樓市“陽春回暖”了嗎(ma)?

作者:康華房地産 發布時間:2019/3/4 8:53:40 來源:本網站

    本文轉載自微信公衆号:京房子

  各位粉絲:

  随着1月二手房量價回升,最近,樓市回暖、小(xiǎo)陽春等說法又(yòu)多了起來。

  那麽樓市真的會回暖嗎(ma)?剛剛過去(qù)的2月份數據又(yòu)如何呢?

  今天給大(dà)家帶來2月的房地産市場分(fēn)析。我(wǒ)們也争取今後定期給大(dà)家送上最新的市場數據和分(fēn)析,幫助大(dà)家判斷真實的市場情況。

  01

  新房方面,來自北京(樓盤)中(zhōng)原的統計數據顯示,2月北京新建商(shāng)品房總成交額107.21億元,共成交2011套。其中(zhōng)居住類産品(不含回遷房,普宅、豪宅、别墅、自住房)成交100.47億元,環比今年1月下(xià)滑65%,共銷售1893套,環比1月減少2653套,成交均價46122元/平方米,環比今年1月成交價下(xià)跌4000元/平方米。

  二手房方面,來自貝殼研究院的數據顯示,2月全月北京二手房市場成交量仍然維持在調控後的低位。受春節因素影響,2月北京全市二手房網簽量隻有6057套,環比減少42.2%,同比減少17.7%,今年2月網簽水平爲2015年以來最低。

  2月房山、順義及西城等區成交降幅較大(dà),均在40%以上。

  而作爲目前市場最大(dà)的中(zhōng)介機構鏈家,它在2月的二手房成交量也大(dà)幅下(xià)滑,較1月份下(xià)滑41.2%。

  圖:北京鏈家二手房月度成交走勢及環比

以下(xià)數據圖表來源:貝殼研究院
以下(xià)數據圖表來源:貝殼研究院

  價格方面,2月份北京二手房均價重回下(xià)跌,較1月份下(xià)跌0.6%。

  圖:北京二手房月度成交均價及同環比變化

【市場分(fēn)析】樓市“陽春回暖”了嗎(ma)?
  目前北京二手房房價總體(tǐ)處于平穩的狀态,在較小(xiǎo)的空間内波動。

  與2017年3月峰值相比,當前二手房均價已下(xià)跌11.3%。

  2月門頭溝、順義兩區均價跌幅較大(dà),分(fēn)别爲3.5%和2.6%。

  而且,按照以往經驗,由于春節期間交易“封凍”累計的需求要在節後釋放(fàng),春節假期結束後市場一(yī)般會形成一(yī)次回溫。

  以受春節假期影響明顯的兩周爲界,去(qù)年春節後的兩周交易量恢複至前四周周均水平,而今年春節後兩周市場交易量卻不及前4周平均水平。自然更是比不上2017年的情況。

  圖:北京鏈家二手房周度成交量走勢(以2017年1月第一(yī)周值爲100)

圖:北京二手房新增客源走勢(以2017年1月第一(yī)周值爲100)
圖:北京二手房新增客源走勢(以2017年1月第一(yī)周值爲100)
這說明
這說明
春節後北京二手房市場的回溫幅度不及往年。

  從下(xià)面這張圖可以看出,北京二手房購房者成交的周期,在2017年3月最瘋狂的時候,隻有40天左右,而後随着調控落地,成交周期一(yī)路上升。

  目前的交易周期接近80天,仍然處于調控之後的高位。

  圖:北京二手房購房者成交周期走勢(天)

分(fēn)析顯示,當前二手房交易的熱點區域是低總價的遠郊區域,以剛需爲主。
  分(fēn)析顯示,當前二手房交易的熱點區域是低總價的遠郊區域,以剛需爲主。

  最近4個月,北京60平以下(xià)小(xiǎo)戶型成交占比持續提升。

  2月份全市二手房成交的套均面積爲79.8平,是2017年以來月度最小(xiǎo)值。

  圖:北京二手房成交套均面積(平)走勢

節後兩周成交較快的區域是亦莊、門頭溝等總價較低的外(wài)圍城區。外(wài)圍城區2018年房價下(xià)跌的幅度居前列,二手房成交基數較低,剛需入市容易形成較高的增幅。
  節後兩周成交較快的區域是亦莊、門頭溝等總價較低的外(wài)圍城區。外(wài)圍城區2018年房價下(xià)跌的幅度居前列,二手房成交基數較低,剛需入市容易形成較高的增幅。

