欄目導航 Navigation
|
接近年底，關于未來房地産的走勢日趨明确。
昨晚，湖南(nán)地級市衡陽爆出取消了房地産限價——這是全國第一(yī)例取消限價的城市。
不過有的人很慘，比如這位：
|
年入25萬，還款額240萬，這個缺口還真不是一(yī)般大(dà)。
加杠杆炒房在房價高漲的時代一(yī)本萬利，但碰上橫盤或者下(xià)跌就很麻煩，尤其是那些拿着高工(gōng)資(zī)、付着高月供的人如果突然失業，那就不是一(yī)般的慘。
這樣的人還不在少數，很多炒房團名聲很大(dà)，他們幫用戶做的事情就是不斷加杠杆，比如怎麽用信用卡套現湊首付，怎麽更好的做資(zī)料通過銀行房貸審核、怎麽更好的做房産抵押等等，但技術再溜，也沒法跟趨勢作戰，這些人要麽找到可以覆蓋房貸的自由現金流，要麽認栽了事。
斷供的人正在增加，最近入市的房産中(zhōng)，很大(dà)一(yī)部分(fēn)來自銀行，有的銀行一(yī)口氣打包出售170套房子，是銀行在炒房嗎(ma)？肯定不是，基本都是斷供後收回來的房子。
|
02
那麽，現在的大(dà)趨勢是什麽？
核心看三點，政策走向是什麽？錢是不是真的進來？買房意願怎麽樣？最近一(yī)周的各種事件其實已經可以看清楚了，貓哥給大(dà)家列舉下(xià)：
住建部定調
住建部12月24日召開(kāi)了工(gōng)作會議，會議核心結論就是“三穩”：穩地價、穩房價、穩預期。穩字當前，“防止房地産市場大(dà)起大(dà)落”，成爲2019年的政策基調。
大(dà)漲大(dà)跌都比較難。
房價、地價怎麽穩？
有人統計過2018年，全國共出台調控措施405條，比2017年多了80%，但是房地産的地域屬性很強，隔着一(yī)條馬路兩個小(xiǎo)區可能價格差不少，統一(yī)調控顯然難度很大(dà)，現在明确的就是“因城施策”，落實主體(tǐ)責任，漲價壓力大(dà)的地方，需要調控，壓力不大(dà)的地方，需要松綁，地方政府有了更多的主動權。
預期怎麽穩？
官方的喊話(huà)已經很明确了，這兩天三次發聲強調“房主不炒”，不會走回頭路；
中(zhōng)間層，像建行董事長田國立就直接喊話(huà)，“你現在買房也賺不了錢了，你現在買房不是高位接盤嗎(ma)？”，作爲發放(fàng)房貸最多的銀行，田行長的喊話(huà)含義很多，需要體(tǐ)會。
從老百姓的角度看，央行新出的調查數據顯示，有27%的居民認爲房價仍将上漲，同比跌了十幾個點，現在的成交額和成交量也都表明持觀望态度的人比較多。
錢會大(dà)規模流入房地産嗎(ma)？
很難，貓哥在上一(yī)篇文章裏講過，錢的流向變了。以前降準降息，錢基本都跑到房地産了，但現在，央行的調控措施精細了很多，公開(kāi)市場操作比較多，即便降準也是定向的，就是防止錢跑到地産裏面，房地産的企業債放(fàng)松了是信号嗎(ma)？還真談不上，救命的錢，支撐不了大(dà)幅的房價上漲。
最近，審計署發布了年度審計報告，裏面特别提到了“國有銀行違規向房地産行業提供融資(zī)和個人消費貸款流入樓市股市” 的問題，涉及資(zī)金219.8億元，清收計劃正在執行中(zhōng)。
如果這些政策執行到位，炒房這事，基本玩不下(xià)去(qù)了。
03
但現在買房是不是一(yī)定會成爲接盤俠呢？
還真不一(yī)定。一(yī)城一(yī)策，我(wǒ)們先來看看焦點城市。對的，菏澤，看看他們是怎麽“穩”房價的。
12月18日，菏澤房管局發布文件，取消了2017年11月出台的“限售政策”。
|
很快，此舉被看作是“第一(yī)個取消限售城市”、“打響樓市松綁第一(yī)槍”，很多行業内的人喜上眉梢，感覺地産松綁正在路上。
