房企”是一(yī)個響亮的招牌,達到千億,就意味着拿到了前30強的入場券,也容易獲得資(zī)本市場和金融機構的青睐。
過去(qù)三年,房企規模競争白(bái)熱化,産生(shēng)了數十家千億房企。而到了2019年,千億俱樂部擴容的腳步,大(dà)概率将會放(fàng)緩。
中(zhōng)原地産報告顯示,2019年初,大(dà)型房企增長放(fàng)緩,進入瓶頸;而不少中(zhōng)小(xiǎo)房企也紛紛陷入了資(zī)金或擴張困境。
大(dà)型房企對銷售目标态度謹慎。去(qù)年艱難完成6300億元回款目标的萬科,今年仍然沒有銷售目标;恒大(dà)今年的銷售目标增速則不到10%。
另據21世紀經濟報道記者不完全統計,曾經抛出千億計劃的50多家房企中(zhōng),除已實現目标的30家以外(wài),其他的千億計劃大(dà)多要放(fàng)緩或時間延長。
房企銷售目标謹慎保守的背後,是對市場趨勢的判斷出現了轉變。此外(wài),房地産市場在2018年四季度迎來了大(dà)拐點,這就是,在去(qù)年近15萬億的銷售高峰之後,持續30年上揚的增長曲線将可能出現下(xià)滑,今年銷售不足15萬億。
房地産真正的下(xià)半場來臨,所有的房企都在思考,要如何面對未來。而銷售,不再是唯一(yī)的指标。
千億夢難圓
粵港澳大(dà)灣區紅利下(xià),九成土儲位于廣東的時代中(zhōng)國(01233.HK)正當時。
2018年報顯示,時代中(zhōng)國以606億元的合同銷售額超額完成任務,實現了同比46%的增速。
但這樣的高速不可持續。3月13日業績會上,時代中(zhōng)國宣布2019年的銷售目标爲750億,預計增幅爲24%。
在去(qù)年中(zhōng)期業績會時,時代提出的目标是“2019年、2020年大(dà)概率實現千億”,這意味着3年内最少要有40%的複合增長率,而今年25%的增速,預示着時代中(zhōng)國千億的腳步放(fàng)緩。
不止時代中(zhōng)國,不少進擊千億俱樂部的房企都在今年放(fàng)緩自己的銷售目标。
2018年初,首創置業制定三年銷售目标,力争2019年實現1000億。其2018年實際簽約銷售金額爲706.4億元,未完成年目标。在3月11日的業績會上,首創置業将2019年目标由1000億降爲800億。
同樣提出沖擊千億規模的越秀地産,則将今年銷售目标定爲680億元,較2018年的銷售金額增幅僅爲17.68%,與去(qù)年業績增速相比,差距較大(dà)。
在2017年的克而瑞排行榜中(zhōng),千億房企數量達到了17家,2018年達到30家,但今年,業界預期千億房企的增加數量會大(dà)大(dà)少于過去(qù)兩年。
除了準千億房企的目标計劃延遲,不少千億以上的房企達到2000億、3000億的時間也将放(fàng)緩。一(yī)個明顯的迹象就是,2019年的銷售增速預期比過去(qù)三年大(dà)幅下(xià)調。
去(qù)年剛剛踏入千億陣營的陽光城(000671),3月15日發布年報稱,2018年公司全口徑銷售金額達到1628.56億元,同比增速爲78%;而2019年,陽光城将銷售目标定爲1800億,同比僅增10.5%。
陽光城執行董事長朱榮斌表示,“我(wǒ)們沒有特别在意目标,因爲是彈性供貨,一(yī)切圍繞市場而定”,表明了他的謹慎态度。
