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作者:京竹山 本文轉載自微信公衆号:地産情報站
2018年,對房東和租客而言,都是不輕松的一(yī)年。
租客們的苦惱是顯而易見的,房租上漲來勢洶洶,租客不堪重負;然則當個房東就輕松了?滿頭卷發、嘴叼煙卷,在自己的一(yī)畝三分(fēn)地上一(yī)言九鼎……那可能隻是電影裏的包租婆。高價買了房子靠出租想回本不知(zhī)道是猴年馬月的事情就不說了,去(qù)年光是租金抵個稅申報就暗潮湧動,讓房東顧慮重重。
貌似現在,不論是房東還是房客,誰的日子都沒有外(wài)人想象的容易。
01
在北京(樓盤)打拼多年的85後王先生(shēng),去(qù)年在南(nán)五環買了一(yī)套80多平米的兩居室,總價400萬。本打算自用,但因爲換工(gōng)作,距離(lí)太遠,忍痛出租,月租金5500元。老王算了一(yī)下(xià)回報率。小(xiǎo)區物(wù)業費爲2元/㎡/月,取暖費爲24元/㎡/取暖季,則一(yī)年的收益爲:(5500*12)—(2*80*12)—(24*80)=62160元,年租金回報率僅1.55%。靠租金回本要65年。
不僅是北京、上海(樓盤)這些一(yī)線城市,根據數據全國重點25城按當前平均房價購房後出租,平均要50年才能回本。
95後的小(xiǎo)李,大(dà)學畢業後,在中(zhōng)關村(cūn)(000931)找到第一(yī)份工(gōng)作,公司給出的薪水是12K+,除去(qù)社保、稅費,到手約11K+。這個薪資(zī)超過了他不少的同學,也超過了2018年北京的平均薪酬。在被平均的呼聲下(xià),小(xiǎo)李還算滿意。
爲了租房,小(xiǎo)李找遍了中(zhōng)關村(cūn)周邊的小(xiǎo)區,稍好點的,房租高的驚人,一(yī)居室就要7K+,真是租不起呀。挑來揀去(qù),定了一(yī)個80年代的老小(xiǎo)區,總共隻有兩棟樓。50多平米,連客廳都沒有,兩個房間,還挨着大(dà)馬路,月租也要6000元。一(yī)大(dà)半的薪水要付房租,白(bái)天給老闆打工(gōng),晚上給房東打工(gōng),小(xiǎo)李想想很紮心。明年小(xiǎo)李準備找個合租室友,這樣能分(fēn)攤房租。至于買房,想都不敢想。
房東不賺錢,租客租不起,大(dà)城市的樓市陷入一(yī)個怪圈。
02
租售比超過50年,這是一(yī)個讓人詫異的數據。北京的租售比一(yī)直如此嗎(ma)?顯然不是,我(wǒ)們看看北京樓市租售比曆史變化。
2012年以後數據來源于鏈家APP公開(kāi)數據
從數據上看,2009年是一(yī)個分(fēn)水嶺,09年以前買房,租金回報率普遍在6%以上,租售比是16.6年,是個很不錯的水平。繼續向前推,06年的租金回報率能達到13%,租售比是7.7年,2000年以前的租金回報率更是高達26%以上,租售比隻有短短的3.8年。就是說如果你2000年前買一(yī)套房子,現在出租,不到4年房款就賺回來了。
這是驚人的回報,曆史罕見。
而從2012年到2016年年初,租金回報率從3.4%降低到3.05%,還基本屬于國際平均水平,租售比增加到了29.4年。而到2017年以後,年租金回報率進一(yī)步降低到1.4%-2%,租售比更是普遍超過50年,
所以說,如果靠買房出租獲利,16年下(xià)半年以後的新房東,都很虧。隻有09年之前完成房産配置,才能享受高額租金回報。
從時間節點看,60後、70後房東獲利的可能性最大(dà)。小(xiǎo)李的房東恰好是60後劉大(dà)媽,劉大(dà)媽一(yī)家一(yī)共有三套房,一(yī)套大(dà)的三居自主,一(yī)套單位分(fēn)的老公房出租,這兩套在市區,另一(yī)套兩居在近郊區,兒子媳婦的婚房。如果不用再買房,劉大(dà)媽有一(yī)套房是用來出租的,每月的租金甚至比她的退休金都多。