  另外(wài),從二手房主的挂牌價格調整來看,雖然1月份以來業主調價中(zhōng)漲價占比略有提升,議價空間近期略有下(xià)降,但目前降價售房占比仍然接近8成,議價空間仍然處于調控後的較高水平。

  圖:北京二手房調價中(zhōng)漲、降價次數占比走勢

圖:北京二手房議價空間走勢
圖:北京二手房議價空間走勢
【市場分(fēn)析】樓市“陽春回暖”了嗎(ma)?
02

  北京市房協秘書長陳志(zhì)認爲,當前得出所謂“小(xiǎo)陽春”、“回暖”的觀點和說法,其對于數據的解讀,以及數據背後的邏輯都不清楚,很多的判斷是沒有邏輯和證據的。

  隻是把某個月份的數據和前一(yī)個月或者前一(yī)兩年的數據做比較,就得出結果,這個顯然不客觀和不真實。

  陳志(zhì)說,目前的市場狀況就是一(yī)個低速、更長的交易過程,并沒有回暖和陽春的概念。新房的蓄客周期很長,二手房的成交周期也很長。

  從整體(tǐ)情形上看,當前的市場還是平穩的,無論是供給的數量,土地供應情況,還是交易去(qù)化的節奏。都呈現了這一(yī)特點。”陳志(zhì)說。

  他表示,如今的房地産市場如果說想回到若幹年前狂熱的情況,比如日光盤、新房年銷售量七八萬或十萬以上等,無異于癡人說夢。

  “現在的市場是一(yī)個主動調整降下(xià)來的結果。從今年看,中(zhōng)美關系問題應該考慮到,但無論中(zhōng)美關系的走向如何,我(wǒ)們内部的調整還會繼續,以前堅持的邏輯不會有什麽大(dà)的改變。經濟結構的調整,不會再依靠房地産來拉動,而且從金融整體(tǐ)來說,進入房地産管道的閘門依然是緊的。”陳志(zhì)說,北京的二手房去(qù)年成交15萬套,新房成交3萬套,這個數據肯定不能和前幾年相比,但也不能說差。既然情況還可以,爲什麽要放(fàng)?

  所以,所謂的“陽春”、“回暖”的這種概念的外(wài)呼、想象,都是一(yī)些個體(tǐ)的感受,并不具有客觀性。

  貝殼研究院首席市場分(fēn)析師許小(xiǎo)樂也認爲,從當前市場政策環境和市場結構看,短期市場仍然維持調控後的平穩态勢。

  第一(yī),當前金融政策嚴于2017年。2017年春節之際北京實行認房不認貸政策,當前的金融政策實行認房認貸政策,對占市場70%左右換房群體(tǐ)形成重要的影響。

  同時,2019年,商(shāng)貸、公積金貸均上調首付比例,房貸利率升至高位,公積金貸款對首次購房者支持力度大(dà)幅減小(xiǎo)。

  日前,銀保監會和央行密集提及防範房地産金融風險,提及加強房地産金融審慎管理,繼續對房地産開(kāi)發貸款、個人住房按揭貸款實行更加審慎的貸款标準,落實房地産市場平穩健康發展長效機制。

  隻要管好房貸的閘門,市場就難以大(dà)幅升溫。

  第二,當前市場需求結構以首次置業需求爲主。

  而在2017年3月份之前,北京房地産市場交易主要以換房爲主。換房行爲産生(shēng)的乘數效應容易激發價格上漲。

  在調控後,換房需求被認房認貸政策抑制,當前市場主要爲首次置業需求,對房貸成本較爲敏感,單靠首次購房需求難以對市場形成較大(dà)的沖擊。

  第三,今年新房供應比2017年多很多。2016-2017年,北京土地和新房供應量達到近年來的最低水平,購房者擔心買不到房,都集中(zhōng)到二手房市場。

  當前北京房地産市場的供給結構不同,新房供應充足。2月末北京待售商(shāng)品住宅8.5萬套,是2018年新房成交量的兩倍。

  新房大(dà)多爲限競房,價位和區段都将會對二手房市場起到分(fēn)流作用。

(責任編輯:楊雪純 )

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