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日暮鄉關何處是。
被稱爲九省通衢的武漢（樓盤），在2018年創下(xià)住房成交面積全國排第二、土地出讓面積全國第一(yī)的同時，随着新一(yī)線城市帶來的搶房潮退去(qù)後，樓市開(kāi)始趨于冷靜出現回調迹象。
貝殼數據顯示，1月第2周（1.7-1.13）在貝殼找房武漢站所有庫存房源中(zhōng)共有1351套房源出現降價，降價房源占調價房源（漲價、降價房源）比重爲83%，降價依然是調價主流。其中(zhōng)更是有一(yī)套87平米房源報價從230萬調至135萬，猛降95萬，降幅高達41%。
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“盡管單套降幅41%是個案，但最近武漢房子價格确實是在往下(xià)走，從鏈家上挂的房源調價信息看，降幅10%-15%的房源也不少。”于2013年秋天在武漢購入一(yī)套近百平兩居室的小(xiǎo)A一(yī)直在關注房價。因爲她已經将自己收房後還沒裝修的裸房在鏈家已經挂了半年，但目前仍沒有出手。
盡管她一(yī)直認爲自己入手時這個臨江小(xiǎo)區的房價偏高，但自從2014年9月武漢樓市取消限購刺激樓市，進入2015年後，武漢新房市場就已經開(kāi)始出現“供不應求”現象，房價也随之水漲船高。以小(xiǎo)A購入的華潤橡樹(shù)灣爲例，當時她入手時均價約在1萬1，當前其在鏈家上的二手房報價已超過3萬元。
從某種意義上來說，小(xiǎo)A趕在武漢樓市崛起之前成功“上車(chē)”。随着2016年下(xià)半年武漢收緊限購限貸政策，政策越緊反倒引發一(yī)波波搶房潮。而在2018年全國多地掀起搶房熱潮後，武漢的搶房也愈演愈烈。特别是今年4月，“買房基本靠搶”，帶着被子連夜排隊買房、10個人搶一(yī)套房等現象層出不窮。
不過，狂飙突進兩年多之後，武漢樓市卻從2018年下(xià)半年開(kāi)始降溫，去(qù)年武漢住房成交1810萬平方米，同比下(xià)降11.4%。但盡管如此，這一(yī)成交數據仍然在全國樓市銷量排名中(zhōng)僅次于重慶（樓盤）排在第二，并且連續八年位居前三甲。
鏈家數據顯示，去(qù)年12月，武漢二手房成交均價約在1.7萬左右，小(xiǎo)A這套江邊的房産單價着實不低。“在北京（樓盤）上海（樓盤），基本上已經是存量房市場，買二手房很普遍，但在武漢，我(wǒ)極少聽(tīng)到周圍有人買二手房。”小(xiǎo)A感慨，不知(zhī)道武漢的房能賣給誰。她自己的房依然挂在中(zhōng)介處，但并不打算調價。“先等等看，反正不着急賣。”小(xiǎo)A說。
武漢樓市的供需格局已經發生(shēng)轉折，曾經一(yī)房難求的市場上，突然就開(kāi)始出現大(dà)量庫存。中(zhōng)國指數研究院統計數據顯示，2018年，武漢新建住房供應2660萬平方米，同比增長約15.1%。其中(zhōng)12月份供給創出年度新高，整個第四季度939萬平方米，占到全年總量三成多。
有媒體(tǐ)數據顯示，截至2018年底，武漢已批準預售尚未網簽的商(shāng)品住房近15萬套、1640萬平方米，去(qù)化周期約9個月。在供給端更爲令人倒抽一(yī)口冷氣的數據是，貝殼研究院相關人士在接受采訪時曾披露，2019年武漢的新房市場供應量爲30萬套。
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在武漢樓市近年來的狂飙突進中(zhōng)，被戲稱爲武漢宇宙中(zhōng)心的光谷闆塊是最富代表性的縮影。
武漢東湖新技術産業開(kāi)發區，于1988年創建成立，2001年被原國家計委、科技部批準爲國家光電子産業基地，即“武漢·中(zhōng)國光谷”，随後光谷樓市起步，2003年前後，萬科城市花園等項目拉開(kāi)光谷樓市序幕。“2004年，光谷區域華工(gōng)校門外(wài)的房子1000塊錢一(yī)平米，到了2008年漲到了7000左右，四年翻了好幾倍。要知(zhī)道，2008年北京通州房價也才七八千。”小(xiǎo)A回憶稱。
“2018年，光谷出現破3萬新盤，十年之間，房價又(yòu)是翻了數倍。”小(xiǎo)A說，可以這麽說，光谷是過去(qù)這十幾年，武漢發展最快的區域，完全超越了武漢的整體(tǐ)速度，所以這一(yī)區域的樓市更是光速發展，一(yī)方面是因爲有産業支撐，互聯網等創業企業衆多，大(dà)學生(shēng)留漢很大(dà)一(yī)部分(fēn)會選擇光谷，所以購房需求旺盛；另一(yī)方面，光谷區域高校衆多，教育資(zī)源集中(zhōng)，也吸引了很大(dà)一(yī)部分(fēn)置業需求。