前年因提出2000億目标被證監會問詢的泰禾集團(000732),去(qù)年也距該目标甚遠。2019年初,泰禾通過降價促銷發起了“搶收計劃”,但今年能不能達到2000億,仍是未知(zhī)數。
第一(yī)梯隊的碧桂園和恒大(dà)也在放(fàng)緩銷售目标。碧桂園人士透露,與去(qù)年一(yī)樣,公司今年沒有制定明确的銷售目标。而從去(qù)年8月以來,減速提質已代替銷售增速成爲碧桂園最重要的工(gōng)作。
恒大(dà)2018年以高出13.4億元踩線年初5500億的銷售目标。2019年目标銷售增速繼續放(fàng)緩,業績公告中(zhōng)将合約銷售目标定爲6000億,增幅不足10%,距離(lí)此前制定的2020年8000億目标也仍較遠。
更看重回款的萬科,去(qù)年也是踩線完成了6300億的回款目标,今年的目标沒有公布,但預計增速也不大(dà)。
規模已見頂
房企千億俱樂部難擴容,規模競争放(fàng)緩的背後,是市場的作用,以及趨勢的改變,即新房市場的規模已然見頂。
當下(xià),樓市宏觀調控的基調未改。上海(樓盤)易居房地産研究院總監嚴躍進表示,“房企銷售放(fàng)緩說明市場面臨很大(dà)的壓力,企業調整目标也是爲了防止預期過高,造成經營層壓力增大(dà)。”
市場壓力一(yī)方面體(tǐ)現在銷售增速放(fàng)緩、庫存規模上升、資(zī)金回籠緊張,另一(yī)方面則是企業自身戰略不清晰、盲目轉型帶來的業績下(xià)滑壓力。
克而瑞研究中(zhōng)心也認爲,2018年房地産行業調控持續,短期内爲防範市場風險,企業總體(tǐ)戰略性放(fàng)緩,以謹慎投資(zī)、加緊去(qù)化爲主基調。
深圳綜合開(kāi)發研究院旅遊與地産研究中(zhōng)心主任宋丁則認爲,更深層次的原因在于房地産的黃金時代已過,目前處于下(xià)行通道中(zhōng),房企放(fàng)慢(màn)速度是不得已而爲之。
保利發展在近期的白(bái)皮書中(zhōng)明确指出,樓市的拐點已在去(qù)年四季度出現,市場開(kāi)始進入調整期。
從全國新房市場的銷售數據來看,持續30年的新房銷售金額在去(qù)年達到了15萬億,多位業内人士傾向于認爲,此後再超越該數據非常困難。
2019年大(dà)概率會出現的是,新房銷售金額同比首次出現下(xià)降,少于15萬億。
不過,短期内,政策始終在雙向調節對沖托底。“目前類似稅費政策和貸款政策都釋放(fàng)了利好,傳統住宅等領域中(zhōng)還是有機會的。”在嚴躍進看來,今年年初,政策開(kāi)始逐漸放(fàng)松、房企融資(zī)環境得到一(yī)定改善、積壓的市場需求開(kāi)始釋放(fàng),樓市或許迎來一(yī)個機會窗口。
宋丁預測,“今年市場的走勢應該是相對平穩、窄幅波動的,維穩是一(yī)個大(dà)方向。”
當下(xià)大(dà)部分(fēn)主流房企的心态,正如萬科董事會主席郁亮所言,宏觀經濟L型尚未見底,人口紅利漸失,“2019年,面對高度的不确定性,應該摒棄一(yī)切投機、僥幸心理,跳出路徑依賴和牛市思維,以現金流爲基礎,穩住基本盤”。
陽光城就在年報中(zhōng)明确表示,在公司規模過千億之後,品質管理對公司發展更爲重要。而碧桂園也在去(qù)年年中(zhōng)開(kāi)始“提質降速”,不斷調整組織架構;郁亮也指出,萬科今年鞏固基本盤的内容之一(yī)就是提升産品力。
與此同時,随着越來越多的城市進入存量市場,城市運營成爲房企競争新賽道。“白(bái)銀時代”,江湖并未遠去(qù)。