如果真正了解菏澤，就會知(zhī)道他們調控之後面臨的壓力。
菏澤市财政收入的近60%是靠全市前500名的企業來實現的，top500中(zhōng)有227家房地産企業。
227家房地産企業貢獻14.46%，如果再加上與房地産糾纏不清的33家建築業企業，數目比例就超過50%了。
财政收入的一(yī)個大(dà)頭，工(gōng)業企業比較困難，2018年的top500公司，工(gōng)業企業比前一(yī)年少了22家，财政收入的貢獻也少了不少。
這裏被稱爲“拆遷第一(yī)城”，所謂全國棚改看山東，山東棚改看菏澤。
2017年完成的18.23萬套棚改數據，着實讓人吓了一(yī)跳，而2018年的開(kāi)工(gōng)計劃量12.7萬套，繼續領銜全國，動遷人口過百萬，而市區常住人口不過60萬。這麽大(dà)的基數導緻房價飛漲，三年漲了60%，“人等房”比較普遍，繁華地段50米一(yī)個售樓處，反映了潛在需求。
2017年，全國住宅用地成交TOP10，菏澤排到第十位，2018年上半年，全國住宅用地成交TOP10，菏澤躍升至第二位，而其餘上榜城市皆爲二線甚至新一(yī)線城市。
但這些數據顯然不能常年維系，當地居民收入不算高，棚改政策不斷收緊、貨币化退出是大(dà)勢，這會導緻很多人的财富預期落空，一(yī)旦成交量大(dà)跌，對菏澤來說就很難了，這裏沒有限購，也沒有公開(kāi)的限價，隻有限購，以及全國統一(yī)的限貸，菏澤能做的也就是取消限售。
這一(yī)決定的實際作用實遠弱于信号意義，菏澤所做的，是穩定預期，或者說，是給樓市下(xià)行周期中(zhōng)，植入積極信号因素，改善預期，穩房價穩地價。不然，菏澤這樣的三四線城市，樓市的結局真的不樂觀，地方财政收入也會受到很大(dà)影響，11月底有五塊地流拍，影響不小(xiǎo)。
04
天誠地産會的研究團隊在對過去(qù)20年的房地産調控周期做了研究之後，總結出地産松綁的四個階段：
1）限售、限價政策退出；
2）三四線城市限購、限貸放(fàng)松；
3）弱二線城市認購、認貸标準放(fàng)松；
4）強二線和一(yī)線城市限購限貸放(fàng)松或者降首付、降息等。
這次的“寬松”之路能走到哪個階段，完全看地方政府的判斷了，一(yī)城一(yī)策，中(zhōng)央将部分(fēn)全責“下(xià)放(fàng)”，地方上在房地産調控的權責上就有一(yī)定的裁量自由度，出政策、擔責任，這是調控的大(dà)趨勢。
不過，菏澤丢下(xià)的這枚炸彈，即便威力不大(dà)，還是會驚醒一(yī)些城市的。
什麽樣的城市會被菏澤驚醒呢？
棚改大(dà)戶，比如菏澤所在的山東省的其他城市，比如威海（樓盤）、東營（樓盤）、聊城、濱州、德州（樓盤）等城市，在需求棚改退潮後導緻的需求退潮後，那麽政策傾斜還是可能的。
一(yī)些限售的三四線城市。比如河南(nán)開(kāi)封（樓盤），湖北襄陽（樓盤）、宜昌（樓盤）、鄂州，安徽蕪湖（樓盤）、六安，福建三明（樓盤），江蘇徐州（樓盤）等城市。
簡而言之，就是棚改量大(dà)、人口也流出的三四線城市。
對于這些城市來講，即便是未來是政策放(fàng)松，其自然風險也不容小(xiǎo)觑，在這買房做接盤俠的概率不低，建議謹慎一(yī)點吧。
如果您覺得本文不錯，請别忘了動動手指點擊右上角分(fēn)享到您的朋友圈！
也可以在文末點一(yī)點“好看”，和更多朋友分(fēn)享你的觀點喲～
本文首發于微信公衆号：大(dà)貓财經。文章内容屬作者個人觀點，不代表和訊網立場。投資(zī)者據此操作，風險請自擔。
