二手房降價是當前時點供求雙方的平衡

作者:康華房地産 發布時間:2018/12/29 9:21:32 來源:本網站
  不得不說的是,不管是新建樓盤的“秒光”還是二手房的大(dà)規模交易,都屬于供給方的試探性動作。

  近日,國家統計局發布的11月70個大(dà)中(zhōng)城市商(shāng)品住宅銷售價格變動情況顯示,二手房價格近四年首次出現連續2個月超過10個熱點城市下(xià)調。統計局數據顯示,4個一(yī)線城市新建商(shāng)品住宅銷售價格環比微漲0.3%。其中(zhōng)北京(樓盤)和上海(樓盤)分(fēn)别上漲0.6%和0.5%,廣州(樓盤)持平,深圳(樓盤)下(xià)降0.2%。但從二手住房來看,二手住宅銷售價格下(xià)降0.4%,降幅比上月擴大(dà)0.2個百分(fēn)點。具體(tǐ)來看,北、上、廣、深分(fēn)别下(xià)降0.6%、0.1%、0.3%和0.2%。

  二手房房價的下(xià)跌事實上是對一(yī)二線以及熱點城市,支付能力相對較高的消費者的一(yī)種刺激,這種刺激一(yī)方面是對壓抑幾個月的需求的一(yī)種釋放(fàng),另一(yī)方面是市場對房地産市場需求的一(yī)種謹慎性試探。

  從以上數據可以發現,二手房住宅出現下(xià)調的17個城市,其房價下(xià)調幅度均沒有超過1%,這也就意味着即使是一(yī)套400萬的房子,房價下(xià)調事實上隻爲其節省下(xià)16000元的購置成本。

  從目前對房價微幅調整的市場反應來看,我(wǒ)們可以得出兩種結論,首先,一(yī)二線城市以及熱點城市住房需求彈性較中(zhōng)西部大(dà),房價對需求的刺激效果明顯。其次,不同的市場主體(tǐ)由于知(zhī)識背景、收入水平、家庭狀況和年齡結構的不同,對市場釋放(fàng)的信息所産生(shēng)的預期是有偏誤的或者說是有差異的,經濟學上稱之爲預期的主體(tǐ)性特征。

  因此,作爲銷售市場的主要補充,二手房市場房價的下(xià)調,會讓部分(fēn)消費者有“房價見底”的心理暗示,因而導緻目前一(yī)、二線熱點城市出現二手房成交量占市場成交量過半的狀況。不過這裏需要指出的是,二手房成交比例的迅速擴張,是依賴于房地産市場總體(tǐ)成交量下(xià)滑的,經過兩輪調控後,如今房地産市場沒有了金九銀十的支撐,用“慘淡經營”似乎也并不爲過。

  所以即使從相對量上來看,二手房正在搶占市場,但是這樣“壓倒性”的占領,是建立在消費者主體(tǐ)預期之上的。但是正如菲利普斯在研究失業與通貨膨脹之間替代關系中(zhōng)所提到的那樣,消費者會根據實際情況不斷調整預期,以保證自身的利益不受改變,也就是說在現實經濟活動中(zhōng),經濟主體(tǐ)總是趨向理性的,但即使是預期趨于理性也具有很強的不可預測性,若是企業以此爲其市場戰略基礎,“根基”未免太過薄弱。

  值得一(yī)提的是,雖然在房地産目前的發展階段,二手房的交易意味着住宅對房屋持有者财富效應積累的終結,但是其變現産生(shēng)的替代效應有利于盤活個人資(zī)産,增加資(zī)産的流動性,同時爲資(zī)本市場注入活力。

  事實上二手房市場的存量的消化,對平衡房地産市場供求的作用不容小(xiǎo)觑,雖說目前我(wǒ)國新建住房速度有所放(fàng)緩,但是待銷售的新房和二手房依舊具有相當規模。對于開(kāi)發商(shāng)來說保留一(yī)定的空置房有利于靈活地應對市場的變化,但是其持有成本以及對市場造成的效率的損失,都最終轉嫁給了需求方和社會,而産生(shēng)這樣的經濟效率損失的經濟根源在外(wài)部性。

  即企業生(shēng)産或者說企業的某種行爲産生(shēng)的個人成本小(xiǎo)于個人收益時,企業就會選擇生(shēng)産而不論其所産生(shēng)的社會成本,因而在自身利益最大(dà)化的考慮下(xià),企業生(shēng)産的水平往往是高于社會所需要的水平的。

  房地産市場非均衡具有常态性,此次二手房成交量大(dà)規模地增加,隻能說是當前時點供求雙方的均衡。事實上,11月底深圳樓市多家樓盤秒光也是屬于局部市場的均衡,對于房地産市場的整體(tǐ)走勢并沒有代表性的意義。

  不得不說的是,不管是新建樓盤的“秒光”還是二手房的大(dà)規模交易,都屬于供給方的試探性動作,我(wǒ)們需要注意到的是,房地産企業背後依舊是“毫無收斂”的拿地,而從目前市場的現實反應來看,雖然消費者需求的釋放(fàng)具有個體(tǐ)性特征,但是總體(tǐ)上看,需求已經蓄“量”待發,給予市場的是一(yī)個積極的信号。

(責任編輯:宋虹姗 HO031)