樓市大(dà)消息！2019年，這類城市要變天

　　本文爲樓市參考團隊原創作品

　　幾家歡喜幾家愁。

　　爲推動三四線城市發展做出了不可磨滅貢獻的棚改，在2019年，迎來了最大(dà)變局。

　　1月24日，21世紀經濟日報刊登了一(yī)則報道，該文統計了2019年各省市對棚改的相關的布置工(gōng)作，發現各地棚改預期套數均出現不同程度“腰斬”。

　　數據顯示，山西将從12.52萬套下(xià)調至3.26萬套；河南(nán)從50萬套下(xià)調至15萬套；四川從25.5萬套下(xià)調至15萬套；北京從2.36萬套下(xià)調至1.15萬套；安徽從28.18萬套下(xià)調至21.45萬套； 西藏從3.5萬套下(xià)調至1.89萬套。

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　　要知(zhī)道，棚改作爲牽系民生(shēng)的重要工(gōng)程，一(yī)直被網友認爲是三四線城市房價上漲的源頭，現在各地的棚改預期大(dà)幅下(xià)調，無疑是一(yī)重要信号，三四線樓市狂歡的日子，真的要結束了。 如果把2018年稱之爲三四線城市的“棚改元年”，那麽，2019年絕對是這些城市“棚改政策調整元年”，今年開(kāi)始，棚改政策藥發生(shēng)翻天覆地的變化了。

　　其實，2019年的棚改生(shēng)變局，并非毫無征兆可言，在去(qù)年年底住建部在北京主持召開(kāi)的部分(fēn)省市座談會上，住建部對2019年的棚改政策進行過吹風，在會上住建部明确提到：

　　1.新三年棚改計劃必須實施，但棚改項目必須區分(fēn)收益與融資(zī)能否平衡

　　2.棚改貨币化不搞一(yī)刀切

　　3.政府購買棚改服務模式取消，但鼓勵國家開(kāi)發銀行、中(zhōng)國農業發展銀行對收益能平衡的棚改項目繼續貸款

　　4.融資(zī)以發行棚改專項債爲主

　　這樣的結果，更像是中(zhōng)央爲了權衡各方層面的現實狀況，而綜合考慮的結果——

　　“水龍頭”不全關，但開(kāi)始擰緊了。

　　因爲棚改的本質就是征土地、拆房子，然後國家補給拆遷戶一(yī)筆錢，而被拆房子的人，就有錢進入房地産市場。

　　但我(wǒ)們知(zhī)道，三四線城市的人流、資(zī)金流、産業結構等方面，相比一(yī)線城市要弱得多，三四線城市的房價能居高不下(xià)，離(lí)不開(kāi)棚改政策在給房價做支撐。

　　如果直接對各地的棚改政策進行一(yī)刀切，那麽有些流動性較差的三四線城市的房地産市場必将停滞，那時候，政府的土地将難以賣出去(qù)，開(kāi)發商(shāng)手裏的房子也難賣出去(qù)。

　　而過去(qù)都是以政府購買棚改服務的，錢都是找銀行借的，政府土地賣不出去(qù)，銀行的錢就難以還上，這樣就容易形成惡性循環。如果銀行大(dà)量的貸款無法回收，有可能導緻兌付困難甚至破産，造成社會的不穩定。

　　所以，一(yī)刀切除三四線城市的棚改政策，對這些城市的地方政府而言，是有很大(dà)難處的。另外(wài)，某些實際的困難也得考慮到，比如有些城市棚改項目，進行到一(yī)半了，剩下(xià)那部分(fēn)到底拆還是不拆？

　　另外(wài)，在政策上更多的時候都是實行的“一(yī)時松，一(yī)時緊”的調控政策，2018年，各地的棚改政策基本上都是超标完成的，這也爲2019年的政策帶來了更多的“調控區間”。

　　根據央行的數據，2018年中(zhōng)國人民币存款增速創下(xià)了40年最新低，我(wǒ)國金融機構各項存款餘額同比增速從未跌破9%。而去(qù)年以來，存款增速普遍在8%左右徘徊。

　　人民少存的錢去(qù)了哪裏？按理來說，最大(dà)的去(qù)處就隻有三個：日常消費、理财、買房。

　　先看消費，從統計局公布的社消來看，2018年，名義增長爲8.2%，是遠遠低于同期預期的，所以肯定的是，人們少存的錢，并不是拿去(qù)日常消費了。

　　另外(wài)就剩下(xià)理财了，筆者查詢了2018年的公募和私募數據，2018年公募基金管理機構管理的公募基金5629隻，份額12.9萬億，規模約13.0萬億元，私募資(zī)産管理計劃規模總計約24.9萬億元。而銀行理财呢，目前未找到2018年最新的數據（2017年爲29.54萬億），但關于2018年銀行理财增速放(fàng)緩的消息報道倒不少。

　　整體(tǐ)來看，相比2017年，公募、私募基金總規模均有所增加，但并沒出現相比過往年份異常的增長，也就是說，理财可能确實分(fēn)流了部分(fēn)存款，但你要說大(dà)夥的絕大(dà)多數都拿去(qù)買理财了，未免也太浮誇了。

　　綜合來看，唯一(yī)能夠具備核心優勢分(fēn)流大(dà)衆存款的，就隻剩一(yī)個了——房地産。

　　這或許也是爲啥央媽要在2019年，大(dà)幅壓縮各地的棚改目标的重要原因，因爲上層可能也發現了，放(fàng)下(xià)來的水，的确流到了樓市了。

　　如果大(dà)家都把大(dà)部分(fēn)存款拿去(qù)買房了，那麽整體(tǐ)的社會消費欲望就會降低，靠内需拉動經濟的力度就會大(dà)幅縮水，站在央行的角度來看，這樣的情況，必須杜絕。

　　另外(wài)，在改造目标收縮以及防控隐性債務的背景下(xià)，我(wǒ)們也發現，中(zhōng)央對地方政府有所限制了。比如，不再允許地方政府購買棚改服務模式，什麽意思呢？總體(tǐ)來說，限制地方政府“無形的手”。

　　以前的一(yī)些工(gōng)程項目，建設支出，有些地方都把它包裝成棚改支持，然後把各種錢都算在了棚改項目裏面，無形之中(zhōng)就造成隐性債務風險加大(dà)。

　　除此之外(wài)，過去(qù)的政府購買服務模式還有個不好的地方，因爲它的方式是"提出申請、銀行發錢"，對于某些财力較弱的三四線城市，有較大(dà)空子可以鑽，比如之前就有爆出過，有的地方政府以購買服務的名義支付建設資(zī)金。

　　所以，中(zhōng)央現在态度也明确了，要求地方政府以發行地方政府債券方式（棚改專項債）爲主的方式來進行融資(zī)，按規定原則上不超過15年。這樣能很大(dà)程度限制地方政府隐性債務的增加。

　　這一(yī)政策實施後，有财力、有資(zī)金的地方政府，可以在棚改上更有作爲，甚至可以擴大(dà)棚改面積，反之，則棚改力度将大(dà)幅縮小(xiǎo)。

　　可以肯定的是，随着這次絕大(dà)多數城市棚改預期的下(xià)調，2019年三四線城市樓市的日子不會太好過，起碼，不會再出現像過往“狂歡”的局面，一(yī)去(qù)不複還了。

　　該來的，遲早會來的，三四線城市的分(fēn)化馬上就要開(kāi)始了，不過這也不見得是啥壞事，在三四線城市也必将崛起一(yī)批不過度依賴“土地财政”的城市。