可問題是,再過幾年,劉大(dà)媽的孫子要上小(xiǎo)學了,爲了上個重點。家裏決定買套學區房,找中(zhōng)介了解,重點小(xiǎo)學對口的學區,房價都要10多萬一(yī)平米,一(yī)個兩居室要1200多萬。
這對劉大(dà)媽也是個大(dà)數,最後打算先把市區小(xiǎo)房子賣掉,開(kāi)價430萬。在中(zhōng)介挂着。這半年,問的多,買的少。現在降價到400萬,希望盡快賣掉。再加上積蓄,掏空6個錢包,湊足600萬首付,把學區房拿下(xià)。
首付是有了,但600多萬的房貸,每月光貸款也要3萬多。兒子一(yī)家每月有4萬多的收入,但是除去(qù)月供,明顯入不敷出。劉大(dà)媽想實在不行,就隻有再賣掉一(yī)套。
事情好像有點複雜了,轉了一(yī)圈,人人都遇到了難題。
可見,想要靠房子實現财務自由,還需要繼續加碼,至少滿足兩條:
一(yī)要在2015年之前完成置業,最好是2009年以前,因爲這樣的租售比最佳。
二是2017年以後,不再置換房産,特别是學區房。如果再次置換房産,前期收益,會再次沉澱到房子上,短期内無法變現。
要達到這兩條,從時機上看,需要從97年房改開(kāi)始,到2015年,至少完成三次以上的置業。這個買房置業“三級跳”,難度很高。更現實的是,北京的限購開(kāi)始于2011年2月的“京八條”。京籍家庭限購2套住房,非京籍限購1套也是從那時開(kāi)始的。
時間再次被壓縮,從97年房改到2011年初,13年的時間。兩代戶家庭要買3套住房,以當年的認知(zhī)程度、收入水平看,多數人是難以達到的。
真正靠買房賺大(dà)錢的,隻有少數土豪、有遠見的高人。
03
從2006年至今,北京的房價上漲了7-10倍。但是租金漲幅小(xiǎo)得多,以海澱某小(xiǎo)區爲例,2006年,100平米兩居室價格在5000-5500元/月,2019年的租金在13000元,上漲幅度136%,漲幅不到2倍,而同期房價從1.15萬上漲到11萬,漲幅近乎10倍。去(qù)年長江證券(000783)研究所公布的世界各國的租金回報率,如下(xià):
國内一(yī)線城市以1.5%的租金回報率墊底,看起來,在北京租房是便宜得不能再便宜了。很多人因此預測,北京的房租将持續上漲,甚至暴漲。從紙(zhǐ)面數據看,大(dà)趨勢應該如此。但是,現實并不那麽簡單。
2018年下(xià)半年,市場被爆出某些長租公寓高價收房漲租的情況,旋即被主管部門約談,房租上漲勢頭得到遏制。
2019年1月,18個大(dà)城市再次出台政策,明确增加集體(tǐ)建設用地建租賃住房。北京市住保辦表示,2017年未開(kāi)工(gōng)的27個租賃房項目,2018年完成供地的租賃房項目,也将在2019年全面開(kāi)工(gōng),租賃房供應量到2021年是50萬套。政策執行力度加大(dà)。
今後房租的上漲邏輯,成了一(yī)個燒腦的問題。
有一(yī)句調侃的話(huà)是這樣說的:
房租是窮人的購買力決定的,房價是富人的預期決定的。細細品味,意味深長。
04
想要打破這種房東“不賺錢”、房客租不起的怪圈,最穩妥的辦法是租金緩慢(màn)上漲,與租客收入水平同步,7-8年以後,年租金回報率逐漸達到3%左右,租售比趨向合理。
從目前趨勢看,主管部門更傾向守住房租底線,保障租客利益。但房東的利益從長遠看,其實也可以得到保障。隻有這兩年在房價瘋漲預期下(xià),加杠杆投資(zī)的大(dà)小(xiǎo)玩家才是最受影響的。
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