但對于光谷、乃至武漢的購房者來說，卻是工(gōng)資(zī)水平與高月供的懸殊落差。“假如購買一(yī)套150萬的兩居室，貸款約在100萬上下(xià)，每個月的月供就得五千多。但對于在武漢工(gōng)作的人來說，很多普通員(yuán)工(gōng)的工(gōng)資(zī)也就是在五六千上下(xià)。”小(xiǎo)A感慨，根本沒法活，所以大(dà)家才離(lí)開(kāi)。
以高新技術人群集中(zhōng)的光谷爲例，據東湖高新(600133,股吧)區地稅局數據顯示，2016年所得12萬元以上個人所得稅自行納稅申報中(zhōng)，光谷共有3.1萬人自行納稅申報。而光谷的實際人口呢，遠超百萬。有數據顯示，截至2018年9月1日，光谷人口總數達168萬。也就是說，在光谷，月均所得1萬元以上的人群，占比不到2%。
人才資(zī)源在全國衆多城市中(zhōng)有碾壓性優勢，工(gōng)資(zī)成本相比深圳（樓盤）、北京又(yòu)幾乎是“腰斬”，令武漢這個“人力窪地”吸引大(dà)批企業入駐。有媒體(tǐ)統計顯示，僅僅在2017年與2018年，就有56家企業入駐武漢，設立第二總部或總部。
“其實，在武漢，光谷還是較新的産業園區，交通、商(shāng)業配套與老的商(shāng)圈相比還不完善，生(shēng)活便利性就打了折扣，光谷的房價有些超前發展，單單就工(gōng)資(zī)收入來說，負擔2-3萬的房價有點離(lí)譜，随着武漢整體(tǐ)樓市供應猛增，後續光谷區域樓市價格回調是大(dà)概率事件。”小(xiǎo)A說，如果說光谷尚且撐不起房價，武漢也更是難以支撐，還需要有強有力的産業做支撐。
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武漢的2019年，大(dà)量新增房源入市。賣給誰？剛需、年輕人當然是最大(dà)的接盤人群。
不過，像小(xiǎo)A這樣，最終選擇離(lí)開(kāi)武漢的年輕人不在少數。僅以武漢大(dà)學生(shēng)爲例，在2015年螞蟻金的發布全國首份基于互聯網的《大(dà)學生(shēng)就業流向報告》中(zhōng)，在前五大(dà)跨省遠距離(lí)遷移路線中(zhōng)，有三條從武漢出發，分(fēn)别是武漢到深圳（第一(yī)），武漢到北京（第二），武漢到廣州（樓盤）（第五）。
“武漢大(dà)學生(shēng)畢業後無奈走了，就是因爲真的找不到合适的工(gōng)作，深圳成爲就業首選。”小(xiǎo)A說，對于剛畢業的大(dà)學生(shēng)們來說，不是不願意留，而是武漢的經濟、産業留不住這麽多年輕人。
公開(kāi)資(zī)料顯示，武漢有各類高校89所，在校大(dà)學生(shēng)130萬，是除北京、上海之外(wài)，全國高校最爲密集的城市。然而，就是這樣一(yī)個地理區位優越、智力資(zī)源密集的城市，卻一(yī)直苦于難以留住年輕人。官方數據顯示，留在武漢工(gōng)作的大(dà)學生(shēng)數量，2013年約有10.4萬人，2014年這一(yī)數據爲10.8萬人，2015年爲12.6萬人，2016年爲15萬人。
“對于武漢樓市來說，本地人的購房需求畢竟有限，反而是那些畢業沒走的大(dà)學生(shēng)，才是未來支撐房價的重要力量。”小(xiǎo)A說，畢竟二十幾歲的年輕人，未來工(gōng)作、結婚、生(shēng)子帶來的購房與消費，是刺激當地經濟的重要力量。
爲了吸引年輕人留在武漢，當地政府也是費盡心思。在2016年9月樓市限購政策收緊幾個月後，武漢推出“百萬大(dà)學生(shēng)留漢創業就業”“百萬校友資(zī)智回漢”計劃，喊出“讓大(dà)學生(shēng)以低于市場價20%的價格買到房子”的口号。除了打折買房外(wài)，大(dà)學畢業生(shēng)落戶武漢更是零門檻，本科生(shēng)和大(dà)專生(shēng)隻要在40歲以下(xià)，憑畢業證就可以落戶，而碩士生(shēng)和博士生(shēng)則不受年齡限制。
數據顯示，2015、2016年武漢市人口淨遷移率分(fēn)别爲-1.78‰和-0.29‰。而在2017年抛出一(yī)系列吸引人才落戶政策後，武漢市的人口淨遷移率在當年“扭虧爲盈”，達到了19.78‰。
貝殼數據顯示，近三年“新武漢人”成交占比爲62%，尤其是2018年這一(yī)比例高達68.4%，在“留漢計劃”、城市活力、落戶政策的吸引下(xià)，來自全省甚至全國的人在武漢買房安家的占比提升，也爲這個城市注入了新活力。
對于武漢來說，“五年留住百萬大(dà)學生(shēng)”誠意滿滿。但對于大(dà)學生(shēng)們來說，收入跑赢房價，才是衡量城市競争力的“硬核”。
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