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進入2019年，随着各地樓市調控政策微調，市場成交量、預期、人心都有回暖迹象。
剛剛，社科院發布的2019年1月《中(zhōng)國住房市場發展月度分(fēn)析報告》明确認爲，房價下(xià)跌速度趨緩，重點城市成交繼續回升。
社科院留給衆人的印象是，十猜九不中(zhōng)。但這一(yī)次，本号認爲社科院的觀點是對的，這也是本号在之前的文章已經發表過的對于今年樓市的看法。
理由有三：
1、市場的政策底已現。
從2018年年末之間，多個城市根據自身實際情況對樓市調控政策作出了微調，政策回暖信号非常明确。
一(yī)個月前山東菏澤打響了微調第一(yī)槍，取消了住房限售，之後湖南(nán)衡陽（樓盤）跟随腳步，取消限價，雖然被收回，但調整的趨勢已經在全國形成。
廣州（樓盤）調整“商(shāng)住房”政策，原來隻能賣給企業的部分(fēn)房屋也能賣給個人；珠海（樓盤）将外(wài)地戶籍購房繳納社保的時間從5年降至1個月、3個月、1年不等；青島（樓盤）高新區暫停搖号售房，有關搖号的規定從實施到取消隻有半年。
與此同時，深圳（樓盤）、武漢（樓盤）、杭州（樓盤）、蘇州（樓盤）、廣州、惠州（樓盤）等多個城市下(xià)調了銀行首套房貸款利率上浮區間。
另外(wài)，北京（樓盤）、廣州、南(nán)京（樓盤）、汕頭（樓盤）、長沙（樓盤）、銀川（樓盤）、福州（樓盤）、哈爾濱（樓盤）、綿陽（樓盤）等城市調整了公積金提取政策。一(yī)些城市公積金的提取更加便利。其中(zhōng)，北京、銀川、哈爾濱、南(nán)京、秦皇島（樓盤）等地簡化了公積金提取手續。
有機構預測，2019年會有30個以上城市對樓市調控政策進行微調。
爲什麽要微調？目的就是爲了防範大(dà)跌。經過2017年、2018年連續加壓的調控政策，全國多地房價已進入了調整通道，如果政策依舊保持高壓不變，房價大(dà)跌風險很大(dà)，會帶來系統性金融風險，這是任何一(yī)方都不願看到的結果。
所以住建部對2019年樓市下(xià)達的任務是三個“穩”，即穩地價、穩房價、穩預期。
當然，正因爲要穩，所以2019年雖然回比2018年樓市預期要好很多，房價大(dà)幅上揚的可能性幾乎也不存在。
2、央行持續降準。
在全球多數國家進入加息通道的背景下(xià)，中(zhōng)國并沒有跟随，爲了應對經濟下(xià)行壓力，央行在2019年1月開(kāi)啓了降準模式。
1月4日傍晚，央行宣布降準1個百分(fēn)點，力度超乎尋常。盡管中(zhōng)央一(yī)再強調，是爲了支持民營企業、小(xiǎo)微企業融資(zī)。但經驗告訴我(wǒ)們，錢最後大(dà)多都會流向房地産。
除了降準，中(zhōng)央還大(dà)力度鼓勵地方發行地方債。地方債，是央行印鈔方式之一(yī)，相當于放(fàng)水。
由于中(zhōng)央有下(xià)調地方債風險系數的想法，所以前幾天河北、山東、河南(nán)、福建等地發行的地方債遭到金融機構瘋搶，認購倍數在30~50倍，河北更是高達53倍。說明銀行手中(zhōng)的錢非常多。
3、市場成交量已在回暖路上。
在政策轉向，市場預期轉向，人心轉向的大(dà)背景下(xià)，多地樓市成交量已在回暖。
上圖是百度資(zī)訊中(zhōng)的部分(fēn)截圖，可以看到昆明（樓盤）、洛陽（樓盤）、濟陽樓市成交量表現不錯，就連低迷的香港樓市，上周二手房成交量也創41周新高。
通過以上三點信号，基本可以對2019年樓市做個初步判斷：如果大(dà)環境不發生(shēng)較大(dà)變化，熱點城市成交量将有一(yī)定程度回暖，房價将回到穩定階段，甚至是小(xiǎo)幅慢(màn)漲。
因此，本号認爲，2019年第一(yī)季度，是剛需客上車(chē)的好機會，時間如果再往後推，成本會更高。
上面分(fēn)析了樓市短期内趨勢，再來說說中(zhōng)長期。
所謂樓市短期看政策，中(zhōng)期看土地，長期看人口。中(zhōng)國的樓市在土地财政與大(dà)城市化兩大(dà)背景下(xià)，中(zhōng)長期仍會是慢(màn)漲，但也會有一(yī)個臨界點，那就是人口臨界點。
這幾天，關于人口話(huà)題不絕于耳，2018年新生(shēng)兒人口相比于2017年少了200萬，社科院預測，中(zhōng)國人口最快将在2027年迎來負增長，以此推算，本号認爲，如果這種趨勢不變，中(zhōng)國高房價的拐點也基本會在這個節點附近出現。
